[머니+ 부동산 Q&A] 공동투자 주의사항은

'뜻 맞는 투자자' 모으는 일이 우선
명의는 반드시 공동으로 해야 안전
실패 원인은 '불협화음'
투자대상·기간·목표 수익률
미리 합의 해야 성공률↑
특정인 앞으로 등기할 경우
임의 처분 가능성 있어
공동명의로 등기해야

박상언 유엔알컨설팅 대표

[서울경제] Q. 여유 자금이 별로 없는 40대 직장인입니다. 주변에서 공동투자하는 경우를 많이 봤는데 공동투자하기 전 주의해야 할 점은 무엇인가요?

A. 공동투자를 위해 사전에 꼼꼼히 챙겨야 할 점이 많습니다. 공동투자는 운용을 세련되게 하지 못하면 뭉치지만 못한 결과를 낳을 수도 있기 때문입니다.

공동투자를 위해 가장 먼저 해야 할 일은 무엇보다 ‘뜻이 맞는’ 투자자를 모으는 일입니다. 공동투자가 실패로 끝나는 가장 큰 이유는 투자자끼리 발생하는 불협화음입니다. 일정 시간이 흐르면 매도를 원하는 투자자와 보유를 원하는 투자자 간에 마찰이 생겨 적절한 매도 타이밍을 놓칠 수 있습니다. 심지어는 법적 분쟁까지 발생할 소지도 있습니다. 때문에 공동투자를 하기 전 투자대상 선정, 투자기간, 목표 수익률 등을 합의해 놓는 게 좋습니다.

투자자가 너무 많으면 의사결정을 하기도 쉽지 않습니다. 그래서 투자대상을 주도적으로 관리하는 리더를 둬 권한과 책임을 부여하는 것도 좋은 방법입니다. 공동투자자의 수는 2~5명 정도로 구성하는 게 좋습니다. 투자자 수가 많을수록 분쟁의 소지도 증가할 가능성이 크기 때문입니다.

‘명의’도 신경 써야하는 부분입니다. 공동 투자자들 중 대표 1인의 명의로 등기하는 경우는 나머지 투자자들은 자신의 지분에 대해 공증을 받는 방법이 있습니다. 하지만 이럴 경우 대표 명의자가 임의로 부동산을 처분해도 막을 수 없다는 한계가 있습니다. 따라서 등기부상에 기재되지 않은 나머지 투자자들은 재산권 보호를 위해 근저당을 설정하는 것이 바람직합니다. 공동투자자들이 공동명의로 등기를 하는 방법도 있습니다. 투자자들의 투자금액 비율에 따라 지분별 등기가 가능합니다. 다만 지분별 등기를 하면 일부 투자자가 자신의 지분을 매도하고자 하는 경우 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이런 분쟁을 해결할 방법이 바로 ‘구분 공동투자’입니다. 예컨대 A, B, C 3명이 3층 건물에 공동투자를 하면서 1층은 A, 2층은 B, 3층은 C 소유로 나눠 등기하는 방식입니다. 등기를 특정 개인 앞으로 할 경우 임의로 처분할 가능성이 있는 만큼 명의는 반드시 공동으로 하는 게 안전합니다.

분양형 호텔, 콘도 회원권 등에 공동투자를 할 때 좀 더 신중해야 합니다. 숙박시설은 투자하기 전 입지와 객실 회전률 등을 잘 따져봐야 합니다. 일부 지역의 분양형 호텔의 경우 공급과잉에 대한 우려로 예전만큼의 수익성을 기대하기 어렵기 때문입니다.

물론 공동투자의 장점도 있습니다. 바로 절세효과입니다. 상가나 토지에 공동투자 시 재산세가 개인별로 합산 과세되기 때문에 절세에 유리한 부분이 있습니다. 양도세 역시 개인별로 양도차익이 분산되기 때문에 금액이 적어져 낮은 세율이 적용됩니다. 단, 주택의 경우는 지분 형태로 보유한 주택도 주택 수에 포함돼 양도세 부담이 늘어날 수 있습니다. 이에 내가 부담할 세금이 어느 정도인지 투자하기 전에 면밀하게 파악해 나서는 게 좋습니다.