주택시장 과열· 정부 부동산 대책..올해 주택 시장 10대 이슈
올해 부동산 시장은 혼란스러웠다. 입주물량 증가와 탄핵 정국이 맞물리면서 부동산 시장은 조정기에 접어들 것처럼 보였다. 하지만 새 정부 출범 이후 서울을 중심으로 주택시장은 다시 뜨거워졌다.
정부는 ‘6·19 대책’과 ‘8·2 대책’, ‘10·24 가계부채 대책’ 등을 연달아 내놓으면서 집값 잡기에 나섰다. 하지만 서울 강남권 등 주요 지역 상승세는 쉽게 꺾이지 않았고, 예측 불허의 시장 흐름이 이어졌다.
부동산 114는 올 한해 부동산 시장의 굵직했던 이슈 10가지를 정리했다.
① 연초 주택시장 냉기류
지난해 말 주택 청약 자격을 크게 강화한 ‘11·3 부동산 대책’ 발표 여파로 올해 초 주택 시장은 침체에 빠졌다. 청약통장 신규 가입자수가 크게 줄었고, 인기가 높았던 강남 재건축 단지의 분양 성적도 저조했다.
기존 아파트 시장은 대출규제 강화와 입주물량 증가, 금리인상 우려 등으로 거래가 줄고 매매가격이 떨어졌다. 올해 1월 아파트 거래량은 3만8000여건으로 전년 월 평균(5만7000여건)보다 30% 이상 줄었다. 이 기간 서울 강남3구(강남·서초·송파) 아파트값도 하락했다.
② 대선 이후 서울 아파트값 이상 과열
부동산 시장은 대선이 있었던 5월을 기점으로 아파트값이 상승하고, 거래량이 늘면서 이상 과열됐다. 서울 아파트 매매가는 6월과 7월에 각각 1% 넘게 급등했다. 사업 추진이 빠른 일부 강남권 재건축 단지에서 상승세가 확산되면서 일반 아파트 매매가격까지 올랐다. 탄핵 정국에서 새 정부가 들어서면서 정치적 불안감과 불확실성이 해소되며 매수심리가 살아났기 때문이다. 재건축 초과이익환수제가 시행될 경우 재건축 시장이 위축되고, 주택 공급이 줄어들 것이라는 불안감도 작용했다.
③ 새 정부 첫 부동산 대책 발표, 약발 미미
정부는 부동산 시장 과열을 막기 위해 청약 조정 대상지역에서 전매제한 기간을 늘리고, 대출 규제를 강화하는 내용을 담은 6·19 부동산 대책을 발표했다. 문재인 정부의 첫 부동산 대책이었다. 경기 광명시와 부산 기장군, 부산진구 등 3곳을 조정 대상지역에 추가했고, 서울 전역의 분양권 거래를 입주 전까지 금지했다. 조정 대상지역의 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)를 10%포인트씩 강화했다. 잔금 대출에 대한 DTI 규제를 신규 적용하는 내용도 포함했다.
대책 발표 직후 부동산 시장은 잠시 주춤했지만, 아파트값 상승폭은 다시 커졌다. 문재인 대통령은 지난 7월 기업인간담회에서 참모들에게 “부동산 가격을 잡아주면 피자를 한 판씩 쏘겠다”고 말해 화제가 됐다.
④ 김현미 국토부 장관 취임, 집값 급등 원인으로 ‘투기세력’ 지목
지난 6월 23일 새정부의 국토교통부 첫 수장으로 김현미 장관이 취임했다. 그는 집값 급등이 투기 수요 때문이라며 이를 겨냥한 강력한 규제를 예고했다. 국토부는 서민 주거 안정을 중요한 정책 과제로 꼽고, 공적임대주택 공급 확대, 청년·신혼부부 등 주거취약계층 맞춤형 지원 강화, 계약 갱신 청구권과 전월세 상한제 등의 도입 의지를 밝혔다.
