'주택 이렇게 지어요'..집짓기 전 과정 가상체험 하기

가용예산 설정부터 입주 단계까지
건축주가 알아야 할 정보·절차들

집이나 건물을 지을 때 많은 이들을 만나게 된다. 집짓기에 관여하는 사람들의 머릿수를 센다면 상업영화의 스태프 규모 못지 않다. 시작 단계인 ‘#1. 가용 예산 설정’부터 마지막 ‘#8. 입주’ 단계까지 마치 영화를 보는 기분으로 집짓기의 처음부터 끝까지 가상체험을 해보자. 어떤 과정에서 누가 개입하는 지 등을 잘 살펴보자.

#1. 사업계획서 정리(가용예산 설정)
→출연:건축주와 그의 가족들

사업계획서 만들고 가용 예산을 설정하는 단계에서 가족들이 총출동한다. /친친디

보유한 전 재산과 조달 가능한 차입금까지 총동원한다. 집짓기는 인생의 성적표 또는 업적과도 같은 역할을 하기에 비장해도 이렇게 비장할 수가 없다. 같이 일하게 될 건축설계사나 시공사 대표에게 주로 술자리를 통해 자신의 인생사를 되짚어가며 자신과 가족에게 집짓기가 얼마나 거대한 프로젝트인지 브리핑을 하게 된다. 감성이 충만한 시기다.

#2. 토지 매입
→출연: 건축주와 공인중개사, 법무사, 토목설계사, 토목업체 사장 등

부동산 공인중개사를 통하거나 직접 발품을 팔아 토지를 매입한다. 이 때 토지매입비용, 부동산중개비용, 토지등기를 위한 취·등록세와 법무사 비용이 발생한다. 법무사는 평소 내가 알던 법무사에게 부탁해도 무방하다. 토지가 전(논)·답(밭)이라면 이 단계에서 전용 허가를 위해 토목설계사 비용과 전용부담금이 발생할 수 있다.

현장에 토목설계사나 토목회사 사장을 데리고 가면 추가 비용을 짐작할 수 있다. 토목 공사 비용, 물과 전기를 끌어오는 비용이 발생한다. 철거해야 할 구옥(舊屋)이 준공한 지 20년이 넘었다면 석면 철거 비용도 감안해야 한다. 현장에 직접 오겠다는 토목회사 사장이 없다면 스마트폰을 이용해 사진을 찍어 전송해보자. 그들은 전문가여서 ‘척’하고 쉽게 답이 온다. 여기서 중요한 점은 구체적인 답을 늘 서류 형식의 견적서로 받아야 한다는 것이다.

#3. 경계 측량
→출연: 건축주, 인근 부지 지주, 지적공사 측량 담당직원, 시공사 담당직원

공사에 앞서 건물을 지을 토지를 측량하는 모습. /친친디

건물을 짓기 전 인접 토지 경계와 땅 모양을 정확히 알기 위해 경계 측량을 해야 한다. 이 때 추후 분쟁 소지를 없애기 위해 인근 부지 지주들을 입회시키는 것이 필수적이다. 또 이웃들과 생길 수 있는 민원을 직접 해결하는 역할을 하게 될 시공사 담당 직원이 배석하는 것이 좋다. 이를 위해 측량 단계 이전에 건축주와 일할 시공사 조직 구성이 끝나 있는 것이 바람직하다.

#4. 기존 건축물 철거 및 건축물대장 말소
→출연: 건축주, 감리, 앞으로 민원을 담당할 주변 이웃, 철거회사 소장 및 일용직, 포크레인 기사, 덤프트럭 기사 등

기존 건물을 철거하려면 법정 감리가 지정돼야 하고, 철거를 맡을 회사도 정해야 한다. 만약 임대업 등록을 하고 진행하는 건축주라면 지정감리도 가능하니 건축사와 상담하면 된다.

철거 업체는 건축주가 직접 정하기보다 시공사를 통해 선정하는 게 좋다. 가격만 싼 업체를 고를 경우 해당 철거 업체가 주변 이웃들 민원에 신경쓰지 않는 경우를 목격할 수 있다. 이렇게 되면 건축하는 내내 어려움을 겪을 수 있다. 비용이 조금 들더라도 시공사를 통해 제대로 된 업체를 골라 철거 관리를 맡기는 것이 향후 건축 과정에 바람직하다. 지역에 따라 철거 전에 착공계가 나와야 하는 경우도 있으니 철거 전에 건축을 위한 준비가 끝나있는 것이 좋다.

