8.2 부동산 대책 최대 수혜자는 누구이며 어떻게 대응해야 하는가?

지난해 박근혜 정부의 11.3 부동산 대책이 나온 후 대부분의 부동산·경제 전문가들은 2017년 주택시장의 급락 또는 상당한 하락을 예견했었다.

시중의 대다수 전문가들 뿐 아니라 금융기관 수장인 5대 은행장들까지 2017년 최대 경영 리스크로 1997년 말 외환위기 수준의 주택가격 급락 가능성을 꼽았다. 심지어 15% 가까이 폭락할 가능성을 우려했던 은행장도 있었다. (한국경제 2016.12.12. 보도)

그러나 이러한 예상은 채 3개월이 지나지 않아 지방 일부 도시와 서울을 비롯한 수도권에서 빗나가기 시작했다. 금년 4월부터는 거의 수도권 전역에서 본격적인 상승세로 돌아섰고 박 전 대통령의 탄핵결정 이후에는 시간이 지남에 따라 재건축 시장을 필두로 점차 상승폭이 확대되는 양상을 보였다.

이에 주택시장 과열을 방지하고 전, 월세 시장의 안정을 위해 현 정부에서는 6.19대책을 발표했으나 이 또한 1주일 정도만 주춤하다가 다시 상승세로 전환하면서 정부 대책을 비웃는 듯했다.

따라서 정부는 강력한 8.2대책을 내놓을 수밖에 없었다. 그리고 9.5조치에 이어 10.24 가계 부채 대책을 범정부 차원에서 발표하게 되었고 11월에 국토부에서는 이번 부동산대책의 종결판이라 할 수 있는 주거 복지 로드맵을 제시하기로 했다.

조합원지위 양도금지, 분양권 전매제한, LTV/DTI 강화, 다주택자 양도세 중과, 전/월세 시장 안정을 통한 세입자 보호대책, 주택임대사업자 등록 유도 등 종합적이고 포괄적인 대책이 담기게 될 것이다.

이러한 정부의 정책목적은 시장의 폭락이 아니고 안정적 성장에 있다. 그러나 의사가 칼을 잘못 쓰면 사람을 잡을 수도 있듯이 정책의 범위와 강도 조절을 잘못하면 정책의 실패로 시장을 침체의 고통에 빠뜨릴 수도 있다.

주거 복지 로드맵 발표 이후 시장은 일정한 가격조정과 기간조정을 거치면서 추가 성장을 위한 방향성을 잡아 가겠지만 정책의 강도에 따라 자칫 예상보다 긴 약세시장을 거쳐야 할 수도 있다.

정부의 실패가 시장의 실패로 이어지지 않도록 하기 위한 몇 가지 방안 중 전/월세 시장과 주택임대사업자 등록 유도 정책에 대해서 검토해본다면, 전, 월세 시장은 시장자율에 맡겨만 놓아서도 안 되지만, 시장 질서를 크게 왜곡시키면서 정부가 지나치게 규제하는 것도 능사라 할 수 없다. 단기적으로는 전, 월세가 인상을 억제해 시장 과열을 막을 수는 있으나, 장기적으로는 공급감소와 임대자의 임대수익을 훼손한 결과 일정기간이 지난 후에는 전/월세가를 급등시키는 부작용을 초래할 수 있다.

그러므로 임대인과 임대료를 때려잡겠다는 편향적이고 적대적인 인식은 시장 원리를 스스로 부인하는 것이며, 시장에 임대주택을 공급하는 민간 임대인의 역할을 과소평가하는 것이다. 단기 매매차익을 노리는 투기세력과는 구별해서 대처하는 지혜가 필요하다.

누군가는 무주택자에게 임대주택을 공급해야 하며, 정부 또는 민간이 그 역할을 분담할 수밖에 없다. 지금까지 대략 900만호의 임대주택 중 공공임대주택은 120만호에 불과하다. 정부의 재정으로는 한계가 있다는 것을 보여주는 수치다.

따라서 민간이 담당하는 긍정적인 역할을 인정하고 일방적인 규제보다는 자본주의 시장경제 체제에서 물가상승률을 감안하고 임대주택을 보유하는 동안 부담하는 보유세 등을 고려한 임대료 상승을 허용해야 한다.

첫째, 전, 월세 인상률을 연 5%로 제한하되 2년에 1회 인상하는 경우에는 최소 8~10% 인상을 허용해야 한다. 현행 민간임대주택에 관한 특별법에서는 2년 또는 4년 후에 인상하더라도 지난 번 인상된 임대료의 5% 이내에서만 인상하도록 제한하고 있다. 보증금을 부채라고 생각해서 전세가를 오랫동안 올리지 않았던 임대인들 또한 지속적인 피해를 감수해야 하는 것이다.

