3기 신도시 "주택시장 안정화" vs "기존 공급부터 챙겨야"

[이슈톡톡] 3기 신도시 발표, 우려와 기대

정부가 남양주·하남·과천과 인천 계양에 총 12만 2000호 규모의 3기 신도시 조성 계획을 19일 발표했다. 이번 정부 발표를 두고 전문가들은 “주택시장 안정화에 도움 될 것”이라는 긍정적인 전망과 “기존 50만호 공급을 비롯한 도심기반시설이 미비한 1, 2기 신도시의 개발이 우선돼야 한다”는 엇갈린 전망을 내놓고 있다.

엇갈린 의견은 신도시 주민들에게서도 나타나 인천 지역 주민은 개발 기대로 반기는 분위기지만 경기 지역에서는 턱 없이 낮은 토지 보상비를 우려하며 반대 목소리를 내고 있다.

◆심교언 “주택시장 안정화 큰 역할...과거 신도시 보다 편리성 담보”

심교언 건국대 부동산학과 교수는 20일 정부의 3기 신도시 발표를 두고 “기존의 2기 신도시나 1기 신도시를 뛰어넘는 계획으로 볼 수 있다”며 “정부가 위엄 있게 출발하지만 가다가 좀 늦춰지는 문제를 조심한다면 주택시장 안정화에는 큰 역할”을 할 것으로 보인다고 전망했다.

심 교수는 이날 YTN라디오 ‘김호성의 출발 새아침’과의 인터뷰에서 3기 신도시는 “정부에서 그냥 택지만 개발하는 단순한 게 아니고 교통이라든가 자족성, 국공립 유치원이 등 아이 키우기 좋은 도시, 이런 것들도 보게 되면 굉장히 신경을 많이 썼다”며 이같이 강조했다.

그는 “1기 신도시 같은 경우 도심 거리를 기준으로 약 20km쯤 떨어져 있었다”며 3기 신도시는 “1기 신도시보다는 훨씬 가깝고, 그 외 2기 신도시 때는 GTX와 같은 광역급행철도, BRT(간선급행버스체계)와 같은 대중교통을 획기적으로 개선하는 안이 좀 부족했다”고 설명했다. 그러면서 “2기 신도시를 짓고 나서 (교통망 등을) 추가로 보완하는 형태가 이번 3기 신도시에는 강북, 강남 도심까지 20분에 도달할 수 있는 급행교통수단까지 마련돼 편리성 측면에서 굉장히 크다. 직주근접이 가능하게 된다면 강남의 집값을 잡는 데도 어느 정도 효과가 있을 거로 보인다”고 전망했다.

◆“정부, 광역교통망 시점 맞추기 위해 노력”…3기 성패는 ‘자족기능’

심 교수는 3기 신도시 성패가 ‘자족’ 기능에 달렸다며 정부 계획상으로 보면 광역교통망 구축을 입주 시점에 맞추기 위해서 노력하지만 지금껏 국책사업이 진행되다가 늘어지는 경우가 많다고 지적했다. 그는 그러면서 “타당성 조사 등으로 지연될 가능성이 높다”며 이러한 문제를 “조심하면서 추진해야 한다”는 견해를 밝혔다.

심 교수는 구 신도시의 경우 주민들이 “실제 입주를 했음에도 불구하고 교통 확충이 미비했다”며 “정부는 (광역교통망 구축을) 앞당겨서 조기에 하겠다고 밝히고 있지만 일부 시각에서는 과연 그게 제대로 되겠느냐(는 의견과) 예비타당성이라든가 사업성 평가 방식, 노선 결정 등으로 지연될 가능성이 높다”고 우려를 나타냈다.

심 교수는 GTX, BRT 등 광역교통망 확충은 굉장히 높게 평가받아야 한다면서도 무엇보다 ‘자족’이 중요하다고 강조했다. 그는 “도심 접근성을 개선해 지역 간 연결 강화하는 그런 측면도 있지만, 대규모 택지로 나온 4개 지역 같은 경우에는 판교 테크노밸리 1단계의 2배 이런 식으로 자족용지를 공급하고 있다”며 “이런 많은 물량을 어떻게 채울 것이냐”가 관건이라고 말했다.

