'분양가상한제' 10월 시행 발표로 재건축·재개발 '초비상'

서울시내 관리처분인가 단지 6만8000여세대 '사정권'

정부가 12일 분양가상한제 대상을 '입주자 모집공고일'로 확정하면서 재건축·재개발 등 정비사업 단지들에 초비상이 걸렸다.

시행 유보기간 없이 10월초 주택법 시행령 공포와 동시에 시행하겠다는 것이 정부 입장이라 이대로 시행령이 확정되고, 상한제 지역이 10월 중 지정될 경우 서울에서는 상한제를 적용받는 정비사업이 크게 늘어날 전망이다.

12일 국토교통부에 따르면 현재 서울시내 정비사업을 추진하고 있는 381개 단지 중 관리처분인가를 받은 단지는 66곳, 6만8406세대에 이른다.

현재 착공에 들어간 서울 85개 정비사업 중 아직 일반분양 승인을 받지 않는 단지는 10곳, 3400세대 정도다. 이들 단지는 분양을 서두르면 상한제를 피해갈 수도 있다.

지난 6월 일반분양을 준비하다 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 후분양을 결정한 강남구 삼성동 상아2차 등이 대표적이다. 상아2차 재건축 조합은 HUG와 접촉하며 조만간 일반분양을 할 것으로 전해졌다.

그러나 이 외에 재건축 단지 대부분은 분양가상한제 대상 지역 선정 순간 상한제 대상에 이름이 올라갈 것으로 보인다.

서울 강동구 둔촌 주공아파트 [사진출처 = 연합뉴스]

현재 철거 단계인 강동구 둔촌 주공 아파트는 이르면 11~12월쯤, 강남구 개포동 주공1단지는 올해 12월~내년 초, 서초구 반포동 원베일리는 내년 4월 일반분양이 잡혀 있다.

반포 주공1·2·4주구처럼 관리처분인가는 받았지만 이주도 못한 곳들도 적지 않다. 송파구 잠실 주공5단지나 강남구 대치동 은마아파트 등 사업 초기 단지들 역시 상한제 대상이 된다.

상한제적용으로 수익성이 떨어질 것으로 예상하는 단지들도 적잖다. 건설업계는 둔촌 주공(1만2000세대)의 상한제 적용 분양가는 3.3㎡당 2500만원을 밑돌아 HUG 기준 분양가(3.3㎡ 2600만원대)보다 낮을 것으로 보고 있다. 이에 시공사인 현대건설 등은 일반분양을 10월 중으로 앞당기는 방안을 검토하고 있다.

하반기 분양을 앞둔 동작구 흑석3구역은 재개발 조합이 당초 HUG와 3.3㎡당 3200만∼3300만원 선에 분양가 협의를 진행했으나 지난 6월 HUG가 심사 기준을 강화하면서 일반분양가가 3.3㎡당 2200만원대로 떨어질 것이라는 전망이 나오고 있다.

그러나 일각에서는 "그간 HUG 규제가 터무니없이 낮다보니 강북의 일부 재개발 단지에선 HUG 기준보다 분양가 상한제를 적용받는 게 낫다"는 반응도 있다. 이 때문에 개별 단지들마다 상한제로 인한 영향은 조금씩 다를 것으로 보인다.

실제 종로구 세운정비구역은 HUG의 분양가 규제보다 분양가 상한제 적용이 나을 수 있다고 보고 정밀 분석에 들어간 것으로 알려졌다.

재건축·재개발 조합들은 일단 정부 규제에 반발하며 대규모 청원과 집단 행동에 나설 것이라는 예상도 나왔다. 벌써 관리처분 인가를 받은 단지에 분양가 상한제를 적용하는 것은 소급 입법의 문제가 있다는 지적도 나와 일각에서는 유예기간을 두지 않겠냐는 기대도 하고 있다.

상한제 적용으로 인한 분양수입 손실을 줄이기 위해 일반분양분을 임대로 돌린 뒤 4년 뒤 분양하는 '임대후 분양'이 대안으로 거론된다.

건설업계의 한 관계자는 "상한제를 하면 지금과 같은 고급 마감은 적용하기 어렵다"며 "상한제 분양가를 맞추기 위해 마감 수준을 낮추고, 일반분양분의 주요 마감을 '플러스 옵션'으로 전환하는 등 꼼수도 늘어날 것"이라고 말했다.

[디지털뉴스국]

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