10월부터 서울·과천·분당 투기과열지구에 분양가상한제 적용

수도권 분양가 상한제 아파트, 5∼10년 전매 제한

이르면 오는 10월부터 서울·과천·분당 등 전국 31곳 '투기과열지구'의 민간 택지에 짓는 아파트에도 분양가 상한제가 적용된다.

정부는 올해 10월초까지 '주택법 시행령'을 개정해 민간택지에 분양가상한제 적용 준비를 완료하겠다고 12일 밝혔다. 최근 다시 상승 기조를 보이고 있는 서울 부동산 시장의 투기 수요를 잡기 위한 방책이다. 이에 후분양으로 분양가상한제를 피하려던 서울 등의 재건축 현장 등은 사업 방향을 수정할 것으로 보인다.

[자료 = 국토부]

우선 민간택지 분양가상한제 적용 필수요건을 기존 '직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역'에서 '투기과열지구로 지정된 지역'으로 개정해 서울 전지역이 포함됐다.

또한, 선택요건 중 하나인 분양가격상승률은 해당 시·군·구의 분양실적이 없는 경우에는 '주택공급에 관한 규칙' 상 청약이 가능한 지역인 주택건설지역(특·광역시)의 분양가격상승률을 사용토록 개선한다.

분양가상한제 적용지역은 정량요건을 충족한 지역 중 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별해 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정한다.

민간택지 분양가상한제 지정효력 적용시점도 바꾼다. 현재 분양가상한제 적용지역 지정 시 지정효력은 일반주택사업의 경우 지정 공고일 이후 '최초로 입주자모집승인을 신청한 단지'부터 적용하는 반면, 재건축·재개발 사업의 경우 예외적으로 '관리처분계획인가를 신청한 단지'부터 적용토록 되어 있다.

때문에 재건축·재개발 사업의 경우 입주자모집승인 신청 전에 분양가상한제 적용지역으로 지정하더라도, 이미 관리처분계획인가를 신청한 단지에 대해서는 분양가상한제 적용이 불가했다. 이에 최근에는 후분양 방식을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 피해 높은 가격으로 분양한 사례(과천푸르지오써밋)가 나오기도 했다.

이에 정부는 효과적인 고분양가 관리를 위해 민간택지 분양가상한제 지역 지정에 따른 효력의 적용 시점을 일반주택사업과 동일한 '최초 입주자모집승인 신청한 단지'부터로 일원화한다는 방침이다.

수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간도 늘어난다. 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간은 현재 3~4년이라 단기 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 막기에는 한계가 있다는 판단이다.

이에 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대한다. 수도권 투기과열지구 공공택지 내 공동주택의 전매제한기간 역시 5~10년으로 늘어난다.

전매제한기간 내 불가피한 사유로 주택을 매각하는 경우 한국토지주택공사(LH)가 해당주택을 일정금액으로 우선 매입할 수 있는 제도를 활성화해 LH가 우선 매입한 주택은 임대주택으로 공급하고 필요 시 수급조절용으로 활용할 예정이다.

정부는 '주택법' 개정(안)을 발의해 수도권 공공분양주택에 적용되는 거주의무기간(최대 5년)을 올해 중 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하는 방안을 적극 추진한다.

또한, 불가피한 사유로 전매제한기간 중 매각하고자 할 경우 일정기간이 경과한 후에는 보유기간이 길어질수록 LH의 매입금액도 상향 조정하는 방안도 추진할 예정이다.

이 외에도 분양가상한제 주택의 분양가를 최종 결정하는 지방자치단체 분양가심사위원회의 분양가 심사가 공개적이고 투명하게 이뤄질 수 있도록 제도 개선을 추진 중이다. 이번에 '공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙'을 추가로 개정해 분양가상한제 적용 시 택지비 산정기준을 명확히 하고, 한국감정원이 택지비 산정절차의 적정성을 검토하는 방안도 추진된다.

후분양 시점도 강화한다. 분양보증 없이 아파트 후분양이 가능한 건축공정 기준도 지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준)로 개정한다. 기존에는 지상층 층수의 2/3이상 골조공사 완성(공정률 50~60% 수준) 이후였는데 소비자 보호가 미흡하다는 지적이 나왔기 때문이다.

이번 개정안은 입법예고(8월14~9월23일, 40일간) 및 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포·시행될 예정이다.

구체적인 상한제 지정 지역과 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 별도로 이뤄질 계획이다.

이문기 국토부 주택토지실장은 "구체적 상한제 지정 지역, 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장 상황을 종합적으로 고려해 별도로 이뤄질 계획"이라고 밝혔다.

[디지털뉴스국 이미연 기자]

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