주택연금 vs 희망나눔연금, 내 '맞춤형'은 뭘까

[경향신문]

82.7세. 최근 세계보건기구(WHO)가 밝힌 한국인의 평균 기대수명이다. 반면 각종 조사에서 발표된 우리나라의 평균 은퇴 연령은 50대 후반으로 나타났다. 경제활동을 그만두고 소득없이 20년 이상을 살아야 한다는 의미다.

노후준비가 돼 있다면 다행이지만, 대부분 자식 뒷바라지 등으로 준비없이 노년을 맞는다. 대개 노후에 필요한 한 달 생활비로 250만원가량을 생각하지만, 국민연금 등으로 매달 손에 쥐는 돈은 100만원이 채 되지 않기 일쑤다. 재산이라고는 집 한 채가 전부인 경우도 많다. 이 때문에 여유로운 노후생활을 보내기 위해서는 이 집을 어떻게 활용하느냐가 중요하다. 그동안 집을 잘 가지고 있다 자식에게 남겨줘야 하는 유산으로 여겼다면 생각을 바꿔보라. 주택이 안정적인 노후생활의 밑거름이 될 수 있다.

‘주택연금’과 ‘연금형 희망나눔주택’ 등 주택을 노후 연금으로 활용할 수 있는 방법 2가지를 소개한다. 집값을 매달 나눠 받는다는 점에서는 같지만 보장기간과 월 수령액, 대상 주택 등 세부조건이 다르기 때문에 자신이 처한 상황에 적합한 상품을 잘 살펴봐야 한다.

■ 주거 안정 원한다면

주택연금 거주하던 집에 계속 살아 주거안정 조기 은퇴자의 소득절벽 완충 장치 앞으로는 가입 문턱 더 낮아질 듯

주택연금은 집을 담보로 한국주택금융공사(주금공)에서 대출을 받는 금융상품이다. 가장 큰 장점은 거주하던 집에 계속 살면서 매달 생활자금을 받을 수 있다는 것이다. 원금과 이자는 사망 이후 주택을 주금공에 넘겨 갚는 방식이다. 수령 기간을 정할 수 있지만 종신으로 받는 경우가 많다.

2007년 도입 이후 가입자는 꾸준히 늘고 있다. 주금공에 따르면 지난 2월 현재 누적 가입자 수는 6만1685가구에 이른다. 가입자의 평균 연령은 72세(부부 중 연소자 기준)이며, 평균 월 지급액은 100만원이다. 주택연금을 신청한 주택의 평균 가격은 2억9300만원이다.

현재 신청 자격은 부부 가운데 1명 이상이 만 60세 이상이어야 한다. 부부를 기준으로 1주택이거나 보유 주택의 합산 가격이 시세 9억원을 넘지 않으면 가입할 수 있다. 9억원을 초과하는 2주택자는 3년 이내에 실제로 살지 않는 주택을 매각하는 조건으로 신청할 수 있다.

앞으로 가입 문턱은 더 낮아질 예정이다. 금융위원회는 가입 연령을 50대 중후반으로 낮추기로 했다. 아직 구체적인 기준은 정해지지 않았으나 조기 은퇴자의 ‘소득절벽’을 막겠다는 취지다. 가입 대상 주택도 공시가격 9억원 이하 주택으로 넓혀 시세 12억원 안팎의 주택도 신청할 수 있게 된다. 다만 10억원이 넘는 주택이라도 담보 가치는 9억원을 한도로 지급할 방침이다. 예컨대 시세 12억원 집으로 주택연금을 신청하면 9억원을 기준으로 매달 연금을 지급하고, 나머지 3억원은 연금 수급자가 사망한 후 정산해서 상속인 등에게 지급하는 것이다.

연금 수령액은 가입 시점의 집값을 기준으로 산정한다. 지난해 집값이 급등하자 중도 해지가 잇따랐는데, 가입자들이 연금 수령액을 늘리기 위해 해지 후 재가입하려 했던 것으로 풀이된다. 그러나 중도 해지 시에는 그간 받은 연금액과 이자 및 보증료 등을 모두 상환해야 하며, 이후 3년간 재가입이 안된다는 점을 주의해야 한다.

