"일반분양 감소 불가피"..분양가상한제發 공급절벽 더 빨라진다

원베일리·둔촌주공, 일반분양분 감소 논의 본격화
국토부 vs. 민간, 2021년 서울 공급 전망 엇갈려

[헤럴드경제=양대근 기자] 민간택지 분양가 상한제 시행을 앞두고 주요 재건축 단지들이 떨어진 수익성을 만회하기 위해 일반분양 물량 감축 등 본격적인 논의에 돌입했다. 각종 규제로 서울 아파트의 인·허가 자체가 줄어드는 상황에서 기존 예정 단지까지 분양 물량을 줄일 경우 공급절벽 상황이 시장 예측보다 더 빨라질 수 있다는 우려도 제기된다.

26일 정비업계에 따르면 서초구 반포동 신반포3차·경남아파트(원베일리)와 강동구 둔촌주공 등 조합원 이주를 마치고 철거가 진행 중인 주요 재건축 단지들은 오는 10월 분양가 상한제가 적용될 것이란 전제 하에 일반분양 일정과 방식을 조율하고 있다.

조합 내부적으로 수익성 악화에 직격탄인 일반분양을 줄이기 위해 다양한 방안이 거론되는 것으로 전해졌다. 신반포3차·경남 조합은 조합원들에게 추가분담금을 더 받더라도 ‘1+1 분양’을 확대하기로 했다. 이에 따라 당초 350가구 남짓이던 일반분양 물량 또한 상당수 줄어들 것으로 보인다.

또한 보류지 물량을 법정 한도까지 최대한 남겨놓는다는 방안도 논의 중이다. 보류지는 사업시행자인 조합이 분양 대상자의 누락·착오와 소송 등에 대비하기 위해 가구 중 일부를 분양하지 않고 유보하는 물량이다. 전체 가구 수의 최대 1%까지 남겨놓을 수 있다.

1만2000여 가구로 단일 아파트 단지 최대 규모인 가구 둔촌주공도 연내 일반분양을 진행할 예정인 가운데 조합원 물량을 늘리고 일반분양분의 마감재 수준을 낮추는 등 다양한 방안을 고민 중이다. 당초 4700여 가구의 일반분양이 예상됐지만 위와 같은 방식이 적용될 경우 4000가구 초반 수준까지 떨어질 가능성도 제기된다.

각종 통계에서도 공급 감소 현상이 예견되고 있다. 국토교통부 자료에 따르면 올해 2분기 서울 아파트 인허가 물량은 3161가구로 지난 1분기(1만9275가구) 대비 80% 이상 급감했다. 작년 2분기(5620가구)와 비교해도 56% 수준으로 최근 5년 평균치(8574가구)의 절반에도 미치지 못한다. 재건축초과이익환수제 등 각종 규제가 원인이 됐다는 분석이다.

앞서 지난 2007년 분양가상한제가 적용됐을 당시 5만가구에 달했던 아파트 인허가 건수는 2008년 2만1983가구, 2009년 2만6626가구 등 평년 대비 40~50% 선까지 급감한 바 있다.

한편 정부와 민간에서 예상하는 서울 아파트의 향후 입주물량을 놓고 시각차가 여전하다. 국토부 측은 올해 4만5000가구를 비롯해 2022년에도 4만3000가구 수준의 공급이 이뤄질 것으로 내다보고 있다. 반면 부동산114는 2021년 1만9577가구로 급감할 것으로 예상한다. 직방 역시 같은 시기 2만여 가구 공급에 그칠 것으로 추정하고 있다.

이 같은 차이는 국토부가 인허가·분양계획·분양공고문 등 다양한 조건을 보고 연도별 입주 예정 물량을 산정하는 것에 비해 민간에서는 입주자모집공고를 기준으로 산정하는 데에서 비롯된다. 국토부 방식은 재건축·재개발 등 정비사업 물량이 일정 연기 등 별도의 차질 없이 사업을 진행될 경우에만 가능하기 때문에 시장에서는 민간의 예상치가 좀 더 정확할 것으로 평가하고 있다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 “(조합 논의 결과를 봐야겠지만) 현재로서는 1+1 증가나 보류지 등이 전체 물량에 영향을 줄 가능성이 아주 크지는 않을 것으로 보인다”면서도 “다만 분양가상한제 뿐 아니라 재건축에 대한 규제가 워낙 많은 상황이기 때문에 공급물량 감소는 불가피한 측면이 있다”고 분석했다.

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