[아듀! 2018부동산] '로또아파트'→'규제'→'집값 하락'→3기신도시

로또 아파트로 불려 방문객이 몰렸던 디에이치자이 개포 견본주택. /사진=뉴시스 김선웅 기자

규제로 둘러싸인 올해 부동산시장은 어느 해보다 뜨거웠다. 재건축 ‘로또아파트’ 열풍이 불며 분양가가 치솟았고 서울 강남을 비롯한 인기지역 집값이 폭등하자 정부가 규제 강도를 높였다. 특히 역대 가장 강력하다고 평가받는 9·13부동산대책 시행으로 집값이 매주 내림세고 시장은 관망세지만 3기신도시 발표로 다시 반등 가능성도 열렸다. 다사다난 했던 올해 부동산시장 주요 이슈를 되돌아봤다.

◆재건축 규제와 로또 아파트

올 초 부동산시장의 뜨거운 감자는 재건축 규제였다. 지난해 발표된 8·2대책으로 도입된 조합원 지위 양도 금지 조치에 이어 6년 만에 부활한 재건축초과이익환수제가 규제 문턱을 높였다.

2월에는 재건축 안전진단 평가 항목에서 구조안전성의 가중치를 현행 20%에서 50%로 확대하는 내용을 담은 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’ 대책도 발표됐다. 재건축사업의 첫 단추인 안전진단 기준을 대폭 강화하며 시장을 압박했다.

‘로또아파트’ 열풍도 거셌다. 공공택지 분양가 상한제 적용과 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 통제로 신규 분양가격이 시세보다 낮게 책정되면서 당첨만 되면 수억원의 시세차익을 거둘 수 있다는 기대감이 확산됐기 때문이다.

지난 3월 분양한 서울 강남구 ‘디에이치자이 개포’(개포주공8 재건축)는 3.3㎡당 4200만원대의 높은 분양가에도 불구하고 인근 분양권 시세가 3.3㎡당 5000만원 넘게 형성되면서 ‘로또’로 불렸다.

5월 경기 하남미사강변도시에서 공급한 ‘미사역파라곤’ 역시 분양가 상한제 적용으로 3.3㎡당 1400만원대에 분양가가 책정되면서 8만명 이상의 청약 인파가 몰렸고 100대1이 넘는 경쟁률을 기록하며 로또 청약 열기를 보였다.

◆다주택자 옥죄라… ‘양도소득세·보유세’

지난 4월1일부터 다주택자의 양도소득세 중과 조치가 시행돼 다주택자가 조정대상지역 내 집을 팔 경우 6~42%의 기본세율에 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트를 추가 적용 받는다.

양도세 중과 시행 이후 주택 거래량 감소가 뚜렸했다. 3월까지는 양도세 부담을 피하려는 거래가 급증해 서울의 경우, 아파트 매매거래가 역대 1분기 최다 거래량을 기록했다.

반면 4월 이후에는 거래량이 급감해 2분기 거래량이 전년 대비 49% 줄고 1분기 대비 53% 감소했다.

7월 초에는 재정개혁특별위원회가 종합부동산세 개편 권고안을 확정 공개했고 이를 토대로 정부는 ‘종합부동산세 개편안’을 발표했다. 고가·다주택자를 중심으로 누진과세를 강화하는 게 핵심.

하지만 예상보다 규제 강도가 약하다는 시장 반응과 평가가 이어졌고 이에 정부는 ‘9·13대책’을 통해 더욱 강화한 인상 계획을 발표했다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 종합부동산세 최고 세율을 최고 3.2%로 중과하고 기존에 없던 과표 3억~6억원 구간을 신설하는 등의 내용으로 시장을 압박했다.

◆시장 강타한 박원순의 ‘용산·여의도 통개발’ 발언

지난 7월 싱가포르를 찾은 박원순 서울시장이 기자간담회에서 용산구와 여의도 일대에 재개발을 통해 국제도시로 만들겠다는 발언을 하면서 부동산시장이 들썩였다. 서울역-용산역 구간 철로를 지하화해 마이스(MICE) 단지와 쇼핑센터를 조성하고 여의도를 국제 금융중심지로 만들기 위해 통으로 재개발하겠다는 의지를 드러낸 것.

