"3기 신도시 서울 집값 잡기엔 역부족..최근 부동산 문제는 가격 아닌 거래"

-김덕례 주택산업연구원 실장
-22일 헤럴드부동산 포럼서 발제
-지방 대출규제, 수요억제로 더 침체
-3기 신도시, 서울 집값 안정화엔 역부족
-시장도 양극화·다변화, 구체적으로 봐야

22일 서울 명동 은행회관에서 열리는 ‘헤럴드부동산포럼’ 발제자로 나서는 김덕례 주택산업연구원 연구실장은 “지금 부동산 문제는 가격이 아니라 거래”라며 “주택시장 정상화를 위해서는 유주택자와 무주택자를 모두 아우르는 정책이 필요하다”고 강조했다. [사진=양영경 기자/y2k@]

[헤럴드경제=양영경 기자] “국민 중 60%는 유주택자, 40%는 무주택자입니다. 정부는 40%를 대상으로만 주택정책을 펼치고 있습니다. 집 가진 사람 중에는 투기나 과도한 투자에 뛰어드는 일도 있지만, 집이 한 채뿐이거나 낮은 품질의 주택을 가진 사람들이 개선된 주택을 찾거나, 외곽에 여유주택 하나 정도 마련하고 싶어하는 요구가 분명히 있습니다. 소득 수준 4만달러로 향해가는 시점에서 그런 정책적 배려도 필요합니다”

통계와 정책으로 부동산 시장을 들여다보는 ‘학구파 전문가’로 통하는 김덕례 주택산업연구원 연구실장<사진>. 그는 국토연구원·건설산업연구원·한국주택금융공사 주택금융연구소 등 국내 대표 연구기관을 두루 거친 전문가의 시각을 담아 최근 주택정책에 대해 이같이 진단했다. 김 실장은 22일 오후 2시부터 서울 명동 은행연합회관에서 열리는 ‘헤럴드부동산포럼 2019-주택시장 정상화를 위한 정책 과제’에서 ‘문재인 정부의 주택정책 흐름과 개선방향’ 발표자로 나선다.

▶거래절벽, 주거이동 못 한다는 의미= 그는 문재인 정부의 부동산 정책에 대해 가격을 낮추고자 하는 목표는 달성했다고 봤다. 김 실장은 “급등한 가격을 낮추고 싶다는 의도는 달성했지만, 지금 문제는 가격이 아니라 거래”라며 “지금은 거래가 정상화한 상황에서 이뤄지는 가격 하락이 아니며 이는 사람들이 주거 이동을 못 하고 있다는 말이기 때문에 정책적 고민이 필요하다”고 지적했다.

지방 부동산 침체 문제도 이와 연결된다고 봤다. 지방 아파트 공급과잉은 조정시기를 거쳐 정상화할 수 있었지만, 대출 규제와 수요억제책이 맞물리면서 더 침체했다는 게 그의 시각이다. 그러면서 ▷기반산업 정상화 정책 ▷수분양자 이동정책(대출) 등 재검토 ▷공급물량 조정 등 지자체 역할 강화 등을 해법으로 제시했다.

▶3기 신도시 서울 집값 잡기엔 역부족= 3기 신도시에 대해서는 분산효과는 있지만, 서울 집값을 안정화하기에는 역부족이라는 평가를 내놨다. ‘서울 집값 잡기’라는 당초 목적을 이루려면 서울 안에 더 많은 집을 지어야 한다는 입장이다. 최근 1, 2기 신도시와 3기 신도시와의 갈등 양상에 대해서는 “신도시 정책이 큰 틀의 수도권 관리정책이 아니라, 그때그때 목적에 따라 나왔기 때문”이라며 “최근 일산의 불만만 하더라도 고양시라는 전체 공간 속에서 구도심과 신시가지 간의 역할 배분을 어떻게 할 것인지 지자체가 결정해야 한다”고 강조했다. 이어 “둘 다 주거지인 상태에서는 집값만 화두가 될 수밖에 없다”고 덧붙였다.

김 실장은 주택 산업에 대한 인식 전환도 필요하다고 지적했다. 주택산업연구원에 따르면 제조업, 서비스업 등을 포함한 국내 산업은 평균 10억원을 투자하면 12.5명의 일자리가 창출된다. 반면 주택산업은 10억원 투자 시 14.5명의 일자리가 생긴다. 그는 “정부의 주택정책은 산업적 관점은 없고, 가격을 안정화하는 데만 초점이 있지만 주택 산업은 창호, 타일, 도배 등 서민 일자리와도 연결돼 있다”며 “4차 산업혁명과 관련해서도 스마트 홈 등과 연계해 새로운 주택산업으로 확장할 수 있다”고 했다.

▶중장기적 관점에선 주택 매입 = 올해는 내 집 마련하기 적절한 시기일까. 김 실장은 이런 질문에 “우리나라 국민의 평균 집 보유기간은 7~10년 정도인데, 지금 집을 사서 이 기간 보유한다면 지금보다는 값이 올라 있지 않겠나. 집을 마련하는 목적이 단기 시세차익이 아니라면 거주기간을 고려해 매입해도 될 것”이라고 답했다. 그러면서 “더는 집값을 서울이나 전국의 맥락으로만 볼 수 없다”며 “시장도 양극화, 다변화하면서 특별한 경우가 많이 나오고 상품별, 입지별, 주택규모, 건축연한에 따라서도 가격 흐름이 다르게 나타나기 때문에 더 구체적으로 들여다봐야 한다”고 조언했다.