김현아 "수도권 일부, 대대광 집값 상승 지속..분양가상한제 효과없을 것"
◇“침체지역은 계속 침체, 오른 곳만 더 오를 것”
김 의원은 15일 이데일리와의 인터뷰에서 “고용률 등 거시경제 상황이 좋지 않고 정부의 규제가 계속되고 있어 큰 틀에선 부동산 가격이 오를 요인이 없다”며 “전체적으로는 하락 아니면 보합세로 흐를 것”이라고 내다봤다. 올해 우리나라 경제성장률 전망치가 1% 후반대로 떨어지는 등 경기부진에 대출규제 강화를 포함한 부동산 억제정책까지 더해지면서 부동산 경기가 영향을 받을 것이란 관측이다.
다만 그는 “금리는 낮은데 대체투자처가 마땅치 않고 신도시 개발이나 지역 교통망 확충과 같은 의외의 개발 호재들이 많아 일부 지역들은 가격이 오를 가능성이 있다”고 봤다. 연말까지 경기 성남복정 1,2공공주택지구와 남양주 진접2지구 등에서 7조원 가까이 풀릴 것으로 추정되는 토지보상금도 다시 부동산시장으로 흘러들어 가격 상승의 요인으로 작용할 수 있다고 짚었다. 이에 따라 “침체됐던 지역들은 침체가 계속되겠지만 불안한 거시경제 속에서도 올랐던 지역은 오름세를 지속할 것”이란 게 김 의원의 전망이다. 서울과 광명·과천 등 수도권 일부, 대전·대구·광주(대대광) 등 대도시 일부에선 집값 상승이 지속되는 반면 지방 대부분이 침체를 벗지 못하리라 보고 전국적으로 약보합 전망을 내린 셈이다.
추석 이후 부동산시장의 최대 변수로 꼽히는 민간택지 분양가 상한제 시행을 두고는 “적용 시점을 늦추는 게 좋겠지만, 정부가 서울 집값을 잡겠단 핑계로 단행할 수도 있을 것”이라고 내다봤다. 김 의원은 그러나 “대상을 확대해도 분양가를 낮추는 효과는 없을 것”이라고 잘라말했다. 그간 허그(HUG, 주택도시보증공사)의 심사 강화로 분양가를 낮춰온 데다 분양가 책정에 반영되는 토지비가 오를 만큼 올랐단 이유에서다. 그는 “이미 오른 땅값에 기준형 건축비를 넣고 적정 이윤까지 계산한다면 국토교통부 말대로 시세 대비 20~30% 내리는 건 불가능하다”고 지적했다.
그러면서 “소급적용 논란과 반발이 크지만 이제 와서 적용 기준을 후퇴하긴 어려울테니 주거정책심의위원회(주정심)에서 적용 지역 결정 절차를 늦추는 방식으로 소급논란 사업장이 규제를 피해갈 수 있게 해주는 게 묘안”이라고 했다. 국토부는 재개발·재건축 등 정비사업장에 대한 분양가 상한제 적용 시점을 ‘관리처분계획 인가’ 신청에서 ‘최초 입주자모집승인’ 신청으로 확대하고 주정심에서 적용 지역을 정하겠단 방침을 밝힌 상태다.
◇“시장 통제 ‘오만’ 버려야 집값 잡아…공급확대 필요”
특히 서울 집값의 경우 정부에서 ‘잘못된 신화’를 계속 주입한다면 상승세를 잡기 어려울 것이란 게 김 의원의 진단이다. 잘못된 신화란 ‘서울 집값 불패론’을 가리킨다. 실제로 한국감정원 조사 결과 서울 아파트값은 6월 말부터 11주 연속 상승세다. 민간택지 분양가 상한제 예고 후 한달이 지났지만 기세는 꺾이지 않고 있다.
김 의원은 “경기 상황이나 인구구조를 보면 ‘서울 집값 불패’는 올바른 전망이 아니다”라면서도 “자연적으로 수요가 조금씩 줄어드는데 정부가 공급을 더 크게 누르니 수급 불균형으로 집값이 떨어지지 않을 것이란 학습효과가 생기는 것”이라고 꼬집었다. 그는 “2년 뒤에 새 아파트 들어온다고 하면 기다릴테지만 5년 내로 안 생긴다고 하니 미래 수요까지 앞당겨 몰리면서 가격이 오르고 있다”고 설명했다.
서울 집값 안정을 위한 최고의 처방으로는 공급확대를 꼽았다. 김 의원은 “재개발·재건축 규제를 풀면 일시적으로 가격이 오르는 부작용은 분명 있다”면서도 “이에 대한 해결책을 찾는 게 낫나, 원천봉쇄하는 게 낫나”라고 반문했다. 그는 “도심 공급을 늘려 수요와 맞추면서 원주민 재정착율을 높이고 정비사업시 지역 일대의 생활여건을 함께 개선토록 하는 방법 등을 찾아야 한다”고 주문했다.
지방의 경우 이른바 대·대·광(대구·대전·광주)의 집값 상승엔 ‘교체 수요’가 작동하고 있다고 분석했다. 김 의원은 “새 집을 원하는 교체 수요가 쌓이면서 새 주택을 중심으로 가격이 오르는 것으로, 지금 오른 가격엔 길게는 향후 10년치의 기대감이 반영돼 있다고 볼 수 있다”고 했다.
추석 연휴를 앞두고 주민들이 철회 요구 집회를 열었던 3기 신도시 개발사업에 대해서도 쓴소리를 이어갔다. 김 의원은 “우선순위가 틀렸기에 ‘일단 멈춤’이 맞다”며 “먼저 서울 도심의 주택공급을 늘리고, 그 다음 지역 교통망 개선을 통해 서울 출퇴근이 용이한 외곽을 틔워줘야 한다”고 강조했다. 그러면서 “이미 20년 된 1기 신도시에 대한 리모델링 등 성능개선 작업까지 벌인 뒤에도 주택이 부족하면 그때 3기 신도시를 만들어도 된다”고 덧붙였다.
김 의원은 도시계획학을 전공한 부동산시장 전문가다. 현역 국회의원 중 드문 이력으로 정부의 부동산정책에 관해 비판과 조언을 이어왔다. 그는 문재인 정부를 향해 “부동산시장을 통제할 수 있단 오만을 버려야 한다”며 “돈이 흐르는 시장에서 규제만능은 통하지 않는다. 힘 없고 돈 없는 사람만 규제에 걸리게 될 뿐”이라고 말했다.
김미영 (bomnal@edaily.co.kr)
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