하반기 주택경기 경착륙 우려 속 서울 일부 과열

현대경제硏 "건축허가 최대.. 공급 과잉" / 미분양 주택 수도권은 줄고 지방은 늘어 / 강남 대치동 '은마' 지난주 최고가 경신 / "수급 불균형·지역 간 양극화 대책 필요"

올해 하반기 주택시장의 불확실성이 커지는 분위기다. 한쪽에선 공급과잉에 따른 주택경기 경착륙 우려가 나오는데, 다른 한쪽에서는 며칠 새 수억원이 오른 아파트가 순식간에 팔려나가고 있다.

문재인정부가 재건축·대출규제 강화 등 주택 수요억제에 치우친 정책을 지속 추진하면서 이로 인한 수급불균형과 지역 간 양극화 현상이 극심해지는 양상이다.

현대경제연구원 정민 연구위원, 김수형 연구원은 5일 ‘최근 부동산 시장 주요 이슈와 시사점’ 보고서에서 “최근 3년간 사상 최대 규모의 건축허가 물량으로 부동산 시장은 수요 대비 공급과잉이 우려된다”고 밝혔다. 이들은 또 “가계수요가 실물경기 위축, 가계신용 위축 등으로 예상보다 미흡할 경우 주택시장의 경기 경착륙 가능성이 상존한다”고 강조했다.

가장 걱정되는 곳은 지방의 주택시장이다. 올해 전국의 아파트 입주 물량은 사상 최대인 44만1000가구로 예상된다. 그런데 국토교통부에 따르면 지난 6월 말 기준 지방의 미분양 주택은 5만2542가구로 전년 동기보다 9784가구(22.9%) 증가했다. 경남, 충남, 경기, 경북, 강원 등에 미분양 물량이 집중되고 있다. 반면 수도권에서 같은 기간 미분양 주택이 4842가구(33.7%) 감소한 9508가구로 집계됐다.

특히 서울 일부 지역 주택시장은 다시 과열되고 있다. 서울 강남구 대치동의 ‘재건축 대장주’ 은마아파트 전용면적 76.79㎡는 지난주 최고 16억7000만원에 팔렸다. 올해 초 최고가인 16억3000만∼16억5000만원을 2000만원 이상 웃도는 가격이다. 이 아파트는 지난 4월 양도소득세 중과 시행 이후 고점 대비 최대 2억원가량 떨어진 14억5000만∼15억원 선까지 내려갔었다. 그러나 지난달 초 15억1000만∼15억2000만원에 저가 매물이 팔리기 시작하더니 지난주 연초의 전고점 가격을 넘어섰다.

각종 규제에도 시중의 잉여(여유)자금이 좀처럼 부동산 시장을 떠나려 하지 않는 것도 문제다. 최근에는 초과이익환수, 조합원 지위 양도 금지 등 규제가 많은 재건축 대신 재개발 시장에 투자 자금이 대거 유입되는 모습이다. 실제 한강 조망이 가능한 용산구 한남뉴타운 재개발 단지는 용산 개발 호재까지 등에 업고 가격이 천정부지로 치솟았다. 한남뉴타운 3구역 대지지분 19.4㎡는 현재 시세가 8억3000만∼8억5000만원이다. 지난달 초 박원순 서울시장의 ‘용산 통합개발’ 발언 이전까지 6억원대였으나 한 달도 안 돼 2억원 이상 급등한 것이다. 동작구 흑석뉴타운, 성동구 성수전략정비구역, 동대문구 청량리 재개발과 장위뉴타운 일대도 매수자들이 몰리고 있다.

이외에 보고서는 한국이 금리 인상기에 접어든 점, 실물 경제의 침체 가능성 확대, 임계치에 근접한 가계부채 등이 부동산 시장의 불확실성을 키우는 요인이라고 지목했다. 보고서는 “향후 예상되는 지역 간 양극화 현상에 대비해야 한다”며 “총량적인 공급확대보다는 수요가 풍부한 지역에 규제 완화 등으로 공급을 늘리는 것이 중요하다”고 조언했다. 공급 초과 지역과 서울 강남권 등 수요 초과 지역을 구분해 주택공급 규모와 평형을 탄력적으로 적용하는 공급체계를 마련하라는 의미다.

나기천 기자 na@segye.com