강남 재건축 반년 만에 '하락 전환'..약세 이어질까

■ 경제와이드 백브리핑 시시각각 'why' - 윤지해 부동산114 책임연구원

끝없이 치솟던 서울 강남 재건축 아파트값이 하락세로 돌아섰습니다. 정확히 반년 만인데요. 곧 시행되는 양도세 중과, 또 금리 인상 기조 등을 감안하면 가격 약세가 이어질 것이란 전망도 나옵니다. 윤지해 부동산114 책임연구원과 이야기 나눠보겠습니다.

Q. 강남 재건축, 사실 자고나면 수천, 많게는 수억씩 오른 탓에 우려감이 상당했었잖아요?

네. 지난해 강남권을 투기과열지구 지정하는 내용을 담은 8.2대책을 발표한 이후에도 정부가 추가적인 후속대책을 속속 내놓으면서 사실상 투기와의 전쟁을 선포하고 있습니다. 하지만 그럼에도 불구하고 서울에서 특히 강남권의 경우 역대 최고점을 경신한 이후 희소성 요인 더 크게 부각되면서 오히려 매매가격이 급등하는 양상을 나타내는데요. 이에 정부가 재건축초과이익환수제 적용과 더불어서 안전진단 기준강화 그리고 재건축 이주시기 조정 등의 조치를 통해 사업추진을 원천 차단하는 정책들을 발표하고 있습니다. 이에 지난주에는 강남구 재건축아파트의 매매가격 변동률이 작년 9월 이후 처음으로 마이너스로 돌아서는 등 영향이 일부 나타나고 있습니다. 하지만 그럼에도 불구하고 서울 재건축 시장은 이번 주까지 상승폭이 5주 연속 둔화됐을 뿐 오름세는 유지되는 상황입니다.

Q. 이런 분위기에 투자 쏠림도 이어지지 않았습니까? 단순히 오를 것이란 기대감에, 묻지마식 투자도 많았다고 아는데요.

네, 사실상 이러한 묻지마식 투자는 강남권 재건축 뿐만아니라 분양시장과 재개발, 기존 재고아파트 등 서울을 중심으로 전방위적인 현상으로 나타났습니다. 결과적으로 전세가격을 활용한 갭투자나 저금리에 기댄 시중 유동성을 활용한 레버리지 투자가 성행하는 계기가 됐죠. 하지만 이에 대한 부작용도 속속 나타나고 있습니다. 우선 전세 보증금을 활용한 갭투자는 해당 아파트의 전세가격이 하락하지 않는다는 전제가 깔려있는데요. 최근 들어 전세시장이 소폭 약세를 보이는 안정국면을 나타내면서 재계약시점에는 갭투자가 전세계약자에게 오히려 보증금을 돌려줘야 하는 부작용도 나타날 조짐입니다. 이러한 상황이 장기화되면 결국 자금마련 압박에 따라 매물량이 늘어날 수 있고요. 또한 한국은행의 금리인상 기조와 더불어 까다로워진 주택담보대출 요건으로 인해 새로운 수요자가 원활하게 주택시장에 유입되기도 어려운 상황입니다.

Q. 앞서 잠깐 말씀하셨지만, 최근 강남 주요 재건축 단지들의 호가가 하락세로 돌아선 모습입니다. 일부 단지에선 최고 수억원씩 빠지기도 했는데요. 시장 분위기, 어떻게 나타나고 있습니까?

결국 규제에 대한 반작용과 희소성 등으로 인해 강남권 주요 재건축 단지의 호가 하락은 양극화된 현상으로 나타나고 있습니다. 호가가 빠지는 곳들은 안전진단을 통과하지 못한 사업초기단계의 아파트나 정부의 초과이익환수제 적용을 피하지 못해 수익성 확보에 빨간불이 켜진 단지들로 볼 수 있습니다. 반면 안전진단 이슈나 초과이익환수제에서 자유로운 강남권 일부 단지의 경우는 되려 알짜단지 관점에서 희소성이 부각되며 추가적인 매매가격 상승흐름도 나타나고 있습니다. 이처럼 강남권 재건축 단지에서도 희비가 엇갈릴 뿐만 아니라 서울 강남과 강북, 수도권과 비수도권, 입주물량이 많은 택지지구와 리모델링 호재가 있는 1기신도시 사이에서도 양극화된 현상들이 심화되는 양상입니다.

Q. 일부 집값 상승 기류를 탄 단지들을 감안했을 때 앞으로 차이가 좀 더 벌어질 것이다, 이렇게 예측할 수도 있을까요?

네, 초과이익환수에 대한 이슈나 안전진단 이슈를 피한 단지의 경우 집값 상승이 장기화될 가능성도 있습니다. 당장 이번 주부터 예비안전진단을 통과한 양천구 목동은 일부 단지를 중심으로 호가가 2~3천만원 뛰었고, 기존에 안전진단을 통과했던 강남구 압구정 재건축아파트도 이번 주에 상승폭을 더욱 확대하는 양상입니다. 이러한 단지들이 상승하는 기저에는 결국 희소성에 대한 이슈가 자리하고 있습니다. 서울에서의 주택공급은 사실상 택지지구가 아닌 재건축과 재개발 정비사업에 국한돼 있어 규제를 피한 희소가치에 더 높은 프리미엄을 지불하려는 경향을 보이고 있습니다.

