[표준주택 공시가 발표]공시가 3대 키워드..'시세반영, 공평과세, 속도조절'

지역별ㆍ시세별 상승률 극명
서울 고가주택 시세상승+시세반영
98.3% 중저가 주택, 현실화 속도조절

[헤럴드경제=김성훈 기자] 2019년 표준단독주택 공시가격이 잠정 확정됨에 따라 현 정부가 세운 부동산 공시가격 산정의 새로운 기준도 가늠할 수 있게 됐다. 정부는 시세상승분을 적극 반영하되, 과세 형평성을 위해 고가 단독주택에 대해서는 현실화도 함께 진행하고, 중저가 주택은 현실화 속도를 늦추는 쪽으로 원칙을 정했다. 이같은 기준은 아파트 등 공동주택과 토지에도 반영될 것으로 전망된다.

▶지역별 상승률 40%p 격차… 시세상승분 반영

국토교통부가 25일 고시한 2019년 표준단독주택 공시가격은 지난해에 비해 전국 평균 9.13% 올랐다. 평균값으로는 2006년 조사 이래 최고 상승률이지만, 지역별 상승률은 천차만별이다. 서울은 17.75%나 오른 반면, 경남은 0.69%만 올랐다. 구체적으로 들여다보면 서울에서도 용산ㆍ강남ㆍ마포구는 30%대로 폭증했지만, 경남 거제ㆍ창원 등은 오히려 하락했다. 하락지역이 나온 것은 2015년 이후 처음이다. 상승률이 가장 높은 지역과 가장 낮은 지역의 상승률 격차는 40%포인트에 달한다.

지역별 상승률이 이처럼 극명하게 엇갈린 것은 정부가 올해부터 공시가격을 산정할 때는 시세상승분을 적극 반영하기로 했기 때문이다. 기존에는 실제 시세상승분이 아니라 정부가 임의대로 정한 상승률을 적용했다. 그러다 보니 집값이 급등한 지역은 상대적으로 공시가가 적게 올랐고 재산세나 건강보험료도 덜 낼 수 있었다. 올해부터는 시세가 기준이 되면서 지역별로 양극화한 부동산 경기가 공시가격에도 고스란히 반영됐다.

▶상위 1.7% 고가주택 폭증… 공평과세 위한 현실화

동일 지역 내에서도 시세별로 상승률이 큰 차이를 보인다. 전국 기준 시세 3억원 이하 주택은 3.56%만 상승하고, 가격대가 올라갈수록 상승률도 높아져 25억원 이상 주택은 36.49%나 뛴다. 서울의 경우 3억원 이하 주택은 6.58%, 25억원 이상 주택은 37.54%가 오른다.

이는 정부가 시세 15억(공시가격 9억원) 이상 고가주택에 대해서는 시세상승률을 반영하는 것 외에 추가로 시세 대비 공시가격을 끌어올리는 ‘현실화’를 동시에 진행했기 때문이다. 기존에 고가주택은 시세 대비 공시가가 지나치게 낮다는 비판을 받아왔다. 가령 서울 마포구 연남동의 한 단독주택은 시세가 15억1000만원인데 지난해 공시가는 시세가의25%인 3억8000만원에 불과해 재산세를 80만원밖에 내지 않았다. 반면 울산 남구의 시세 5억8000만원 아파트의 공시가는 4억2000만원(시세반영률 72%)으로 재산세로 90만원을 냈다. 이에 고가 단독주택에 대해서는 아파트 수준의 시세반영률(2018년 기준 68.1%)을 적용해 공시가를 끌어올리는 작업을 했다는 것이 정부의 설명이다. 대상이 되는 고가 주택은 전체의 1.7%다.

4월 공시가가 공개되는 아파트의 경우 시세반영률을 조정할 필요는 없기 때문에 올해 공시가는 단독주택보다 덜 오를 것으로 전망된다. 다만 시세 자체가 많이 오른 지역은 상승분이 반영될 것으로 보인다.

▶전체 시세반영률은 53%… 중저가주택 현실화 속도조절

소수 고가 주택의 시세반영률이 크게 오르기는 했지만, 전체 단독주택의 98.3%를 차지하는 중저가(시세 15억원 이하) 주택의 시세반영률은 거의 오르지 않는다. 이에 전체 단독주택의 평균 시세반영률은 53%에 그친다. 지난해(51.8%)에 비해 1.2%포인트 상승이다. 아파트의 시세반영률과는 아직도 큰 격차가 있기 때문에, 공시가 현실화 작업은 올해로 완성된 것이 아니라 첫발을 뗀 것뿐이라는 해석이 나온다.

정부는 공시가를 급격히 현실화할 경우 중산층ㆍ서민의 세부담이 증가할 것이라는 우려를 수용해 속도조절로 가닥을 잡았다. 이에 서울의 경우 당초 발표됐던 안(상승률 20.7%)에서 다소 조정을 했고, 특히 강남구는 상승률 42.8%에서 35.0%로, 서초구는 30.7%에서 23.0%로, 마포구도 37.3%에서 31.2%로 낮췄다. 이에 시세 6억5500만원인 서울의 한 주택은 올해 공시가가 3.91억으로 3.4% 오르며, 보유세 부담은 78만2000원에서 3만4000원 정도 늘어난다.