[공동주택 공시가격] 아파트 공시가격, 집값 영향은?

/사진=뉴시스

정부가 고가아파트 공시가격을 집중적으로 올린 가운데 세금부담이 커진 일부 소유자나 갭투자자의 매물이 늘어나 주택시장이 더 위축될 것으로 보인다.

14일 국토교통부는 올해 아파트 등 공동주택 공시가격이 5.32% 상승했다고 밝혔다. 이번 아파트 공시가격의 특징은 앞서 정부가 발표한 단독주택, 토지와 마찬가지로 고가부동산 위주의 상승폭이 컸다는 점이다. 국토부가 집중적으로 공시가격을 올린 고가아파트는 전체의 2.1%로 공시가격 9억원, 시세 12억원 초과가 타깃이 됐다. 시세 12억~15억원 아파트의 공시가격 상승률은 18.15%로 평균의 3배를 넘었다.

시도별로 보면 ▲서울(14.17%) ▲광주(9.77%) ▲대구(6.57%) 3개 시가 전국 평균보다 많이 상승했다. 반면 ▲경기(4.74%) ▲대전(4.57%) ▲세종(3.04%) ▲전남(4.44%) 등은 평균보다 적게 상승했다. 또한 ▲울산(-10.50%) ▲경남(-9.67%) ▲충북(-8.11%) ▲경북(-6.51%) ▲부산(-6.04%) 등은 공시가격이 하락했다.

공시가격 최고상승 지역은 경기 과천으로 23.41% 올랐다. 이어 ▲서울 용산(17.98%) ▲서울 동작(17.93%) ▲경기 성남분당(17.84%) ▲광주 남구(17.77%) 순이다.

한정희 국토부 부동산평가과장은 "서울과 수도권 일부는 아파트 수요증가, 각종 개발사업의 영향으로 상승률이 높고 울산, 경남, 충북 등은 지역경기 둔화로 하락했다"고 설명했다.

시장에서는 아파트 공시가격 인상이 부동산시장을 더 위축시킬 것이라는 전망이 나온다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "다주택자들이 보유세 부담을 줄이려고 다양하게 대응할 가능성이 있다"고 말했다. 그는 "보유세 과세기준일인 6월1일 이전 증여나 처분을 놓고 고민이 깊어질 것"이라면서 "고가 1주택자는 부부 공동명의로 세부담을 분산시킬 수 있다"고 조언했다.

또 "최근 몇년간 가격이 급등한 서울 강남 등은 양도소득세 부담이 커져 다주택자 매물이 늘어나지는 않을 것"이라면서 "보유세 부담에 따른 매수세 위축은 불가피하다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "단독주택 공시가격 상승률이 전국 9.13%이었던 데 비해 아파트의 경우 낮은 편이지만 이는 그동안 실거래가의 공시가격 현실화율이 좀더 반영됐기 때문"이라면서 "지역별, 면적별, 가격별로는 공시가격 상승률의 편차가 크다"고 분석했다. 그는 "주로 서울, 전용면적 85㎡ 초과, 9억원 초과 고가아파트의 공시가격 상승폭이 커 보유세 부담으로 이어질 것"이라고 전망했다.

함 랩장은 "정부 부동산시장 규제로 매매가격이 조정되고 거래량이 급감해 주택 구매심리가 위축된 상황인데 보유세 부담이 더해져 당분간 가격하락이 지속될 것"이라고 내다봤다. 다만 "이번 아파트 공시가격 인상이 주택시장 급락을 가져올 정도로 작용하지는 않을 전망"이라고 말했다.

강남3구(강남·서초·송파), 마용성(마포·용산·성동) 등 고가아파트 밀집지역의 세금부담이 커지고 갭투자자의 급매물이 늘어날 것이라는 전망도 나왔다.

양지영 R&C 연구소장은 "시장 예측보다 보수적인 수준이라 충격이 덜할 것"이라면서 "매도보다 증여 선택이 늘어나고 거래절벽은 더 심화될 전망"이라고 내다봤다. 양 소장은 "아파트 공시가격 현실화율이 얼마나 높아질지 최대 관심사였는데 지난해 수준인 68.1%인 데다 특히 시세 12억원 이하 아파트는 충격이 거의 없을 것"이라고 진단했다.

그는 "가장 타격을 받는 것은 그동안 집값이 많이 오른 초고가아파트 일부로 강남과 마용성 고가아파트 소유자의 세금부담이 크게 늘어날 것"이라고 전망했다. 또한 "다주택자 양도소득세 부담으로 팔기 어려운 상황이라 자산가일 경우 매도를 자제하고 급격한 가격하락도 없을 것"이라고 말했다.

다만 양 소장은 "갭투자일 경우 보유세 부담이 늘고 추가적인 공급과잉, 금리상승 등의 악재가 있어 급매물을 내놓을 수밖에 없을 것"이라고 전망했다.

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김노향 기자
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