[이슈진단] 10·24 대책 후폭풍 시작?..다주택자, 버틸까 정리할까

■ 경제와이드 이슈& '이슈진단' - 출연 : 김인만 김인만부동산연구소 소장 / 전화연결 : 개포지역 공인중개사

8.2 부동산대책에 이어 가계부채 대책의 대출 규제로 부동산 시장에서 다주택자들의 눈치보기가 더 심해질 것으로 예상됩니다.

앞으로 강도 높은 후속 규제까지 줄줄이 예고돼 있어서 마냥 버티기는 어려울 것 같다는 전망과 과거 대책들의 학습효과로 버티기에 나설 것이란 엇갈린 의견들이 나오고 있는데요. 관련해서 자세한 이야기 김인만부동산연구소 김인만 소장과 나눠봅니다.

Q. 좀 이른 감이 있지만 가계부채 대책 이후 부동산 시장 어떤 반응 보이고 있습니까?

일단 관망모드입니다. 다주택자들에 대한 신규대출을 사실상 봉쇄하는 수준의 강력한 대출규제의 내용을 담고 있고 아직까지 낯설은 신(新)DTI나 DSR 같은 새로운 규제가 시장에 어떤 영향을 미칠지 아직 체감을 못하고 있기 때문에 일단 어떻게 될지 조금 더 지켜보자는 분위기가 강한 것 같습니다.

Q. 앞서 정부는 8.2 부동산 대책을 통해서도 다주택자 규제를 시행했었는데요. 어떤 내용이었죠?

8.2 대책에서 조정대상지역을 대상으로 2주택 이상 청약1순위 제한과 내년 4.1이후부터 양도세 중과세가 시행이 됩니다.

또 투기과열지구 대상으로 DTI, LTV 한도 30%축소, 투기지역 담보대출 세대 당 1건으로 강화되었습니다.

8.2대책이 매우 강력한 대책임에도 불구하고 강남 등 인기지역을 중심으로 추석 전 후로 다시 움직임이 감지되면서 부동산시장의 분위기가 아직 꺾이지 않았고 투자심리의 내성이 매우 강한 것 같습니다.

Q. 기존 다주택자들은 이번 대책의 직접적인 타깃에서 벗어났지만 머릿속은 더 복잡해진 것 같습니다. 지금 시점에서 다주택자들이 어떤 선택을 하느냐가 향후 부동산 집값에 중요한 영향을 미치는 것 아니겠습니까? 연관성에 대해서 좀 자세히 설명해주세요.

이번 가계부채 대책의 내용을 보면 신규대출자에 대해서 적용하는 내용이 많아서 표면적으로는 기존 대출자들은 직접 영향은 피한 것처럼 보이지만 신규대출이 사실상 막혔고 다음달 기준금리 인상 가능성이 높아지면서 금리인상 부담도 커지고 있기 때문에 기존 대출자들 마음도 결코 편하지는 않습니다.

대출규제가 갑작스럽게 나온 건 아니고 이미 원리금 상환 등 대출이 매우 부담스러워 최근에는 대출을 받아 투자하는 수요가 많이 줄어들기는 하였지만 6.19대책, 8.2대책, 9.5대책에 이어 10.24 가계부채대책까지 거의 한 달에 한 번씩 대책이 쏟아져 나오고 있기 때문에 심리적인 부담은 더욱 커질 수밖에 없고 주택 수를 늘리기보다는 여유자금으로 똘똘한 한 채를 사자는 심리가 더 강해질 수 있을 것 같습니다.

다주택자들이 선택할 수 있는 선택지 어떤 것들이 있는지 이해를 돕기 위해 키워드로 준비해봤습니다. 먼저 첫번째 키워듭니다.

◇ 다주택자 선택지 1 : 버티기 이유, 매입에 초점 맞춰져 있다?

Q. 다주택자들의 선택은 크게 두 가지입니다. 버티거나 정리하거나인데요. 어떤 분들이 버티기에 나설 가능성이 높다고 보십니까?

다주택에 대한 규제가 강화되고 있기 때문에 보유가치가 낮은 주택을 매도하고 보유가치가 높은 주택 위주로 주택 수를 줄이거나 임대사업자를 내고 여러 채를 보유하는 방향으로 선택을 할 것입니다.

