"어차피 금지된 거래"..서울 재건축 임대등록 늘어나나

투기과열지구는 매매불가
의무임대기간 충족에 활용
新제도 보다 舊제도가 유리
양도세 절세 5년 이면 충분

[헤럴드경제=김성훈 기자] 서울 등 투기과열지구에 있는 재건축 초기 단계 아파트의 경우 임대주택등록을 하는 것이 유리할 전망이다. 정부가 지난 13일 발표한 ‘임대주택등록 활성화 방안’의 혜택에 대한 실망이 큰 가운데 그나마 혜택을 누릴 수 있는 ‘틈새 전략’ 가운데 하나다.

임대주택 등록을 했을 때 다주택자가 지게 되는 가장 큰 부담은 의무임대기간 동안의 거래금지다. 단기임대는 4년, 장기임대는 8년에 달한다. 시세차익을 노리고 투자한 다주택자로서는 이 기간 퇴로가 완전히 막히는 셈이다.

하지만 서울 등 투기과열지구에서 재건축 사업을 진행 중인 아파트의 경우 어차피 거래를 할 수 없다. 정부는 지난 8.2 부동산 대책에서 서울 전역과 경기 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정했고, 9.5 후속대책에서는 성남시 분당구와 대구시 수성구를 추가 지정했다. 투기과열지구로 지정되면 재건축 사업을 추진 중인 아파트는 사업진행이 아주 늦은 예외사유를 제외하고는 사업조합이 설립됨과 동시에 조합원 지위 양도가 금지된다. 조합원 입주권을 받을 수 없는 현금청산 매물로 내놓을 수는 있지만, 이는 일반 매물보다 시세가 크게 떨어진다.

서울의 한 공인중개사는 “재건축 조합 설립 후 준공까지 걸리는 평균기간 8년6개월 동안은 어차피 팔지 못한다”며 “조합 설립과 동시에 임대주택등록을 하면, 철거로 인해 임대를 놓을 수 없는 기간 4~5년을 빼더라도 단기의무 임대기간 4년을 채울 수 있다”고 말했다.

4년 단기임대의 경우 건강보험료나 임대소득세ㆍ재산세를 감면받는 혜택은 크지 않다. 정부가 세입자의 안정적인 거주를 위해 8년 장기임대에 더 큰 혜택을 줬기 때문이다.

그러나 4월 이전에 4년 단기임대를 놓을 경우 5년만 임대를 하면 양도소득세 중과 대상에서 배제된다. 정부는 내년 4월부터 청약조정대상지역의 양도세율을 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트 중과할 예정인데, 이로부터 벗어날 수 있다. 양도세 장기보유특별공제도 받을 수 있다. 시세 차익이 큰 재건축 투자자일수록 체감하는 효과가 더 크다. 정부는 이번에 발표한 방안에서 이러한 혜택을 받을 수 있는 의무임대기간 조건을 내년 4월부터는 5년에서 8년으로 강화할 예정이다.

일례로 용산구 원효로 산호아파트는 지난 8월 재건축 조합이 설립돼 거래가 금지돼 있다. 전용 78㎡의 공시가격이 5억원대다. 시세 차익을 노리고 투자한 사람이라면 재건축 사업이 진행되는 동안 임대주택등록을 해서 의무임대기간을 채우면 양도세를 아낄 수 있다.

다만 사업이 예상보다 빨리 진행돼 의무임대기간을 미처 채우기 전에 재건축이 완료되면, 남은 기간을 마저 채워야 한다. 의무보유기간 이내에 매도하면 과태료과 부과되고 기존에 받았던 세제 혜택도 토해내야 한다. 투기과열지구가 해제돼 재건축 조합원 지위양도 금지가 풀릴 가능성도 고려해야 한다고 전문가들은 조언한다.