증시 부진이 장기화되는 가운데 미중 무역협상, 브렉시트 합의안, 국내 기업의 실적부진 등 국내외의 불확실성 증가로 투자 방향성이 상실됐다. 부동산의 경우 신규 분양물량이 쏟아지고 있지만 부동산대책 시행 후 대출·청약·세금규제 등 전방위 압박이 가해지면서 투자 심리가 얼어붙고 있다. <머니S>는 1월22일 개최한 ‘제11회 머니톡콘서트’에서 투자 수익성을 높이고 위험분산을 최적화하는 해외증시 투자 전략을 제시했다. [편집자 주]
['황금 복돼지' 찾아라-하] 2019 아파트·토지 대전망
이진우 오비스트 대표가 지난달 22일 광화문 교보생명 빌딩에서 개최된 제11회 머니톡콘서트에서 강연하고 있다./사진=임한별 기자
지난해 정부의 강력한 규제로 부동산시장은 올해도 혼란이 이어지는 모양새다. 실수요자와 투자자들은 규제 여파가 올해까지 미칠 것이란 걱정에 몸을 움츠리고 관망세를 유지한다. 일각에서는 3기신도시 발표로 올해 부동산시장에 대변화가 올 것이란 장밋빛 전망을 내놓는다. 하지만 도대체 어느 시점에 돈을 써야 할지 부동산 수요자들은 갈피를 못 잡고 있다.
이진우 오비스트 대표는 <머니S>가 1월22일 주최한 '제11회 머니톡콘서트'에서 '2019년 아파트·토지 대전망'을 주제로 강연했다. 그의 강연내용을 바탕으로 올해 부동산시장을 미리 엿봤다.
◆"공급량 부족으로 주택 가격 뛸 것"
이 대표는 올해 부동산시장에 대해 주택공급량 부족이 심화될 것이라고 밝혔다. 다주택자의 매물 출회가 불가능한 매물 절벽이 현실화될 것이라는 지적이다. 그는 또 신규 분양 물량이 감소하고 거래량도 줄어들 것이라고 주장했다. 결국 투자자들이 아파트 투자보다는 상가투자 쪽으로 몰려 차익형부동산이 지고 수익형 부동산이 뜰 것이란 예상이다.
부동산가격 변동에 대해서 그는 생각보다 정부 규제 요인이 크지 않다고 말한다. 오히려 공급량과 경제상황 변수가 부동산가격에 더 영향을 끼친다는 주장이다. 이 대표는 "부동산시장 가격결정 요인은 정부 규제, 공급량, 경제상황, 전세가 등 네가지가 있지만 이중에서 공급량과 경제상황이 가장 중요하다"며 "공급이 안되면 입지가 좋은 곳은 계속 부동산가격이 오를 수밖에 없다"고 설명했다.
이진우 오비스트 대표가 지난달 22일 광화문 교보생명 빌딩에서 개최된 제11회 머니톡콘서트에서 강연하고 있다./사진=임한별 기자
결국 내년 주택 공급량 부족으로 주택가격이 상승세를 탈 것이란 전망이다. 그는 구체적으로 서울지역 아파트는 4%, 경기도지역 아파트는 약 2~3% 매매가가 인상될 것이라고 내다봤다.
최근 부동산시장 핫이슈인 '3기신도시' 공급과 관련해 이 대표는 '정확한 예측이 어렵다'는 입장이다. 다만 3기 신도시 공급이 올해 주택시장의 블랙홀로 작용할 수 있다고 말했다.
이 대표는 "3기 신도시 발표로 매수 수요층이 전세로 몰려 매매량이 감소할 수 있다"며 "또 청약 대기 수요자도 증가한다. 이러면 신규분양 물량 자체가 감소할 수 있다"고 예상했다. 3기신도시 기대감에 실수요층이 실매물 거래에 당장 뛰어들지 않아 부작용이 생길 수 있다는 지적이다.
또한 "민간 주택건설산업이 초토화될 수도 있다"며 "주거형오피스텔과 도시형 소형주택은 과잉 공급 가능성도 존재한다"고 3기신도시로 부동산시장 변화가 일어날 수 있다고 밝혔다.
