<김순환 기자의 부동산 깊이보기>3기 신도시 유감과 성공조건

주택 공급보다 규제에 집중하던 정부가 신도시 카드를 꺼냈습니다. 노무현 정부가 2기 신도시를 발표한 이후 15년여 만이죠. 정부가 뒤늦게나마 부동산시장을 ‘규제 중심’에서 벗어나 ‘공급 병행’으로 방향을 바꾼 것은 다행입니다. 서울은 물론 수도권 집값 안정은 공급 없이는 불가능하기 때문이지요. 하지만 이번에 정부가 발표한 3기 신도시에는 그동안 유력했던 후보지가 제외됐습니다. 정치적 이유(주민과 자치단체의 반발)가 감안됐겠지만 교통 인프라가 구축된 경기 광명시와 김포(고촌), 고양시(한국 항공대 주변) 등이 포함되지 않은 것은 유감스러운 일이지요. 정부가 이번에 발표한 신도시 중 과천(155만㎡·7000가구)을 제외한 남양주 왕숙(1134만㎡·6만6000가구), 하남 교산(649만㎡·3만2000가구), 인천 계양(335만㎡·1만7000가구) 등이 시장의 기대를 충족하지 못한 이유도 누가 봐도 최적지로 꼽히는 곳이 제외됐기 때문입니다. 물론 앞으로 추가 신도시 발표 때 이번에 제외된 지역이 포함될 가능성이 크지만 늘어날 토지 보상금 등을 감안해 볼 때 아쉬운 대목이지요.

우리나라는 분당과 일산 등 1기 신도시부터 양질의 주택공급을 통한 집값 안정이 정책 목표였습니다. 그래서 토지 수용에 따른 천문학적인 보상금과 부족한 교통인프라 해결을 위해 막대한 국가재정이 투입됐지요. 하지만 주택 문제는 여전히 해결되지 않고 있습니다. 이유는 간단합니다. 서울 중심의 신도시 정책이 지속됐기 때문이지요. 당장의 부동산 시장 안정을 위해 자족 기능보다 서울 접근성에 치우치다 보니 베드타운화되면서 서울 블랙홀을 가중시켰지요. 이는 집값 안정 실패는 물론 수도권 주민들에게 교통지옥이라는 부작용을 안겨주었고, 서울 접근성 우선의 신도시 정책의 한계를 보여주었습니다.

이에 따라 3기 신도시는 1, 2기 신도시의 실패(?)를 거울삼아 ‘속도감 있는 추진’보다 ‘제대로 된 밑그림’을 그린 후에 출발해야 합니다. 서울 도심까지 30분 내 출퇴근이라는 명제에 얽매이지 말고 ‘주거의 질’과 ‘자족 도시’를 화두로 삼아 ‘직·주·의(職住醫)’를 갖춘 신도시로 조성해야 합니다. 양질의 일자리와 좋은 주거시설, 공원과 의료시설이 갖춰진 서울 마곡지구 개발 사례도 참고해볼 만하지요. 더구나 3기 신도시의 주택이 실제 입주에 들어가는 2024∼2025년은 본격적인 인구 감소와 베이비붐 세대(1955∼1963년 출생)의 완전 은퇴가 겹치는 시기입니다. 이는 3기 신도시가 ‘주택’ 아닌 ‘일자리’ 중심으로 가야 한다는 것을 뜻하지요.

정책당국은 3기 신도시를 서울 접근성이나 수도권 집값 안정 차원이 아닌 그동안 없었던 진정한 의미의 신도시로 만든다는 각오로 접근할 것을 주문합니다.

soon@

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