집값 하락세, '3기신도시'가 또 밀어올릴까

조정국면 전망 속 개발 호재로 집값 상승 가능성도

정부가 19일 정부서울청사에서 제2차 수도권 주택공급계획 및 수도권 광역교통 개선 방안을 발표했다. 공급을 늘려 집값을 안정화 시키겠다는 계획이지만 개발호재인 만큼 해당지역 집값 상승을 부추길 수 가능성이 높다. 9·13부동산대책 이후 하락세로 접어든 집값이 새해에도 대체로 이어질 것으로 전망되는 가운데 대규모 개발 호재를 만난 집값은 과연 어느 선에서 형성될까.

◆집값 하락세 언제까지?

지난해 5월 문재인 정부 출범 이후 크고 작은 부동산대책이 연이어 발표됐고 대부분은 고강도의 수요 억제책이었다.

올 상반기에는 지난해 발표된 8·2대책에도 불구하고 서울 아파트시장이 재건축 아파트와 새 아파트 위주로 상승세를 이어가다 재건축초과이익환슈제 이슈가 불거지며 냉각됐다. 하지만 하반기 들어 박원순 서울시장의 여의도·용산 통합개발 발언 이후 시장은 이상과열 양상을 보였다. 매도인들이 매물을 거두거나 며칠 새 수천만 원씩 호가를 높였다.

이에 정부는 세제와 금융, 공급을 총 망라한 9·13대책을 발표하며 진화에 나섰고 이후 집값이 하락세로 접어들었다.

이 같은 9·13대책 여파는 연말까지 이어져 주택시장이 꽁꽁 얼었다. 최근 한국감정원이 발표한 전국 주간 아파트값 동향 조사 결과(10일 기준)에 따르면 전국 아파트 매매가는 0.05% 떨어졌다.

서울(-0.06%→ -0.05%)은 시장불확실성(9·13대책, 금리인상 등)으로 인한 관망세가 확대돼 모든 구에서 보합 내지 하락하며 내림세가 유지됐다. 각 시도별로 살펴보면 ▲대전 0.17% ▲광주 0.09% ▲제주 0.07% ▲전남 0.06% 상승, 울산(-0.30%), 경북(-0.17%), 충북(-0.17%), 경남(-0.16%), 충남(-0.12%), 강원(-0.11%), 부산(-0.10%) 등은 하락했다.

이 같은 하락세는 9·13대책 이후 계속돼 전국적으로 확대되며 새해에도 집값 내림세가 당분간 이어질 것으로 관측된다.

부동산114에 따르면 내년 집값은 부동시장 과열을 막기 위한 정부의 전방위적 규제와 대내외 불확실성으로 인해 조정기에 진입할 전망이다. 역대 가장 강력하다고 평가받는 9·13대책이 본격적으로 시행되면서 수요 위축이 심화될 것으로 예상돼서다.

또 금리 인상, 주식시장 불안, 경제성장률 둔화와 가계대출 부담이 부동산시장에 영향을 미치면서 거래가 위축되고 아파트값이 당분간 하향 조정될 전망이다.

◆3기신도시, 호재일까 악재일까

집값 하락세가 당분간 지속될 것으로 전망되지만 변수가 있다. 정부가 19일 발표한 3기신도시 조성 계획 때문이다. 3기신도시 조성은 대규모 개발인 만큼 집값 하락세에 변수로 작용할 가능성이 크다.

김현미 국토교통부 장관은 지난 19일 정부서울청사에서 박원순 서울시장, 이재명 경기도지사 등과 함께 3기신도시 개발 계획을 발표했다.

이날 김 장관이 공개한 3기신도시는 남양주·하남·인천계양·과천이다. 김 장관은 “이곳은 서울과 1기신도시 사이에 있어 서울과 매우 가까운 곳”이라며 “수도권광역급행철도(GTX) 등 광역 교통망을 충분히 갖춰 서울 도심까지 30분 대 출퇴근이 가능한 도시로 조성할 것”이라고 설명했다.

이날 김 장관은 입지뿐만 아니라 앞선 1·2기신도시에서 문제점으로 지적됐던 광역 교통개선 대책까지 추가하며 서울접근성 개선을 약속했다. 김 장관은 이를 위해 GTX-A·신안산선의 조속한 착공, GTX-C노선의 내년 초 기본계획 수립 착수, GTX-B노선·계양-강화 고속도로는 내년까지 예비타당선 조사를 완료할 계획이라고 설명했다.

김 장관은 균형 있는 공급으로 시장 안정화를 꾀한다는 전략이지만 광역 교통대책까지 포함된 이번 발표애 벌써부터 해당지역 뿐만 아니라 인근 지역까지 수혜를 입을 것이란 기대감에 들떴다. 하락세인 집값이 다시 뛸 우려가 생긴 셈.

과천의 한 공인중개업소 관계자는 “편리한 교통여건은 집값을 가르는 핵심 요소인데 GTX에 BRT 등이 연계된 교통대책이 발표되면서 세시간 동안 스무건이 넘는 문의 전화가 빗발쳤다”고 설명하며 현장 분위기를 전했다.

반면 이번 발표로 집값이 충분히 진정될 것으로 보는 분석도 있다.

양지영 R&C연구소장은 “서울로 출퇴근하기 수월한 접경지역이 선정됐다는 점에서 서울 수요를 분산시키는데 도움이 될 것으로 본다”며 “특히 광역교통망 개발 계획까지 감안했을 때 기대감은 더 작용해 3기신도시 매수대기가 늘고 서울 등 수도권 집값 조정 가능성이 더 커졌다”고 전망했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 비슷한 생각. 함 랩장은 “서울 등 수도권 주택시장은 9·13대책이후 거래가 감소하고 가격이 하락하고 있다”며 “여기에 신도시 급 대규모 수도권 공공택지 입지가 공개되며 내 집 마련 대기수요의 불안감도 점차 진정될 것으로 예상되고 주택 대량공급 시그널을 통한 중장기적 집값안정 효과도 기대된다”고 긍정적으로 평가했다.

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