아직은 투자심리가 꺾인 것이 아니고 인기지역의 경우 여전히 강세를 띄고 있기 때문에 시장에서 감당하기 어려운 가계 임계치까지 도달하여 이제는 더 오르기 힘들다는 생각에 투자심리가 꺾이기 전까지는 쉽게 정리하지는 않을 것입니다.

실제로 9월 조사내용을 보면 서울보다는 경기나 지방, 아파트보다는 연립, 단독주택의 가격이 약세로 전환되었고 아파트가격은 오히려 강세가 된 것을 보더라도 지금은 보유가치가 낮은 주택 위주로 정리하고 있습니다.

# 강남 개포지역 공인중개사 전화연결

일부 분석에서는 특히 강남권 다주택자들이 장기전에 들어갈 가능성이 높다 이런 전망을 내놓기도 했는데요. 강남 지역 중 개포동에 위치한 공인중개사 분 전화연결해서 현재 상황 자세히 들어봅니다.

Q. 대표님 어떻습니까? 이번 10.24 가계부채 대책 이후 문의나 거래 등에서 변화 있었나요?

Q. 만약 급매물이 나온다면, 거래가 바로 될까요?

Q. 앞으로도 (관망하는) 현재 분위기 이어질 것이라고 보시는지? 특히 강남지역의 다주택자들의 행보 어떻게 전망하십니까?

# 강남 개포지역 공인중개사 전화연결 종료

버티기로 결정한 분들은 또 다른 선택에 직면합니다. 임대사업자 등록을 할까 말까로 나뉘어지게 되죠. 관련 내용입니다. 두번째 키워드 살펴보시죠.

◇ 다주택자 선택지 1 : 버티는 다주택자들 임대사업자 등록 할까 안할까?

Q. 정부는 임대사업자 등록을 유도하기 위한 당근을 약속했습니다. 다음 달 발표될 주거복지로드맵에 구체적인 내용이 담길 예정인데요. 여기서는 임대사업자에 대한 세제 및 건강보험료 인하 혜택 등의 유인책을 내놓을 가능성이 높다는 전망입니다. 이런 유인책이 출구전략으로 연결될 수 있을까요?

실제로 다주택자들 중에서 임대사업자 등록을 고민하는 분들이 많이 있는데 다들 정부에서 인센티브를 주는 당근을 제시하지 않을까 하는 기대감에 유인책 내용을 보고 결정하겠다는 분들을 많은 것 같습니다. 임대사업자를 냄으로써 건보료 등의 부담이 커질 것을 우려하는 많은 다주택자들이 많기 때문에 현재의 재산세, 종부세 등 정도의 혜택을 넘는 건보료 인하 등의 인센티브를 준다면 임대사업자 등록을 하는 다주택자들은 늘어날 것으로 예상됩니다.

Q. 한편 가계부채 대책에서 내놓은 임대업자 이자상환비율(Rent To Interest, RTI) 규제가 자칫 정부의 임대업 등록유도 정책을 저해할 수 있다는 우려가 제기되고 있는데요. 정확하게 어떤 내용인가요?

대출을 받는 사람인 차주(借主)의 상환능력 심사 시 임대업 이자상환비율(RTI)을 산출하여 참고지표로 운영하겠다는 것인데 RTI는 임대업 이자상환비율(Rent to Interest)로 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값으로 연간 임대소득이 이자 비용의 1~1.5배 100~150%는 되어야 돈을 빌려주겠다는 의미이며 이 비율에 미치지 못하면 대출을 제한하거나 분할 상환을 의무화 할 수도 있다는 것입니다.

임대업 등록을 유도하겠다면서 대출을 억제하기 위하여 이런 규제를 하는 것은 모순이 아닐까 생각합니다.

마지막 키워드 살펴보실까요. 버티기가 아닌 정리하는 쪽으로 결정하는 다주택자들에 대한 이야기죠?

◇ 다주택자 선택지 2 : 일반 다주택자, 내년 1월부터 매물 내놓는다?

