강남3구·마용성 비웃는 '용마강'.. 부동산판도 바뀌나

서울 내 부촌지도가 빠르게 변화한다. 강남3구(강남·서초·송파)에 이어 강남4구(강남·서초·송파·강동), 마용성(마포·용산·성동)이라는 부동산시장 신조가 생겨난 지 오래 안돼 다시 용마강(용산·마포·강남)이 뜨는 지역으로 부상했다.

이런 현상은 문재인정부가 다주택자 규제를 통해 1주택을 유도하면서 서울 내 인기지역이 축소됐기 때문이다. 부동산 호황기에는 새로운 개발지역과 서울 외곽까지도 투자수요가 몰려들지만 부동산자산이 '실수요 1주택'으로 재편되면서 기존 인기지역의 거주나 투자가치가 더 높아지는 것이다. 서울 내 양극화도 심해진다.

/사진=뉴시스

◆용마강 공시가격 30% 급등… 서울 내 양극화

정부가 지난달 24일 발표한 올해 표준 단독주택 공시가격은 전국 9.13%, 서울 17.75% 상승했다. 역대 최대상승이다. 특히 용산구와 마포구, 강남구는 초고가 단독주택이 밀집해 공시가격 상승률이 전국 평균 3배 이상인 30%를 훌쩍 넘었다.

국토교통부에 따르면 서울 시세 기준 25억원 이상 단독주택의 공시가격은 지난해보다 37.54% 올랐다. 또 시세에 따라 공시가격을 차등화해 시세 6억~15억원 공시가격 10% 안팎, 시세 15억원 이상 공시가격 20~100% 등으로 상승률이 차이가 났다. 시세 15억원대 공시가격은 종합부동산세 부과 대상인 9억원 수준이다.

용산은 용산기지 이전에 따라 용산공원 조성사업이 추진 중이고 서울역 재개발과 한남재정비촉진구역 등의 개발호재가 겹쳐 집값을 끌어올렸다. 용산 단독주택 공시가격은 서울에서 가장 높은 35.40%의 상승률을 기록했다.

강남은 최근 그린벨트 개발이 이어지고 수서 고속철도(SRT)가 출발하는 수서역과 국제교류복합지구 개발 등의 호재가 있어 단독주택 공시가격이 35.01% 올랐다. 마포 역시 재건축·재개발 등 정비사업이 활발해 단독주택 공시가격이 31.24%의 상승률을 기록했다. 뒤를 이어 서초(22.99%), 성동(21.69%) 등의 단독주택 공시가격이 많이 올랐다.

부동산전문가들은 입지가 좋고 투자가치가 높은 부촌의 지도가 바뀌면서 서울 내 양극화는 더욱 심해질 것이라는 전망도 내놓았다. 최근 '로또아파트'라 불리는 서울 새아파트 분양에서 1순위청약 미달사태가 발생한 'e편한세상 광진 그랜드파크'도 이런 현상과 같은 맥락으로 풀이된다.

부동산업계 관계자는 "높은 강남 집값과 규제를 피해 대체주거지를 찾는 수요가 마용성 등으로 분산됐다가 다시 개발호재가 있는 지역으로 쏠린다"면서 "한강을 낀 입지와 우수학군 등 미래가치가 높은 곳이 인기지역으로 재편돼 서울 내 빈익빈부익부가 더 심화될 것"이라고 내다봤다.

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김노향 기자
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