[2018 오피스텔] 내년 규제·금리·물량 우려에도 가격 보합 전망

지난 10월 27일 '영등포뉴타운꿈에그린 오피스텔' 청약 접수를 위해 대기 중인 인파 [사진 한화건설]

내년 오피스텔 시장은 정부 규제 및 금리 인상 예고, 입주물량 급증이라는 악재가 예정됐다. 그러나 아파트에 비해 오피스텔은 규제 강도가 덜하다는 점과 과거 몇번의 금리 인상 예고에도 투자 수요 유입이 꺾이지 않은 점, 최근 3년 간 매매가격 상승 흐름이 지속된 점 등을 고려하면 2018년 오피스텔 시장은 거래는 다소 둔화되겠지만 가격은 보합수준의 흐름을 유지할 것으로 전망된다.

15일 부동산114에 따르면 올해 쏟아진 부동산대책 대부분은 아파트와 분양시장에 집중, 오피스텔 시장은 상대적으로 영향을 덜 받았다. 전매제한 및 거주자 우선분양 확대, 인터넷 분양 의무화 등 오피스텔에 관련된 규제책이 담기긴 했지만 오피스텔 가격 등락에 직접적인 영향을 미칠 수준은 아니었다.

선주희 부동산114 연구원은 "예고된 규제로 내년 오피스텔 시장의 상승폭은 둔화되겠으나 당장 마이너스 변동률로 전환되지는 않을 것"이라며 "소자본으로 부동산 투자에 입문할 수 있는 이점과 더불어 금리 인상 속도가 가파르지 않아 투자상품으로서의 오피스텔의 인기는 지속될 것"이라고 내다봤다.

◆금리 인상에도 불구, 장기적 임대수익 선호

최근 금리 인상 우려가 연일 보도되고 있지만 현장에서는 여전히 저금리 인식이 팽배해 유동 자금 유입이 지속되고 있다. 강남권, 도심권 등 오피스텔 시장을 견인하고 있는 주요 지역에서는 대출자금보다는 여유자금으로 투자하는 수요가 상당하다. 자기자본을 활용한 수요가 많고 다른 투자상품 대비 소액으로 투자가 가능해 금리 인상이 오피스텔 시장에 미칠 영향은 제한적일 것으로 예상된다.

[자료 부동산114]

9월 기준 정기예금 금리는 1.49%, 한국은행 기준금리는 1.25%선에 머물렀지만 전국 오피스텔 임대수익률은 5.29%를 기록했다. 표면적인 수익률은 낮아지고 있는 추세지만 장기 저금리 기조에 오피스텔을 대체할 마땅한 투자처를 찾기 힘들어 투자수요가 끊이지 않을 것으로 보인다.

◆내년 입주물량 급증, 공급과잉 불씨 재점화

내년 오피스텔 입주물량은 7만2666실로 집계됐다. 전년 대비 45.94% 늘어난 물량으로 2004년 9만286실이 공급된 이후 가장 많다. 분양 호조에 힘입어 2015년 이후 많은 물량이 분양된 가운데 이들 물량의 입주 시기가 도래한 영향이다. 추후 2~3년간 예년보다 많은 물량이 공급될 예정으로 공급과잉 불씨가 재점화되고 있다.

[자료 부동산114]

그러나 공급과잉이라고 해서 모든 오피스텔에 입주 쇼크가 오는 것은 아니다. 물량이 많더라도 물량을 소화할 수 있는 탄탄한 배후수요가 뒷받침된다면 공실 위험을 빗겨갈 수 있다. 실제 공급과잉을 우려했던 마곡지구에서도 최근 기업 입주 후 공실이 해소되고 있다. 지역별 특성에 따른 선호 면적, 수요층을 고려한 선별적 투자가 필요할 것으로 보인다.

◆"단기 시세 차익보다는 임대수익에 따라 수요 몰릴 것"

올해 전국적으로 7만8690실(예정물량 포함)의 오피스텔이 분양됐다. 과거 2년간 급증한 물량에 올해 분양물량은 감소할 것으로 예상했으나 부동산 시장 활황으로 공급량이 꺾이지 않았다. 전국적으로 크고 작은 단지들이 쏟아져 2002년(12만308실) 이후 15년 만에 분양물량 최대치를 기록했다. 많은 물량이 쏟아진 가운데 성적은 단지별로 양극화됐다. 4분기에 공급된 '영등포뉴타운꿈에그린'은 단기간 마감됐으며 '송도SK뷰센트럴'은 평균 51.26대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 반면 미분양 적체로 할인분양에 나선 곳도 적지않다.

2018년 분양 시장은 제동이 걸릴 것으로 전망된다. 내년 1월에 8.2대책 후속조치로 전매제한 및 거주자 우선 분양 확대로 오피스텔 분양시장에 빨간불이 켜지기 때문이다.

선주희 연구원은 "기존 수도권 투기과열지구에 한정됐던 규제가 2018년에는 조정대상지역과 대구 수성구, 세종시에 추가로 적용을 앞둬 국지적으로 과열양상을 보였던 분양시장이 안정화되며 물량이 줄어들 것으로 예상된다"며 "아울러 전매 제한이 강화됨에 따라 단기간 시세 차익을 얻을 수 있는 단지보다는 입지상 임대수익 창출이 유리한 곳으로 수요가 몰리는 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 것"이라고 전망했다.

[디지털뉴스국 이미연 기자]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]