이후 다주택자를 투기수요로 규정하고, 전방위 규제책을 내놓았다. 지난 10월 국정감사에서는 공공부문부터 단계적으로 후분양제를 도입하겠다는 로드맵을 밝혔다.
⑤ 주한미군 용산에서 평택으로 공식 이전
올해 7월 주한 미 8군 사령부가 서울 용산에서 경기도 평택 ‘캠프 험프리스’로 공식 이전하면서 60여년에 걸친 용산기지 시대가 끝났다. 주한미군이 떠난 서울 용산기지 부지에는 대규모 공원이 조성되고, 용산공원 주변은 상업·업무시설이 들어선다. 한국토지주택공사(LH)는 서울 용산구 이태원동에 있는 유엔사 부지 4만4935㎡를 1조522억원에 매각했다.
⑥ ‘'8.2 부동산 대책’ 발표… 투기과열지구 부활
첫 규제책을 내놓은 지 40여일 후 8·2 부동산 대책이 발표됐다. 지난 2011년 해제된 투기과열지구가 6년 만에 부활했다. 다주택자 양도세 중과, 투기지역 및 투기과열지역 금융 규제 강화, 청약 1순위 자격 요건 강화, 가점제 비율 상향 등의 고강도 규제책이 한꺼번에 나왔다.
한 달 후에는 8·2 대책의 후속 조치인 ‘9·5 부동산 대책’이 나왔다. 성남 분당구와 대구 수성구가 투기과열지구로 추가 지정됐고, 민간택지에 대한 분양가상한제 적용기준을 개선하는 내용이 담겼다.
⑦ 땅값 상승, 제주 밀려나고 세종시 ‘독주’
국토부에 따르면 2017년 들어 3분기까지의 누적 지가 변동률은 세종시가 5.24%로 전국 17개 시·도 가운데 가장 높았다. 공공기관 추가 이전 기대감과 제6생활권 개발에 따른 투자수요 증가 때문으로 분석된다. 부산이 4.84%로 뒤를 이었다. 지난 2015년과 2016년에 2년 연속 지가상승률 1위 자리를 지켰던 제주는 4.06%로 세 번째였다.
⑧ 주택담보대출 옥죈다… 가계부채 종합대책 발표
지난 10월 24일 정부는 가계부채 종합대책을 발표했다. 다주택자 돈줄을 조이는 것이 가장 큰 목적으로 내년부터 총부채상환비율 제도를 개선한 새로운 DTI 제도가 시행된다. 지금까지는 새롭게 받을 주택담보대출의 원리금과 기존에 받았던 주택 대출에 대한 이자 상환액만을 따져 대출액을 정했다. 하지만 앞으로는 기존 대출의 원금까지 포함해 대출을 많이 받은 경우 대출 한도가 줄어 든다. 2018년 하반기부터는 전체 빚 규모와 이를 갚을 능력까지 고려해 대출금을 산정하는 총부채 원리금 상환비율(DSR)이 도입될 예정이다.
⑨ 재건축 초과이익환수제 유예 일몰, 사업추진 잰걸음
재건축 시장의 최대 화두인 초과이익환수제는 지난 2017년 말까지 한시적으로 유예돼 추가연장 논의가 제기됐다. 하지만 정부는 예정대로 내년부터 시행한다고 밝혔다. 이를 피하려면 올해 말까지 관리처분인가 신청을 마쳐야 해 강남권 재건축 단지들이 사업에 속도를 냈다. 강동구 둔촌주공과 강남 개포주공1단지 등은 관리처분인가 신청을 마쳤다.
⑩ 주거복지 로드맵 공개
정부는 지난달 29일 ‘사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵’을 발표했다. 무주택 서민과 실수요자를 위한 공적 주택 100만가구 공급 계획과 청년층부터 신혼부부, 고령층 등 세대별 수요에 맞춘 주거 지원책이 담겼다. 당초 도입이 유력했던 다주택자 임대사업자 인센티브 방안과 전월세 상한제, 계약 갱신 청구권 등은 제외됐다.
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