주택연금은 가입자가 사망해도 배우자가 살아있을 때까지 연금이 지급된다. 이때 배우자는 가입자 사망일로부터 6개월 이내에 주택 소유권을 받아야 한다. 주금공 주택연금부 관계자는 “가입자가 사망했을 때 주택 매각대금이 수령한 연금보다 많으면 차액을 상속인에세 지급하지만, 반대로 연금 수령액이 매각대금보다 많을 때는 차액을 청구하지 않는다”고 말했다. 주금공 홈페이지에 들어가면 지급 방식이나 지급 유형, 지급 기간 등에 따른 주택연금 수령액을 직접 조회할 수 있다.

■ 월 수령액 많길 바란다면

연금형 희망나눔주택 계약하는 순간 소유권 이전되지만 수령액은 주택연금보다 2배 많아 자격 까다롭고 중도해지 어려워

연금형 희망나눔주택은 한국토지주택공사(LH)에 집을 팔고 그 매각대금을 일정 금액씩 나눠 받는 구조다. 계약하는 순간 주택 소유권을 잃게 된다는 점에서 주택연금과 다르다. 연금을 받는 기간도 10년에서 최장 30년으로 정해져 있다.

주택연금보다 불리한 조건 같지만 매달 수령액은 연금형 희망나눔주택이 더 많다. 가령 3억원짜리 주택으로 65세 노인이 주택연금에 가입했다면 죽을 때까지 매달 83만7000원을 받는다. 하지만 연금형 희망나눔주택에 가입해 20년 조건으로 받는다면 매달 153만3000원을 지급받는다. 연금형 희망나눔주택이 주택연금보다 2배가량 월 지급액이 많은 것이다.

주택연금은 돈을 빌려 미리 당겨쓰는 개념이라 이자와 보증료 등을 복리로 갚아야 하지만, 연금형 희망나눔주택은 매각대금을 맡겨 이자까지 붙여 돌려받는 방식이기 때문이다.

연금형 희망나눔주택 가입자는 계약 후 살 집을 따로 마련해야 한다. LH는 해당 주택을 재건축·리모델링해 고령자와 저소득층 청년들에게 공공임대주택으로 제공하는데, 원한다면 임차료를 지불하는 세입자 신분으로 계속 살 수도 있다. 다만 무주택 세대 구성원으로서 주택을 매도한 지 2년 이내로 해당 세대의 월 평균소득 및 매월 연금형 지급액이 각각 도시근로자 월평균 소득 이하여야 하는 등 공공임대주택 입주자격을 만족해야 한다. 도시근로자 월평균 소득은 2018년 기준 3인 이하 가구는 500만2590원, 4인 가구는 584만6903원이다.

가입 자격은 주택연금보다 다소 까다롭다. 감정평가액 기준 9억원 이하의 단독주택 또는 다가구주택이어야 신청할 수 있다. 아파트는 가입 대상이 아니다.

가입 연령도 부부 중 1명이 만 65세 이상이어야 한다. 다만 현재 LH 내부에서는 주택연금의 가입 연령을 하향조정한 것과 발맞춰 연금형 희망나눔주택의 가입 연령도 만 60세 이상으로 낮추는 방안을 검토하고 있다.

연금형 희망나눔주택은 한번 가입하면 중도 해지가 어렵다는 점을 주의해야 한다. 주택 가격은 공인감정평가기관 2곳에서 감정평가한 평가액의 산술평균액으로 결정하는데 향후 집값이 올라도 차액을 보전받을 수 없다. LH는 이 사업을 지난해 11월 시범적으로 시행했으며 올해 상반기 정식 사업으로 착수할 계획이다. LH 주거복지사업처 관계자는 “고정 소득이 없는데 지금 사는 집이 넓거나 낡아 주택 관리에 어려움을 느끼는 노년층에게 유용할 것”이라고 말했다.

이성희 기자 mong2@kyunghyang.com