[월세받는 직장인] 서울 노원구 실제 사례..내집마련은 이렇게!

 

올해 8.2대책, 9.5대책, 10.24대책으로 연이어 강력한 규제 정책이 발표되면서 다주택자들은 투기꾼이라는 타이틀을 갖게 되었다. 부동산의 갭투자라는 말이 나오는 글에는 악성댓글이 달리고 2주택 이상만 되면 잘못한 사람처럼 부동산으로 돈을 벌었다고 하면 불로소득으로 수입을 얻은 것처럼 여론몰이가 되었다. 하지만 가만히 생각해보면 한 가정에 청약통장이 없는 집은 거의 찾아볼 수 없을 정도로 모든 국민은 부동산에 관심을 갖고 내 집 마련을 꿈꾼다.

필자 또한 결혼 후 맞벌이를 계속했다. 아이를 낳기 전에 가족이 함께 사는 내 집 마련을 하자는 원대한 꿈을 안고 계획한 것이었다. 돈만 차곡차곡 모으면 된다는 생각에 청약통장에 가입을 하고 적금도 들었다. 그 때까지만 해도 재테크 방법은 오직 적금뿐이라고 생각했다.

6년 동안 월급을 받는 대로 꼬박꼬박 모았다. 제법 목돈이 모여 ‘집’을 마련해야겠다는 생각이 들 무렵 우연히 신문을 보고 신랑과 상의도 없이 청약을 신청했는데 부동산의 입지가 중요하다는 것을 인천지역에 동향 3층에 당첨이 되고 나서 알았다. 당시 남편은 서울 가양동에 있는 아파트를 알아보고 있었다는 것을 알았기 때문이다. 남편의 이야기를 듣고 나는 당첨의 아쉬움을 넘어 더 신중하지 못했던 것에 대한 후회가 밀려왔다.

그때 당첨된 아파트는 아직 보유하고 있지만, 가양동의 아파트와는 2017년 현재 집값이 두 배 이상 차이가 난다. 내 집 마련을 한 후 자녀의 성장과 함께 내 집의 가치도 커간다면 충분한 재테크가 될 것이므로 내 집 마련에는 신중해야 한다.

그렇다면 지금은 그런 지역은 어디일까. .2대책에 투기지역으로 지정된 서울의 11개 지역이 있다. 이곳은 매매가격의 상승이 가파르게 올라서 더 이상 상승하면 전국의 부동산에 영향을 줄 수 있기에 정부에서 규제를 한 것이다.

투기지역 발표 당시 11개 구에 노원구가 속해 있었다. 노원구 주민들은 서울시 내 강남 강동 송파 등과 비교했을 때 상대적으로 저렴하고 가격이 상승했던 아파트는 일부였다며 ‘서민동네 노원구 투기지구 즉각 철회하라’라는 내용으로 서명운동까지 벌였다.

노원구의 주민이 반발하는데도 불구하고 지정된 이유는 무엇일까. 지난 6일자 KB주택시장 동향을 살펴보면 서울시 아파트 매매가격 증감률을 표시한 막대그래프를 볼 수 있다. 빨간색으로 표시한 지역이 투기지역이다. 서울시의 모든 구가 매매가격이 상승하고 있고 증감률이 가장 높은 것이 강남구이고 그 뒤를 이어 광진구와 양천구가 보인다. 노원구는 전 지역을 놓고 보며 25개구 중에서 18위 정도다.

지금 현재 매매가격 상승률은 적지만 노원구에는 투자자가 관심을 갖을 만한 굵직한 호재가 예정되어 있다. 창동차량기지는 2019년 경기도 남양주시 진접으로 이전하고 도봉면허시험장 부지와 함께 글로벌 비즈니스존으로 개발될 예정이어서 개발단계가 완성되면 신규사업체 입주와 8만개의 일자리가 유치될 예정이다.

또한 왕십리에서 상계역까지 경량전철이 2019년에 착공해서 2022년 완공 예정인데 경전철이 개통 되면 4호선 7호선 분산 효과가 있고 동부간선도로가 지하화 되면 강남 접근성이 좋고 시간이 단축되어 동북권 교통 불편이 해소된다.

대규모 녹지조성이 되면 주민들의 선호도가 더욱 좋아질 것이다. 이런 호재로 인해 2023년부터는 재건축 진행시작도 가능성이 있어 보여 전국에서 투자자가 많이 유입되었고 그로인해 매매가격이 상승되어 매매와 전세가격의 차이가 많은 지역이다.

투기지역으로 지정된 이유는 호재가 반영되어 추가 상승여력이 있다고 정부에서도 알고 있다는 뜻이 아닐까. 그렇다면 내 집 마련을 입지가 좋아지고 가격도 상승할 수 있는 투기지역에 접근할 것을 역발상으로 생각해 보자. 정부에서 강력한 규제를 해서라도 막겠다고 하면 지금 매입할 때부터 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다면 금상첨화가 아닐까.

그렇다면 부동산을 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 방법으로 경매를 이용해 보는 것은 어떨까. 경매사례로 노원구 상계동의 물건을 검토해보자.

노원구 상계동에 8.2대책 이후 아파트는 3건의 물건이 모두 100%를 넘겨 낙찰이 되어 경매시장의 열기도 뜨겁다. 하지만 이 가격으로 낙찰을 받는다 해도 시세보다 저렴하다는 사실에 주목할 필요가 있다.

낙찰된 물건 중 지난 20일 사례를 보면 32평형 아파트의 감정가격은 4억4200만원인데 1회 유찰 이후 2회 매각기일에 16명이 입찰에 참가했고 감정가격을 넘은 102%인 4억5084만원에 낙찰되었다. 2등하고의 차이는 500만원이지만 충분히 이해가 되는 가격이다.

국토교통부 실거래가에는 지난달 4억8000만원으로 신고된 물건이 있고 네이버 부동산에 나와 있는 매물은 5억으로 1건, 전세매물은 3억5000만원 전후로 2건이 있다. 실거래가와 네이버 매물을 비교해보면 경매에 들어가는 명도 비용을 감안해도 3000만~4000만원 이상 저렴하게 낙찰받은 것이다.

서울지역이 투기과열지구로 지정되고 대출규제가 들어가면서 매수심리가 줄어든 틈을 타서 경매로 시세보다 저렴하게 낙찰 받는 것도 검토해보자. 지도에 표시된 것은 지난 23일 이후로 진행되는 경매물건이다. 그중 신건으로 나온 아파트 4건이 있다. 이 물건들도 실거주로 접근한다면 충분히 내 집 마련을 시세보다 저렴한 가격으로 장만할 수 있지 않을까 조심스럽게 생각해본다. 

내 집 마련은 누구에게나 꼭 이뤄야 할 과제이기도 하다. 경매는 내 집을 마련하는 방법 중의 하나이므로 급매물과 비교하여 급매물보다 저렴하게 입찰해보고 패찰하면 급매물을 잡는 방법으로 접근해보길 권한다.

정부에서 투기지역으로 지정했다고 해서 피하는 것이 아니라 장기적으로 검토하면 오히려 가격 상승도 기대되는 입지이므로 자신의 자금을 고려해서 지역을 선정하고 적극적으로 내 집 마련해보는 건 어떨까. 지금은 똘똘한 내 집 장만이 필요한 시기다.

안신영 (‘돈이 없어도 내가 부동산을 하는 이유’ 저자)