[이슈진단] 돈 빌려서 '집테크' 막 내린다..부동산 시장 파장은?

■ 경제와이드 이슈& '이슈진단' - 김준하 금융소비자네트워크 사무국장, 한문도 숭실사이버대 부동산학과 교수

천4백조 원을 돌파한 가계대출의 가파른 증가세를 잡기 위해 내년 1월부터 새로운 총부채상환비율인 신DTI가 적용됩니다. 다주택자의 추가 대출을 조이는 것이 핵심으로 돈을 빌려 집에 투자하는 재테크는 사실상 막을 내릴 것을 보입니다. 한편, 8.2 부동산 대책 이후 잠깐 주춤하는가 했던 서울지역 아파트 가격이 계속 오르고 있습니다. 정부의 이번 후속대책 발표 이후 조만간 주거복지로드맵도 발표될 예정인데, 부동산 전문가들은 서울 집값이 더 오를 수 있다고 우려했습니다. 관련해서, 전문가들과 이야기 나눠보겠습니다.

Q. 이번 금융회사 여신심사 선진화방안 전반적 평가는?

이번 가계부채 후속대책이라고 불리는 금융회사 여신심사 선진화 방안에 대한 시청자들의 이해를 돕기 위해 저희가 키워드 꼽아봤습니다. 첫번째 키워드 살펴보실까요?

◇ 내년부터 달라지는 대출 계산법 1, 2, 3

Q. 사례별로 살펴보자. 주택담보대출을 1건 보유한 가씨 (연소득 7천만원)가 30년 만기로 조정대상지역 아파트를 또 사려고 하는 경우를 살펴본다면? 다른 대출이 없는 가씨의 기존 주택담보대출은 원금 1억8천만원, 금리 3.5%, 20년 분할상환이다. 기존 주택을 2년 안에 처분하기로 결정했을 경우와 아닌 경우 대출 가능 금액 차이는 어느 정도인가요?

Q. 또 다른 사례를 분석해보자. 연 소득 1억원인 나씨도 주택담보대출 1건을 갖고 있다. 그는 투기지역 아파트를 사면서 만기 30년 대출을 받으려고 한다. 기존 주택담보대출은 원금 2억원, 금리 3.0%, 20년 분할상환으로 가정했다. DTI 경우와 신DTI 경우, 추가 대출 한도 차이 어느 정도인가요?

Q. 지금까지는 신DTI 적용으로 한도가 줄어든 사례를을 알아봤는데요. 한도가 늘어나는 사례도 있다고요. 살펴보겠습니다. 32세 직장인 다씨는 지난해 3천5백만원, 올해 4천만원이 증빙 소득이다. 아직 집을 마련하지 못한 그는 당연히 주택담보대출도 없다. 내년에 조정대상지역 아파트를 사면서 만기 20년으로 대출을 받으려 한다. DTI 경우와 신DTI 경우, 대출 한도 차이 어느 정도인가요?

Q. 내년 4분기부터는 모든 대출의 원리금을 따져 대출을 해주는 DSR(총체적상환능력심사제)가 은행권에 도입되는데요. 신 DTI보다 훨씬 강력한 규제죠?

Q. 한편 내년 3월부터 부동산 임대사업자 대출 심사에 '임대업 이자 상환비율 (RTI·Rent To Interest)'라는 새로운 기준이 도입됩니다. 간단하게 어떤 내용인지 설명해주신다면?

Q. 이렇게 되면, 부동산 임대업은 RTI까지 도입돼 규제가 더 강화된 것 아니겠습니까? 사례를 들어 살펴볼까요. 상가 매매가가 10억원, 보증금이 1억원, 월세가 300만원, 연 임대소득이 3756만원 이라고 보고요. 6억원 대출을 받고자 할때, 가능할까요?

Q. RTI 도입으로 여윳돈이 많은 부자들보다 50대 이상 베이비부머 은퇴자와 자영업자들에 직격탄을 날릴 것이라는 우려가 나오고 있고요. 기대 효과는 거두더라도 큰 영향은 없을 수도 있다. 이런 전망도 나오고 있어요. 어떻게 보세요?

두번째 키워드 살펴보겠습니다. 정부의 대책들이 줄줄이 나오고 있는데요. 이게 부동산 집값에 어떤 영향을 미칠지 전망해보겠습니다.

◇ 8.2 대책에 대출까지 조였다 버티던 서울, 떨어진다?

Q. 어떻게 보십니까? 서울 집값이 다시 들썩이고 있다고 합니다. 8.2 대책 이전보다 더 오른 지역도 있다고 하죠? 하지만 이번 가계부채 후속대책이 시행되면 집값 상승세가 꺾이지 않은 서울도 '안전지대'가 아닐 수도 있을 것 같고요. 어떻게 보십니까?

Q. 오히려 강남과 서울 외곽, 서울과 경기·지방간 온도차가 더 크게 나타날 가능성도 있지 않을까요?

Q. 한편 시장에서는 곧 발표될 주거복지로드맵에 촉각을 곤두세우고 있습니다. 앞서 다주택자 임대사업자등록에 대한 이야기도 나왔지만, 전월세상한제와 계약갱신청구권이 이번 대책에 포함되지 않을 수도 있다. 이런 이야기가 나오더라고요. 대책이 계속 연기된 상황에서 김이 샜다고 표현하는 것이 맞을까요? 이 부분 어떻게 보십니까?

Q. 마지막 질문입니다. 부동산 시장 환경이 한달에 한번꼴로 변화를 겪고 있습니다. 앞으로는, 대출도 조이고요. 주거복지로드맵에 다주택자 양도소득세 중과, 재건축 초과이익환수제 적용 등주택시장에 큰 영향을 미치는 이슈가 산재한 상황인데요. 이런 환경이 혼재 됐을 때의 상황이 가늠이 되지 않습니다. 앞으로의 시장 방향성 어떻게 전망하십니까?

Q. 저희가 매번 드리는 질문이지만요. 실수요자와 다주택자, 현 시점에서 어떤 대응이 필요하다고 보십니까?

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.) 

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