이 대표는 3기신도시가 공급되는 2024년까지 주택시장이 단기 상승과 침체를 반복하는 지루한 장세를 보일 것이라고 예측했다. 그는 "3기신도시가 공급되는 2024년까지 부동산시장에 큰 상승장은 없을 것"이라며 "2021~2023년에 월세가 나오는 주택 이외에는 처분하는 것이 좋고 2024년 이후 경제위기를 대비한 자금 마련과 경매시장 진입 준비 등을 하는 것이 바람직하다"고 조언했다.
◆기획부동산 투자 "신중 또 신중"
토지시장 전망에 대해서는 2020년까지 진행 중인 정부의 제4차국토종합계획을 잘 살펴봐야 한다고 강조했다. 현재 정부는 경쟁력있는 통합국토, 5+2광역 경제권, 유라시아-태평양시대 물류와 금융의 허브인 서해안벨트 개발 등의 내용을 종합계획에 담고 추진 중이다. 이 대표는 "인구의 증감과 기업의 생산활동이 투자의 핵심"이라며 "개발과 관련된 기업의 활동, 개별지역의 변화 등을 유심히 살펴 투자해야 한다"고 말했다. 그는 특히 제2외곽순환도로 조기 개통과 관련 "기업과 인구가 지속적으로 늘어나는 지역에 선점투자하는 것이 중요하다"고 말했다.
군사시설보호구역 해제지(접경지역 투자)도 올해 토지시장 주요 이슈 중 하나다. 정부는 최근 1억3000만평에 달하는 군사시설보호구역을 해제했다. 이와 관련 부동산 투자자들은 접경지역 땅 사들이기에 몰두하는 모양새다.
이진우 오비스트 대표가 지난달 22일 광화문 교보생명 빌딩에서 개최된 제11회 머니톡콘서트에서 강연하고 있다./사진=임한별 기자
하지만 이 대표는 최근 무르익는 남북 화해 분위기와 관련해 접경지역 토지가 상승을 기대한 무리한 기획부동산 투자를 경계했다. 실제로 남북 화해 무드가 조성되면서 접경지역 토지가격은 급등세를 보인다. 국토교통부의 실거래가 공개에 따르면 접경지역 중 하나인 도라산역이 위치한 파주시 군내면은 2008년 3.3㎡당 평균 9만5000원선에 거래됐으나 지난해 12만원대를 돌파하며 상승세를 보였다. 또한 민통선 지역의 토지 경매가가 3배 이상 급등했다.
사정이 이렇다보니 부동산 투자수요자들은 군사구역과 민통선(민간인 통제선) 땅까지 사두라는 기획부동산 투자 권유를 많이 받는다. 이에 대해 이 대표는 '언젠가 오른다'는 식의 토지 투자는 '로또식 투자'에 불과하다고 강조했다. 그는 "남북 접경지역은 지난 수십년간 정상회담때마다 땅값이 꿈틀했다"며 "기획부동산 투자는 한 사람이 아닌 한 가정을 몰락시킬 수 있는 위험한 투자로 신중한 접근이 필요하다"고 말했다.
이 대표는 실제 지인 사례를 들었다. 그는 "지인 A씨의 아들이 대출을 받아 민통선 인근 땅을 대거 사들인 사례가 있다. 부동산 중계업자의 강력한 추천으로 A씨 아들이 무리한 투자를 감행한 것이다. 하지만 갑자기 아들 회사가 부도가 나면서 은행 대출이자를 감당하기 어려워졌다. 또 개발된다던 민통선 지역 땅값이 곤두박질치기 시작했다. 결국 좌절감에 휩싸인 아들이 부인과 싸우다 집에 불을 질러 일가족 4명이 사망하는 안타까운 사건이 발생했다. 기획부동산 투자는 손해를 넘어 한 가정이 추락할 수 있어 신중한 투자가 필요하다"고 설명했다.
그는 "접경지역 투자를 원한다면 국토종합계획 틀 안에서 내게 도움이 될지를 고려해야 한다"며 "종합계획 로드맵에 없는 개발계획 같은 건 기대하면 안된다. 남북 화해 분위기를 탔으니 '접경 어느 지역이 좋다. 무조건 사라'는 식의 투자는 문제가 있다"고 밝혔다.
☞ 본 기사는 <머니S> 설합본호(제577호·578호)에 실린 기사입니다.
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김정훈 기자 <저작권자 ⓒ '성공을 꿈꾸는 사람들의 경제 뉴스' 머니S, 무단전재 및 재배포 금지>