둘째, 주택임대사업자로 등록할 경우 건강보험료 인상을 최소화하거나 한시적으로라도 인상을 배제해야 한다. 특히, 전세의 경우 실현수익이 극소한데 매달 수십만 원의 건보료를 납부해야 하는 임대인 입장에서는 주택입대사업자 등록의 최대 걸림돌이 되고 있는 실정이다.

셋째, 5년 이상 임대할 경우 양도소득세 50% 감면, 10년 이상 임대 할 경우 양도소득세를 100% 비과세하는 것이 바람직하다. 세원을 투명하게 파악하고 점진적으로 소득세에서 세수를 확보하면 정부에도 실익이 있다.

넷째, 재산세와 종부세 및 임대소득세는 기존 법률에 따라 감면하거나 비과세 하면 된다. 이렇게 함으로써 자발적이고 적극적인 임대사업자등록을 유도할 수 있으며, 최소 4년 간 임대를 보장하는 계약 갱신청구권의 문제도 자동적으로 해결 할 수 있는 효과를 보게 된다.

이제 주택시장 참여자들도 투자에 대한 개념과 인식의 전환이 필요하다. 과거 고성장기나 주택가격 폭등기에는 매매차익을 노리는 투자가 유효한 방법이었다고 할 수 있다. 그러나 이제는 우리 사회가 경제적으로는 저금리, 저성장, 선진화된 시장에 진입해 있고, 경제 개념과 투자 개념도 선진화 되어야 할 때이다. 한탕주의 투기세력의 행태에서 벗어나 수익을 추구하면서도 사회적 책임과 경제 질서에 기여하는 형태로 시장에 참여해야 한다. 이것이 상생과 공존의 경제로 사회통합에도 기여하는 투자자의 자세다.

그러면 이러한 시대의 변화와 투자환경 변화에 따라 주택시장 참여자들은 어떻게 대응해야 하고 효과적인 투자방법에는 무엇이 있을까?

그동안 주택시장의 투자 타겟은 크게 매월 임대료수익형과 중단기 시세차익형으로 분류할 수 있다. 투자자의 목적과 성향에 따라 선택할 문제이지만 단기 시세차익을 목적으로 하는 투자는 시장질서를 어지럽히고 왜곡할 소지가 있어서 정부의 규제 대상이기도 하다.

여기에서 주목해야 할 신개념 투자가 중장기 전세임대를 목적으로 하는 전세 레버리지 투자다. 장기임대사업이기 때문에 정부정책에 부합되고 주택시장 안정에도 기여하는 탁월한 투자라 할 수 있다.

전세가의 상승을 타겟으로 하는 전세 레버리지 투자의 강점은 전세가가 매매가 보다 하방경직성이 강하고 보다 안정적으로 상승한다는 사실에 근거한다. 10년 이상 장기간 투자 시 전세 레버리지 투자가 시세차익형 투자보다 월등하다. 매도하지 않고도 꾸준한 전세가 상승분을 재투자하기 때문에 가능한 결과다.

소액, 소형아파트 임대사업자를 대상으로 임대사업에 대한 기본지식부터 투자지역 선정, 아파트 임장 및 매입, 세무설계까지 임대사업 전반에 걸쳐 컨설팅을 하고 있는 ‘소액투자닷컴’ 드림팀에서는 현재까지 700여 명에 달하는 임대사업자 회원들에게 노하우를 전수하고 있다. 적게는 한두 채에서 많게는 수십 채를 임대하도록 돕고 있으며 장기임대사업자를 육성하고 있다.

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전세 레버리지 투자의 핵심 투자 포인트는 안정적 전세가 상승을 위한 지역선정과 적합매물 수급이다. 교통, 일자리, 생활편의시설, 학군 등 장기적으로 전세수요가 탄탄하게 상승할 수 있는 지역과 최소 2~3년 후의 입주물량을 고려하여 전세 계약을 체결하는 것이 관건이므로 이점을 면밀히 검토하여 투자결정을 해야 안정적이고 성공적인 사업으로 확대시킬 수가 있다. 또한, 오피스텔, 다세대주택, 도시형생활주택, 상가 등은 투자 시 각별한 주의가 필요하므로 주위의 얘기나 자신의 경험만을 믿고 투자하는 것은 금물이다. 몇 군데 전문가집단과 상담을 통해 믿을만한 전문가의 도움을 얻는 것도 실패를 줄일 수 있는 방법일 수 있다.

한경닷컴 뉴스팀 newsinfo@hankyung.com

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