3기 신도시 '대토보상·리츠'카드 수도권행 투기일탈 막을까

수십조원 토지보상금 투기자금 유동성 확대 우려
대토제도·리츠 결합.."원주민 수익·재정착률 확대 유도"

김현미 국토교통부 장관이 19일 오전 정부서울청사에서 수도권 3기 신도시 입지와 2기 신도시 광역교통개선 대책을 발표하고 있다. 2018.12.19/뉴스1 © News1 구윤성 기자

(세종=뉴스1) 김희준 기자 = 서울에 몰린 주택수요 분산과 집값안정을 위해 정부가 '3기 신도시'계획을 발표했지만 천문학적인 토지보상금이 부동산투기로 재유입될 것이란 지적이 제기되고 있다. 정부는 이를 막기 위해 대토보상제와 이를 활용한 대토개발 부동산투자회사(리츠)를 적극 활용한다는 방침이다.

27일 국회와 정부 관계자에 따르면 국토교통부는 앞서 남양주 왕숙 1134만㎡, 하남 교산 649만㎡, 인천계양 테크노밸리 335만㎡, 과천 과천·주암·막계동 일원 155만㎡ 등에 3기 신도시 택지를 개발하겠다고 밝혔다.

지역별로는 서울 32곳(1만9000가구), 경기 8곳(11만9000가구), 인천 1곳(1만7000가구) 등이다.

관건은 이 곳 지역에 풀리게 되는 수십조원대의 토지보상금이다. 이미 내년 22조원대의 토지보상이 실시되는데다 2기 신도시의 보상금이 연간 30조원대였다는 점을 감안하면 당분간 시중에 풀리는 자금의 수요는 확대될 가능성이 높다.

문제는 토지보상금으로 풀리는 유동자금이 서울을 비롯한 수도권의 집값상승을 부추길 공산이 크다는 점이다. 실제 지난 수년간 서울집값의 급등을 부추겼던 주원인은 저금리기조에 따라 시중에 풀린 유동자금의 영향이 컸다. 경기침체로 기준금리 인상이 주춤한 가운데 유동자금을 걷어내지 못한 부동산시장은 정부의 강경한 투기규제정책에도 여전히 불안한 양상이다. 여기에 막대한 토지보상금이 투기수요를 부추길 경우 수도권의 부동산시장은 또다시 들썩일 수 있다는 지적이다.

국토교통부는 이를 감안해 대토보상제도를 적극 검토하고 있는 모양새다. 대토보상이란 토지보상법 제63조에 근거해 토지소유자가 원하고 토지로 보상 가능할 때 토지보상금 중 현금 또는 채권을 제외한 부분에 대해 당해 공익사업의 시행으로 조성하는 토지로 보상하는 것을 말한다. 보상하는 토지가격의 기준금액은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 일반 분양가격으로 산정한다.

2008년부터 시행된 대토보상은 초기에는 신청자가 많지 않았다. 그러나 최근 땅값이 치솟자 원주민 토지소유주들이 현금 대신 땅으로 보상해줄 것을 요구하는 추세다.

김정희 국토부 공공주택추진단장은 "대토보상은 토지보상금과는 달리 원주민의 지역재투자와 재정착률을 높일 수 있어 개발지역의 경제에도 큰 도움을 준다"고 언급했다. 특히 국토부는 3기 신도시의 경우 대토의 선택범위를 확대하고 상업성이 높은 우량블록을 대토 대상지역으로 확정해 대토보상을 적극 유도한다는 방침이다.

여기에 대토보상을 받은 원주민을 대상으로 부동산 대토개발 리츠도 활성화한다는 방침이다.

대토개발 리츠는 보상받은 땅을 리츠에 현물출자할 경우 리츠가 개발하고 이에 대한 개발이익을 소유주들에게 나눠주는 제도다. 대토 리츠는 일반 리츠와는 달리 주식 공모의무와 상장의무에서 자유롭다. 또 영업인가 이전에도 대토보상권의 현물출자가 가능해 일반 공급용지에 비해 상대적으로 우수한 입지를 선점할 수 있다. 원주민이 지역개발을 통해 거주지에서 상생하는 방안을 찾을 수 있다는 이야기다.

실제 평택 고덕신도시 그랜드타워 개발 사업의 경우 국토부의 허가를 받아 케이리츠앤파트너스가 '대토개발 리츠' 형태로 추진한다. 여기에 3기 신도시의 경우 대토 리츠를 지주들이 만들고 LH(한국토지주택공사)가 직접 자산관리회사(AMC) 역할을 하는 제도를 지원해 사업성을 높인다는 계획이다.

국회의 한 관계자는 "대토제도와 리츠를 활용하고 LH가 이에 가세하면 토지로 보상받은 원주민의 실익도 커질 것"이라며 "다만 지역별로 대토에 대한 선호도가 다른 만큼 추가유인책으로 보완하는 방안이 필요하다"고 제언했다.

h9913@news1.kr