Q. 정리하는 경우에도 다시 방법은 둘로 나뉩니다. 먼저 내년 4월 전 매도해 양도세 부담을 줄이는 방법이 있는데요. 이런 선택을 할 가능성이 높은 다주택자는 어떤 분들이 될까요?

내년 4.1부터 2주택자 이상은 양도세율이 10%p, 3주택 이상은 20%p가 중과세 됩니다.

당연히 다주택자들은 부담스러울 수밖에 없는데 아직은 인기지역의 집값 상승 기대감이 남아있기 때문에 보유가치가 낮은 서울보다는 수도권이나 지방, 아파트보다는 연립, 단독주택 등을 매도하여 주택 수를 줄여 서울 인기지역 아파트의 양도세 부담을 줄일 가능성이 높을 것 같습니다.

Q. 시장에서는 다주택자들이 내년 1월부터 매물을 내놓을 가능성이 크다 이런 분석들이 나오고 있어요. 소장님께서는 어떻게 보세요?

내년 1월부터 분양권 양도세율이 일괄50% 적용이 되고 재건축 초과이익 환수제도 부활할 예정이기 때문에 연말 금리인상의 영향에 투자심리에 영향을 준다면 매물이 나올 가능성도 배제할 수는 없으나 일단 11월 금리인상 후 영향을 지켜봐야 할 것 같습니다.

Q. 또한 다주택자들 중에서도 특히 전세를 끼고 집을 사는 이른바 갭투자자자들은 이번 대책 이후 어떤 움직임을 보일 것으로 전망하십니까?

주택 수를 늘리는 것이 부담스러워지는 상황이기 때문에 전세를 끼고 투자를 하는 갭 투자에도 비인기지역 아파트에 대한 갭투자는 줄어들 수 있으나 대출을 받지 않고 여유자금으로 똘똘한 한 채를 투자할 수 있는 인기지역 아파트의 갭 투자는 줄어들지 않을 것 같습니다.

대출이자는 오르지만 예금금리는 여전히 저금리인 상황에서 여유자금이 있는 분들은 마땅한 대안도 없는 상황입니다.

Q. 또 다른 선택지로는 가족이나 자식에게 증여·매매해 일단 다주택자에서 벗어나는 방법도 있는데요. 유의할 사항이 있다면?

매매의 경우 양도세를 내야하는 문제가 있고 증여는 증여세가 발생하지만 부부간 증여는 6억까지는 공제가 되고 취득가액을 높여 양도차익을 낮추는 장점은 있으나 증여 후 5년 내 양도 시 당초 증여자의 취득가액으로 계산하는 이월과세가 적용되기 때문에 5년 이후 팔아야 합니다.

또 부모 자식 간은 매매를 하더라도 세무서에서 증여로 간주하는 경우가 많아서 철저한 준비를 하셔야하고 주의가 필요합니다.

Q. 마무리 질문입니다. 다주택자들, 다음 달로 예고된 주거복지 로드맵을 지켜보자는 분위기도 있고요. 부동산 불패에 기대 장기전을 준비하는 다주택자도 있습니다. 또한 이번 기회에 집을 정리하려는 분들도 있는데요. 각 상황별로 조언 한 말씀씩 부탁드리겠습니다.

주거복지 로드맵의 경우 수요억제뿐만 아니라 서민주거용 공급물량도 늘리겠다는 것인데 현실적으로 공공주택 공급이 짧은 임기 동안 정부의 생각처럼 그리 쉬운 문제는 아닌지라 큰 기대가 되지는 않습니다.

오히려 현재와 같이 강한 수요억제 정책으로 주택구입수요가 줄어들게 되면 몇 년 후 민간공급물량 감소하고 결국 입주물량과 전세물량 감소로 이어질 수 있기 때문에 서민들의 고통이 더 커질 수도 있고 버틴 자들에게 또 기회가 올 수도 있는 상황이기에 조정이 있을 수 있지만 궁극적으로는 다시 회복한다는 부동산 불패의 믿음이 마음속 깊이 자리를 잡고 있기 때문에 보유가치가 낮은 주택은 내년 4.1이전 양도세 중과세 이전에 정리하면서 주택 수를 줄일 필요가 있겠고 보유가치가 있는 서울의 인기 핵심지역 아파트라면 임대사업자를 내더라도 장기보유하는 것도 좋을 것 같습니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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