민간택지 분양가상한제에 혼돈의 분양시장

서울 강남의 한 아파트 밀집 지역. /사진=뉴시스 DB

강남 재건축 망연자실… 규제 직격탄에 불만 가중

분양시장이 민간택지 분양가상한제 도입에 다시 혼돈이다. 예상했지만 실제로 닥치니 망연자실한 분위기다. 특히 강남 재건축은 사업을 접자니 억울하고 일정을 연기하자니 막막하다. 혼돈의 분양시장은 앞으로 어떻게 흘러갈까.

◆민간택지 분양가상한제, 서울 아파트값 다시 잡을까

국토교통부는 지난 12일 민간택지 분양가상한제 확대 적용을 발표하며 아파트 가격 하락 효과가 있을 것이라고 장담했다. 국토부는 분양가가 상승하면 기존주택 수요 이동→기존주택 가격 상승→분양으로 수요 이동→다시 분양가 상승 등이 반복될 것이기 때문에 분양가 통제로 이를 진정시키긴다는 복안.

국토부는 그 근거로 분양가상한제를 시행했던 2007~2014년의 서울 집값이 안정세를 보였다고 설명했다. 반면 분양가 규제가 자율화된 2015년 이후에는 시장이 과열됐다고 덧붙였다.

국토부는 당시 서울 아파트값 변동률은 적용시기(2007~2014년)에 0.37%, 미 적용시기(2015~2018년)에는 5.67%였다고 강조했다.

전문가 역시 민간택지 분양가상한제가 일정부분 효과를 볼 것으로 전망한다.

김은진 부동산114 리서치 팀장은 “기존 아파트 시장의 경우 고분양가로 인해 주변 집값이 자극을 받아온 점을 볼 때 분양가상한제 적용 확대로 서울 아파트값 상승세 확대가 제동이 걸리고 상승 속도를 늦추는 효과가 있을 것”이라고 내다봤다.

◆강남 재건축 멘붕… 분양 일정 연기?

정부의 행보에 강남 재건축은 그야말로 멘붕이다. 각종 규제가 하반기에 집중돼 재건축을 추진 중이거나 분양을 앞둔 단지는 일정 차질이 불가피해졌다.

특히 분양가상한제 시행 적용시점이 정비사업의 경우 사업을 막 시작하는 단계인 관리처분계획인가 신청에서 입주자모집 승인으로 늦춰지면서 재개발·재건축(정비사업)을 진행 중인 대부분의 단지들이 적용대상에 포함돼 울상이다.

업계에서는 시장 전망이 불투명하다 보니 하반기 분양시장은 추석 명절(9월12~15일) 전·후로 분양시기가 갈려서 공급이 있을 것으로 예측한다. 민간택지 분양가상한제가 포함된 개정 주택법 시행령이 입법예고를 거쳐 10월 초 공포·시행될 예정인 만큼 그 전에 물량을 털어내야 한다는 위기감이 팽배하다.

양지영 R&C연구소장은 “분양가 통제로 인해 재건축 사업의 수익성이 크게 떨어지는 만큼 단기적으로 민간택지 분양가상한제 시행은 강남권 재건축 아파트에 가장 큰 영향을 줄 것”이라며 “장기적으로는 재건축초과이익환수제, 재건축 허용연한 강화 등 이미 재건축사업 진행을 위축시킨 가운데 민간택지 분양가상한제까지 시행돼 재건축사업 추진은 앞으로 더욱 어려워질 수밖에 없다”고 진단했다.

권일 부동산인포 리서치 팀장은 “9월 중순에 추석 연휴가 있어 현재 분위기로 봐서는 8월 말 분양에 나서려는 단지들이 많을 것”이라며 “8월 말에 견본주택을 열고 분양일정을 잡으면 청약과 당첨자 발표까지 규제 시행 전 끝낼 수 있는 일정”이라고 전망했다.

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김창성 기자 solrali@mt.co.kr
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