Q. 다시 돌아가서, 강남 재건축의 하락세, 물론 기존 규제의 탓도 있겠지만요. 곧 시행되는 양도세 중과 영향이 상당한 것 같은데요. 어떻게 진단하십니까?

1~2월 분위기와 달리 정부의 규제강도가 더 강력해진 3월에는 시장 분위기가 사뭇 다른 양상입니다. 서울 개별 지역에 따라 하락폭을 속속 확대하는 단지들이 나타나고 있으니까요. 다만 전반적인 분위기 하락 전환 여부는 아직도 지켜봐야 하는 상황입니다. 아무래도 4월부터 다주택자 양도소득세 중과를 앞두고 있어 매물이 늘어나고 거래도 어려워진 분위기지만 그렇다고 분위기가 완전히 꺾였다고 보기에는 상승추세가 여전히 유지되고 있기 때문입니다. 강남권 분위기가 한풀 꺽이면서 서울 동작구나 동대문구, 마포구 등 강북권으로 투자수요가 이동하는 풍선효과도 일부 지역에서 감지되고 있습니다. 또한 재건축 추진이 최근 가속화된 경기도 과천도 상승세가 유지되고 있습니다.

Q. 그렇다면 하락세가 가속화될 가능성, 이 부분은 어떻게 보아야 할까요?

이번 주를 포함해 최근 5주 연속 매매가격 상승폭이 둔화된 현재 분위기와 4월의 다주택자 양도소득세 중과 시행, 대출금리 인상, 전세가격 하락 등의 요인을 종합해 볼 때 향후 상승 보다는 하락의 가능성이 더 높아진 분위기 입니다. 결국 국지적으로 개발호재 등 일부 호재가있는 지역은 추가 상승할 수 있지만 4월 이후에는 서울 아파트시장 전반적으로 약 보합 흐름을 보일 가능성이 더 높다고 판단됩니다. 반면 서울을 제외한 수도권과 지방의 경우는 이미 초과공급 이슈와 정부 규제 등이 본격적인 영향력을 발휘하고있어 이전보다 하락이 가속화될 가능성이 있습니다.

Q. 상황이 이렇다보니, 4월 이후 거래절벽 상태가 심화될 것이란 관측도 솔솔 나오는데요.

당장 3월 들어 거래가 감소하는 경향도감지되고 있는데요. 이는 2주 앞으로 다가온 다주택자 양도소득세 중과를 앞두고 매물은 점차 늘어나는 반면 수요자는 영향력이 큰 제도시행을 앞두고 추격매수를 자제하고 있기 때문입니다. 이 때문에 4월 다주택자 양도소득세 중과제도 시행 이후에도 제도 시행의 효과를 지켜보기 위한 수요자들의 대기시간까지 고려하면 거래절벽까지는 아니더라도 지난 해나 올 초 같은 활발한 거래움직임은 당분간 나타나기 어려울 것으로 판단됩니다.

Q. 사실 요즘 같은 시기면, 한치 앞도 모르는 게 재건축 시장이죠. 때문에 실수요자의 선택, 흐름에 대한 대응도 중요한데요. 끝으로 조언 한 말씀 부탁드립니다.

말씀하신 것처럼 2017년 8.2대책에서 발표했던 다주택자 양도소득세 중과 제도의 시행 시기가 코앞에 다가오면서 세금 회피를 목적으로 하는 매물들은 당분간 늘어날 전망입니다. 최근 5주 동안 이어진 아파트가격 상승 둔화 추세가 당분간 더 이어질것으로 판단됩니다. 게다가 예전에는 불안했던 봄 전세시장도 안정된 흐름을 보이고 있어 최근 1~2년 사이 갭투자에 나섰던 매물들도 재계약을 앞두고 자금압박에 따라 매물량을 늘릴 가능성도 높습니다. 또한 미국의 추가적인 금리 인상이 다음주 실현될 가능성이 높고 국채금리와 연동되는 국내 주택담보대출 금리도 뚜렷한 오름세를 보이고 있습니다. 매물이 늘어나는 만큼 실수요자 입장에서는 알짜 매물을 손쉽게 획득할 수 있는 시기지만 고점을 찍고 이제 막 내려오는 물건을 거주를 위한 실수요자라는 이유만으로 선뜻 추천하기는 쉽지 않은 국면입니다. 내 집 마련을 계획하고 계신 분이라면 불확실성이 상대적으로 완화될 것으로 기대되는 올해 하반기 이후까지 내 집 마련 시기를 늦추는 전략이 필요한 상황입니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.) 

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