◆김성달 “대규모 사업추진·교통망까지 갖춰...땅값 불안 조성”

반면 3기 신도시의 균형발전이 투기 과열을 부를 것이라는 비관적 전망도 나왔다. 김성달 경실련 부동산국책사업팀장은 이날 정부의 3기 신도시 확정 발표와 관련 “해당 지역의 땅값 불안만 조장할 것”이라며 “교통망까지 얹어서 대규모 사업까지 추진하겠다는 게 밝혀지면서 오히려 더 해당 지역의 땅값 불안만 조장할 것이 우려된다”고 말했다.

김 팀장은 이날 CBS 라디오 ‘김현정의 뉴스쇼’와의 인터뷰에서 “지난 8월 3기 신도시가 발표됐을 당시에도 집값 안정이 아닌 오히려 땅값이나 투기 과열을 부추길 우려가 컸다”며 “신도시는 개인의 논밭 임야를 용도를 아파트나 상업 등의 용지로 바꾸는 것이다. 따라서 당연히 땅값 상승이나 투기 과열이 불가피하다”고 우려를 드러냈다.

김 팀장은 1, 2기 신도시와 비교해 서울 접근성이 매우 좋은 이번 3기 신도시를 두고 과거사례를 언급하며 집값상승을 억제할 해결책이 필요하다고 말했다. 그는 “참여정부 때도 서울과 가깝거나 서울 지역에 대규모 신도시를 조성을 했다”며 “당시에도 인근의 요지 집값을 지금 개발하면 서울 시민들의 분산과 집값 안정을 기대 했는데 결과는 그렇지 않았다”고 강조했다.

김 팀장은 이어 “특히 판교 같은 경우는 정부가 제2의 강남으로 개발해서 강남 집값을 잡겠다고 했다. 하지만 판교가 투기 광풍 이런 여론에 밀려서 결국 판교의 아파트 값이 높게 분양 됐고 그것 때문에 집값이 떨어진 게 아니라 분당 집값, 강남 집값은 더 올랐다”고 설명했다.

◆“교통망, 자족 기능 필요…확정된 사업도 잘 추진돼야“

김 팀장은 송도~남양주 마석을 잇는 수도권광역급행철도(GTX) B노선에 대한 예비타당성 조사 면제를 검토하는 건 매우 잘못됐다며 “예비타당성 조사 면제로 가게 되면 결국은 국민에게 졸속 사업 추진에 따른 예산 낭비 부담을 전가한다”고 우려했다.

그는 “신도시는 지구 지정 이후 5~10년이 걸리는 문제이니 정부가 잘못된 정책을 수정할 수 있는 여지는 언제든지 존재한다”고 수정을 요구하면서 “과거 저소득층을 대상으로 한 소형주택이 아닌 서울시가 공급했던 장기 전세주택, 마곡지구의 국민임대주택 등 저렴하고 주민들의 만족도가 매우 높은 형태의 주택 공급 비율을 현행 20% 수준에서 크게 높여야 한다”고 덧붙였다.

김 팀장은 그러면서 “무주택 서민들의 주거권을 보장하는 장기 공공 주택이 나와야 된다는 얘기가 계속 나오고 있다”며 “교통망과 자족 기능을 얹어서 조금 더 신도시 정책이 성공하겠다는 건 분명히 필요하다. 다만 국가 예산의 효율적 추진을 위해서는 타당성, 사업 타당성 평가라는 절차를 거쳐서 확정된 후에 예산이 집행이 된다”고 강조했다.

◆ 반발·우려하는 2시 신도시 주민들

한편 3기 신도시 발표 후 일산, 김포 등 일부 2기 신도시 주민들 집값 하락과 열악한 교통환경을 문제 삼으로 강하게 반발하고 있다.

정부는 광역교통망 구축으로 3시 신도시와 2기 신도시와 연결한다고 하지만, 2기 신도시 주민들은 3기 신도시가 1·2기 신도시보다 서울과 가깝고, 자족도시가 된다면 사실상 ‘베드타운’으로 전락해 슬럼화가 가속화할 것이라는 우려를 나타내고 있다. 또 경기 지역에서는 턱 없이 낮은 토지 보상비를 우려하며 반대 목소리를 내고 있다.

심 교수는 이와 관련, 2기 신도시 주민들의 반발을 잠재우기 위해서는 “3기 신도시 자족기능을 제대로 마련해야 한다”며 “분당이 잘 된 신도시로 꼽히는 이유는 지역 주변으로 고용이 늘어서 그렇다”고 설명했다.

이동준 기자 blondie@segye.com