#5. 설계와 인허가, 착공 신고
→출연: 건축주, 건축설계사무소 소장, 담당직원 외 인테리어 디자이너, 지붕·외장·창호·마루·벽지·페인트·타일·도기·빌트인가구·조명기기·전자기기·정화조 자재업체 사장, 지게차 업체 사장, 일용직 소개 인력사무소 사장

건축 공사에 필요한 설계도를 만드는 과정. /친친디

보통 설계·인허가·착공신고·사용검사신청 등 각종 행정 처리는 설계사무소에 일괄 위탁하게 된다. 건축주는 토목 설계 단계에서 필요한 배치도를 그릴 때 건축물 배치도가 나와있는지 확인해야 한다.

설계자와는 계획 설계→인허가 설계→실시 설계→준공도면(사용승인)의 과정을 거쳐야 하는데, 시공업체 선정에 필요한 비교 견적을 하기 전에 실시설계까지 나와 있는 것이 좋다.

설계사무소를 고를 때는 건축 설계에 디자인 파트와 인허가 파트를 분리해서 갈 것인지, 함께 묶어서 갈 것인지를 정한다. 이 때는 어디까지 일을 직접 하고, 어디까지 외주를 줄 것인지, 이에 대한 문제가 발생하면 누가, 어떻게 책임질 것인지를 계약서 특약 사항에 구체적으로 기록하는 것이 좋다.

3.3㎡(1평)당 600만원 이상 공사라면 인테리어 디자이너를 따로 고용해 원하는 인테리어 스타일을 설계하는 것이 좋다. 비용이 부담되면 스스로 자재회사를 찾아다니며 골라도 된다.

#6. 토목·건축 공사
→출연: 건축주, 시공사 사장, 소장, 반장 외 골조팀 형틀 목수팀장, 지붕업체·외장재·창호·마루·벽지·타일·도기·빌트인가구 시공팀장, 내장 공사팀 인테리어 목수팀장, 전기·설비 시공업체 사장

설계와 인허가, 철거 등이 끝나면 착공 신고 후 본격적인 건축 공사에 들어간다. /친친디

착공 신고까지 마쳤다면 이 때부터는 쉬지 않고 달리는 것이 좋다. 단, 공사 품질 확보를 위해 건축주는 계약에 명시된 자재가 제대로 입고되는지, 시공이 시방서대로 되고 있는지 확인서를 받는 것이 좋다. 어떤 분야라도 시공팀장 연락처는 건축주 휴대전화에 반드시 저장해 두는 것이 추후 하자보수(A/S) 처리에 원활하다. 공정마다 키맨(key man)들과 관계를 형성해 놓으면 혹시 발생할지 모르는 시공사와의 분쟁에서 유리한 위치를 점할 수 있다.

#7. 부대공사 및 조경공사
→출연: 시공사 사장, 소장, 반장 외 조경회사 사장, 구경을 담당하는 이웃들

담장 공사의 경우 아예 안한다면 몰라도 나중에 천천히 한다는 생각은 접어두자. 어떤 공사든 인부와 장비가 들어와 있을 때 하는 것이 바람직하다. 주차장이 따로 없다면 주차 문제 해결 방안도 챙겨야 한다. 주변에 지나다니는 이웃들이 새 집을 구경하기 위해 방문하는 경우도 많다. 임대나 매매를 목적으로 하는 현장이라면 이웃이 곧 고객이라 생각하고 친절하게 관리하는 게 좋다.

#8. 준공·입주 그리고…
→출연: 건축주와 가족들, 준공청소 팀, 거래은행 대부계담당

강원도 원주시에 완공한 전원주택. 완공 60일 이내에 소유권보존등기를 신청한다. /친친지

사용승인 후 60일 내에 건축물에 대한 취·등록세를 납부하고 준공 등기도 해야 한다. 주거 목적 건물이라면 본인이 직접 청소하는 것보다는 전문적인 도구와 용품을 가진 준공 청소 전문팀에 맡기는 것이 낫다. 또 집을 짓는 과정에서 토지담보 대출을 받았다면 은행에 주택담보대출로 전환을 요청해야 한다. 통상 주택담보대출의 이자율이 더 싸기 때문이다.

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