'강남재건축 정조준' 분양가상한제 결국 강행

이르면 10월부터 적용 가능성
사유재산권 침해 논란 등 거셀듯

송파구 잠실 주공5단지 전경 사진 = 연합

[디지털타임스 박상길·이상현 기자]정부가 부동산 경기침체 우려에도 아랑곳 않고 서울 강남 재건축 시장을 정조준한 '민간택지 분양가 상한제'를 밀어붙인다.

작년 '9·13 부동산 안정 대책' 이후 11개월 만에 나오는 또 하나의 '메가톤급' 규제책이다. 민간택지 아파트 분양가를 엄격하게 관리하겠다는 의지를 내비친 것으로 풀이된다. 하지만 주택공급 위축과 과도한 사유재산권 침해, 소급 적용 논란 등 부작용을 우려하는 목소리가 커 후폭풍이 만만찮을 것으로 예상된다.

11일 부동산 업계에 따르면 국토교통부는 12일 민간택지 분양가상한제 시행을 위한 당정 협의를 거쳐 상한제 관련 주택법 시행령 개정안을 입법 예고한다.

이르면 오는 10월부터 시행되는 개정안에는 민간택지 분양가상한제를 시장에 적용할 수 있는 기준을 크게 완화하는 내용이 담긴다.

2007년 도입된 상한제는 감정평가된 토지비용과 정부가 정해놓은 기본형 건축비에 가산 비용을 더해 최대한 받을 수 있는 분양가를 정하는 방식이다.

참여정부 시절에는 민간택지 아파트에도 상한제가 적용됐으나 주택공급 위축, 아파트 품질 저하 등의 부작용으로 2014년 분양가 상한제의 민간택지 적용 요건이 강화됐다. 그 결과, 현행 주택법 시행령 제61조에 의거 민간택지 분양가상한제를 적용하기 위해서는 △3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 물가 상승률의 2배를 넘어야 하고 △1년간 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 △3개월간 주택매매량이 작년 대비 20% 이상 증가 △직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5대 1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약경쟁률이 10대 1 초과라는 3개 기준 중 하나를 충족해야 한다.

까다로운 기준 때문에 2014년 말 이후 현재까지 민간택지 분양가 상한제가 적용된 사례는 없었다.

이번 개정안에는 민간택지에도 상한제를 적용할 수 있도록, 물가 상승률 대비 분양가 상승률의 배수를 절반 수준인 1∼1.5배로 낮추고 '과열' 지표로서 주택 거래량과 청약 경쟁률 기준을 크게 하향 조정할 것으로 알려졌다.

이번 대책에는 서울 강남 등 일부 지역 재건축·재개발 등 정비사업발 집값 과열에서 비롯된 만큼, 대책의 효과를 제대로 달성하기 위해 정비사업 아파트에 대한 상한제 적용 시점도 '관리처분 인가 신청'에서 '입주자 모집공고' 시점으로 대폭 앞당겨질 전망이다.

현행 시행령 61조 2항은 정비사업의 경우 관리처분 인가를 신청하는 아파트부터 분양가 상한제를 적용한다고 명시하고 있지만, 개정안은 정비사업 아파트도 일반 아파트와 마찬가지로 '입주자 모집공고' 시점부터 적용받도록 바뀔 것으로 예상된다. 이에 따라 이미 정비사업이 상당 부분 진행된 단지들도 소급 적용될 가능성이 제기된다. 다만, 대상지역은 '투기지역'이나 '투기과열지역'으로 한정해 서울 강남 재건축 시장을 주요 타깃으로 한정할 전망이다.

정부는 상한제 시행에 따른 청약 과열, 과도한 시세 차익 등의 부작용을 줄이기 위한 방안도 입법 예고와 함께 내놓을 것으로 알려졌다. 가장 유력한 방안으로 거론되는 것은 전매제한 기간 연장이다. 현재 3~4년인 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 주택의 전매제한 기간이 5∼7년으로 늘어날 가능성이 있다.

박상길·이상현기자 sweatsk@dt.co.kr