[고종완의 살 집 팔 집 이야기] "3기 신도시 과천·하남, 로또 될 확률 높다"

지난해 12월 19일 정부가 과천, 하남교산, 남양주왕숙, 인천계양지구 등 신도시 예정지 네 곳을 발표했다. 실수요자에겐 가뭄 속 단비처럼 반가운 소식이 아닐 수 없다. 하지만 시장의 반응은 기대 반 우려 반이다. 1989년 노태우 정부의 200만호 1기 신도시, 2003년 노무현 정부의 2기 신도시 성적표를 보면 이번 신도시의 성패를 예상하기 쉽지 않다. 1·2기 신도시 중 분당, 판교, 위례, 광교, 하남미사지구는 좋은 평가를 받았지만 김포한강, 파주운정, 인천검단, 양주옥정 등은 공급 과잉과 수요자 외면으로 미분양이 넘쳤다.

3기 신도시가 성공하려면 다음 세 가지가 핵심이다. 먼저 강남권을 비롯한 도심권 주택 수요를 흡수할 만한 대체 주거지인가(입지 환경), 서울로의 접근성을 높이기 위한 광역·대중 교통망을 언제 어떻게 확보할 것인가(교통 접근성), 베드타운이 아닌 업무, 교육, 상업, 문화, 공원 등 자족 기능을 갖췄는가(자족 도시 기능) 등이다. 시장 안정과 서민 주거 복지 향상이라는 정책 목표도 달성하려면 공급 시기와 저렴한 분양가도 관건이다.

3기 신도시의 분양가를 시세보다 얼마나 낮게 공급할 수 있느냐는 사실 난제 중 난제다. 주민들의 반대로 보상비가 올라갈 공산이 큰 데다 서울과 수도권 땅값이 10년 전부터 물가상승률보다 2~3배 이상 오르고 있다. 1100조원이 넘는 시중 부동 자금과 22조원이 넘는 토지 보상금이 부동산으로 재유입될 가능성이 농후하다. 최저임금을 포함한 건축비 상승도 복병이다.

결국 이런 점을 고려할 때 위의 신도시 성공 조건을 충족할 것으로 기대되는 과천과 하남교산은 주거 선호도 및 투자 가치 측면에서 그야말로 '로또 청약'이 될 확률이 높다. 남양주왕숙. 인천계양은 국토·도시계획의 방향, 교통 인프라 확충 여부, 미래 가치 등에 따라 그 성패가 갈릴 운명이다. 성공 가능성이 미지수인 만큼 '빨대 효과'도 주의해야 한다. 적정한 수요에 비해 공급 물량이 과다한 신도시나 인접한 2기 신도시의 경우 쏠림 현상으로 되레 미분양 증가와 집값 하락이라는 손해를 볼 수도 있다.

만일 3기 신도시 입주 때까지 기다릴 여유가 없거나 조만간 전세 탈출을 꿈꾸는 실수요자라면 3기 신도시 인접 지역의 기존 아파트나 단독주택, 상가주택 등도 고려할 만하다. 이른바 '편승 효과(band 0wagon effect)'를 노려 새로운 도시의 기반 시설을 공유할 수 있는 인접 지역이나 아파트 단지를 고르는 것이다.

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