'3기신도시' 수용절차 1년 앞당긴다.. "시세 고려 충분히 보상"

국토교통부와 한국토지주택공사(LH)가 3기 신도시 원주민과 지주들에 대해 조기·정당 보상 방침을 밝힌 가운데 10일 3기 신도시로 지정된 경기 고양시 덕양구 용두동 창릉지구 일대에 비닐하우스와 조립식 공장 등이 들어서 있다. 곽성호 기자 tray92@

- 정부·LH ‘정당보상’ 방침

1차 발표 4곳 연말부터 개시

추가 2곳도 내년 상반기 시작

“헐값 느낌 안들도록 제값에”

‘대토보상리츠’ 방식 첫 도입

협의보상으로 계약 체결땐

단독주택용지 우선공급 혜택

경기 고양시 덕양구 용두동에 작은 면적대의 토지를 20여 년간 보유해 온 김모 씨. 김 씨는 지난 5월 7일 용두동이 포함된 창릉지구가 3기 신도시로 지정됐다는 소식에 기쁘면서도 한편으론 걱정이 앞섰다. 개발제한구역(그린벨트)으로 묶여 있어 팔지도 못하고 묵혀뒀던 땅이라 보상비나 제대로 받을 수 있을까 염려스러웠던 것이다.

10일 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)에 따르면 정부와 LH는 김 씨 같은 원주민의 우려를 덜기 위해 3기 신도시 보상 절차를 1년 정도 앞당기고 충분한 수준의 보상이 이뤄지도록 시세에 맞춰 최대한 정당보상을 해주는 한편 리츠(REITs·부동산투자회사)를 통한 투자기회도 제공할 방침이다.

◇보상 절차 1년 앞당기고 정당보상+투자기회 제공 = 이에 따라 지난해 하반기 발표된 3기 신도시 4곳(남양주 왕숙·하남 교산·인천 계양·과천)은 이르면 올 연말 주택·토지 보상 절차가 개시될 예정이다. 이들 지역은 올 하반기쯤 공공주택 지구 지정이 이뤄지게 되는데 사실상 지구 지정 후 곧바로 보상 가격 산정 등을 위한 토지·물건 기본조사에 착수한다는 것이다. 과거 신도시 등 수도권 공공택지 사업은 대부분 지구 지정 1년쯤 뒤 지구계획이 확정되고 나서야 보상 절차가 시작됐다. 5월 7일 추가로 발표된 고양 창릉지구와 부천 대장지구의 경우도 공공주택 지구 지정이 내년 상반기로 예정된 만큼 내년 상반기 중 곧바로 보상 절차가 시작될 것으로 국토부와 LH는 내다보고 있다.

특히 보상 시 ‘제값’을 쳐주겠다는 게 국토부와 LH 입장이다. 국토부 관계자는 “주민들이 헐값에 토지 등을 수용당한다는 느낌을 받지 않도록 시세 등을 고려해 최대한 정당보상을 실시할 계획”이라고 말했다. 특히 대토(代土) 제도(현금 대신 사업 시행자가 조성한 해당 지역의 다른 땅을 받는 것으로 시행사 입장에서는 토지보상금 부담이 줄어드는 효과가 있음)와 리츠 투자를 결합한 ‘대토보상리츠’도 선보여 수익을 늘릴 수 있는 기회를 제공할 예정이다.

대토보상리츠는 대토로 받은 땅을 현금출자하는 식으로 리츠에 투자해 배당을 받는 상품이다. 그간 민간 영역에서는 대토보상리츠가 나온 적이 있지만 LH가 신도시 조성 과정에서 대토보상리츠를 운영한 적은 지금까지 없었다. 2007년 도입된 대토 제도 이용률은 최근 수도권 사업지구를 중심으로 높아지는 추세다. 지난해 보상에 들어간 고양 장항지구와 수서역세권의 경우 대토를 택한 비율이 각각 35%, 51%에 달했다. 토지로 받는 게 미래 가치가 높다는 판단이 작용한 것으로 보인다.

◇협의보상 시 인센티브 주고 원주민·지역 내 사업자 재정착 위한 방안 마련 = 지난해 보상이 이뤄진 고양 장항지구와 수서역세권의 협의보상률은 각각 70%를 넘었다.

대다수 토지소유자가 사업 시행자의 기초자료, 감정평가사의 보상금 산정 결정을 받아들였다는 의미다. 신도시 사업 시행자는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따라 토지 등의 소유자에게 보상해야 한다. 보상은 시행자의 현장조사와 감정평가사 3인(토지소유자 1명·시행자 1명·지방자치단체 1명 각각 지정)의 평가(3인의 평가액 산술평균으로 보상 전례나 거래 현황을 바탕으로 산정)를 기반으로 이뤄진다. 보상액이 마음에 들지 않을 경우 국토부 중앙토지수용위원회(중토위)를 통해 ‘재결신청’을 하면 중토위가 다시 한번 평가를 하게 된다. 중토위 재심의에도 불복할 경우 행정소송에 들어간다.

LH 관계자는 “재결절차를 통해 받을 수 있는 보상금 증액 규모가 생각만큼 크지 않다는 점이 협의보상률이 올라간 배경으로 보인다”며 “협의보상 계약을 체결하면 단독주택용지를 우선 공급받을 수 있고, 대토보상에서 우선순위를 갖게 돼 좋은 땅을 제공받는다는 점도 작용했다”고 말했다. 이번 3기 신도시 조성사업에서도 보상 절차 초기 협의보상에 응한 토지소유자들에게 이 같은 인센티브가 주어진다.

이 밖에 원주민 재정착을 위해 토지 등에 대한 보상과 별개로 기준 충족 시 이주자택지도 제공된다. 이주자택지는 단독주택을 지을 수 있는 토지로 조성원가에서 생활기본설치비용을 제외한 가격대로 공급된다. 화훼업자 등 신도시 내에서 사업체를 운영하는 경우에도 피해를 보지 않도록 사업지구 내 자족시설용지를 조성원가의 80% 수준으로 공급할 예정이다.

박수진 기자 sujininvan@munhwa.com

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