정부가 규제로 시장을 옥죄는 와중에 이른바 용산·여의도 마스터플랜으로 불렸던 이 계획이 박 시장의 입에서 전해지자 서울 아파트값 상승세가 다시 확산됐다.

집값 급등 책임 공방으로 정부와 갈등을 빚기도 한 서울시는 개발 계획이 나온 지 7주 만인 8월 말 긴급 기자회견을 열어 주택시장이 안정될 때까지 용산·여의도 개발계획 발표와 추진을 보류하겠다고 발표하며 뒤늦게 진화에 나섰지만 개발 기대감은 여전한 상황이다.

지난 19일 정부서울청사 브리핑룸에서 3기신도시를 발표하는 김현미 국토부 장관 모습. /사진=뉴시스 박주성 기자

◆투기수요 꼼짝마… 화룡점정 9·13대책

올 상반기는 지난해 발표된 8·2대책에도 불구하고 서울 아파트시장이 재건축아파트와 새 아파트 위주로 상승세를 이어가다 재건축초과이익환수제 이슈가 불거지며 냉각됐다.

하지만 하반기 들어 박원순 서울시장의 용산·여의도 통개발 발언 이후 시장이 이상과열 양상을 보였다. 매도인들이 매물을 거두거나 한 주에 수천만원씩 호가를 높이며 배짱을 부렸다. 지금 아니면 집을 못 산다는 불안감에 추격매수까지 따라붙으며 서울은 물론 분당, 광교, 광명, 과천, 용인 등으로 풍선효과가 번졌다.

이에 정부는 세제와 금융, 공급을 망라한 9·13대책을 발표하며 진화에 나섰다. 9·13대책에는 종합부동산세 강화를 비롯해 다주택자에 대한 주택담보대출 금지와 양도소득세 강화가 담겼다. 또 입지가 우수한 3기신도시를 조성해 30만호를 공급한다고 발표했다.

지난해 주거복지로드맵에서 발표한 공급 방안보다 한층 구체적인 내용이 담겨 그동안 수도권 내 입지가 우수한 지역에 양질의 주택공급을 해야한다는 시장의 요구를 받아들이며 시장 과열을 진정시켰다.

9·13대책 발표 이후 강남을 비롯한 서울 전역과 전국 집값이 내림세로 접어들며 안정화에 접어든 분위기다.

◆3기신도시에 GTX까지… 집값 안정화에 호재? 악재?

집값 하락세가 당분간 지속될 것으로 전망되지만 큰 변수가 나왔다. 정부가 지난 19일 발표한 3기신도시 조성 계획 때문이다. 3기신도시 조성은 대규모 개발인 만큼 집값 하락세에 변수로 작용할 가능성이 높다.

김현미 국토교통부 장관은 지난 19일 정부서울청사에서 박원순 서울시장, 이재명 경기도지사 등과 함께 3기신도시 개발 계획을 발표했다.

이날 김 장관이 공개한 3기신도시는 남양주·하남·인천계양·과천이다. 김 장관은 “이곳은 서울과 1기신도시 사이에 있어 서울과 매우 가까운 곳”이라며 “수도권광역급행철도(GTX) 등 광역 교통망을 충분히 갖춰 서울 도심까지 30분 대 출퇴근이 가능한 도시로 조성할 것”이라고 설명했다.

이날 김 장관은 입지뿐만 아니라 앞선 1·2기신도시에서 문제점으로 지적됐던 광역 교통개선 대책까지 추가하며 서울접근성 개선을 약속했다. 김 장관은 이를 위해 GTX-A·신안산선의 조속한 착공, GTX-C노선의 내년 초 기본계획 수립 착수, GTX-B노선·계양-강화 고속도로는 내년까지 예비타당선 조사를 완료할 계획이라고 설명했다.

김 장관은 균형 있는 공급으로 시장 안정화를 꾀한다는 전략이지만 광역 교통대책까지 포함된 이번 발표에 벌써부터 해당지역뿐만 아니라 인근 지역까지 수혜를 입을 것이란 기대감에 들떠 하락세인 집값이 다시 뛸 가능성도 커졌다.

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김창성 기자 solrali@mt.co.kr
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