[이슈진단] 연휴 이후, 집값 오를까 내릴까

■ 경제와이드 이슈& '이슈진단' - 출연 : 김인만 김인만부동산연구소 대표

명절에 오랜만에 가족들이 모이면 빠지지 않는 이슈가 하나 있죠.

집값이 떨어지냐 아니면 오르냐. 바로 부동산 문제일 텐데요.

최장 열흘의 휴일이 이어졌던 이번 연휴를 계기로 부동산 시장이 어떻게 움직일 지 관심입니다.

당장 정부의 가계부채 종합대책과 주거복지 로드맵이 예고된 상황으로 만일 집값이 잡히지 않을 경우 규제 수위도 높아질 수 있다는 게 전문가들의 전망인데요.

추석 이후 집값 변수와 앞으로 나올 추가대책들에 대해  김인만부동산연구소 김인만 소장과 이야기 나눠봅니다.

Q. 지난 달 전국 주택의 중위 매매가격이 3년4개월 만에 처음으로 떨어졌다고요. 주택 유형과 지역을 종합해서 어떤 내용인지 좀 해석주세요.

KB국민은행에서 조사한 주택가격동향을 보면 지난달인 9월 전국의 주택 중위가격이 2억9458만원으로 전월 대비 196만원이 내려서 2015년 5월에 전월 대비 13만원이 떨어진 이후 3년 4개월 만에 중간가격이 떨어진 것입니다.

여기서 중위가격이 궁금하실 텐데요. 중위가격은 중간가격이라고도 하는데 최고가와 최저가 주택을 빼고 주택 매매가격을 순서대로 한 줄로 늘어놓고 한 가운데 위치한 가격을 말하는 것입니다.

매우 비싸거나 싼 집의 가치가 과도하게 반영이 되는 평균가격보다 현실적인 주태가격 흐름을 보여주는 지표라 할 수 있겠습니다.

이번 조사에서 눈길을 끄는 것이 단독주택과 연립.다세대주택의 가격은 떨어진 반면 아파트 가격은 올랐다는 것입니다.

서울 아파트 중위가격은 8월보다 210만원이 오르며 역대 최고가인 6억5029만원을 기록하였는데 정도의 차이는 있지만 서울 수도권 공통적인 현상이며 지방은 아파트 중위가격도 소폭이지만 10만원이 내려서 지방이 조금 더 타격을 받고 있는 것 같습니다.

Q. 문제는 외곽 연립·단독주택 가격 하락 폭이 커지면서 떨어진 매매가격이 시세를 형성하게 될 가능성이 크다는 점 일텐데요. 서민주거 안정을 위해 집값을 잡겠다고 현 정부의 부동산 대책이 오히려 서민의 자산증식 발목을 잡게 됐다? 이 부분들, 어떻게 봐야 할까요?

8.2대책 영향으로 다주택자들이 내년 4월 양도소득세 중과되기 전 가격이 낮은 주택부터 먼저 처분하려는 움직임이 생기면서 아파트보다는 단독, 연립 다세대 주택부터 내놓으면서 매물은 늘어나고 수요는 감소했다고 해석할 수 있을 것 같습니다.

당연히 강남 잡으려다 서민과 지방부터 잡겠다는 비판의 목소리가 나오고 있는 상황입니다.

Q. 집값이 본격적인 약세 국면에 접어들었다라고 보기엔 아직 이른 시기죠? 현재 부동산 시장, 어떤 상태라고 봐야 할까요?

강력한 8.2대책 영향으로 전반적으로는 8월 이전보다는 거래량도 줄어들고 다소 움츠러든 모양새입니다만 9월 중순에 잠실주공5단지 건축심의가 나고 인위적인 분양가 인하압력으로 강남 재건축 일반분양이 로또가 되면서 강남을 중심으로 투자심리가 다시 꿈들대고 있는 상황입니다.

특히 추석 전 강남 한강변 재건축시장의 최대어인 반포주공1단지 1,2,4주구의 시공사가 현대건설로 선정되면서 추석 이후 투자심리에 어떤 영향을 줄지 예의주시해야 할 것 같습니다.

Q. 당장 추석 직후, 정부의 가계부채 종합대책과 주거복지 로드맵이 예고돼 있는데요. 어떤 내용인지 자세하게 설명해주세요.

예고했듯이 이달 중순정도에 신DTI, DSR, 다주택자 임대주택등록 인센티브 등이 담긴 가계부채 대책이 발표될 예정입니다.

신(新)DTI는 기존의 DTI(Debt To Income ratio, 총부채상환비율) 산정방식을 개선한 것으로 기존 DTI가 신규 주택담보대출의 원리금(원금+이자)과 기존 주택담보대출 등 기타부채의 이자상환액만 포함했다면 신DTI는 기존주택담보대출의 이자뿐만 아니라 원금까지도 포함이 됩니다.

분모인 소득은 주택담보대출 만기 시 평균예상소득이 되면서 사회초년생에게 유리하고 50대 이상 중년층에서 불리학 될 것으로 예상됩니다. DSR(Debt Service Ratio)는 연 소득 대비 주택담보대출과 신용대출 등 기타대출의 원금과 이자를 상환하는 비중을 나타내는 지표로 연간추정원리금상한액을 연간추정소득금액으로 나눠 구합니다.

예를 들어 연봉 5000만원 직장인이 주택담보대출, 통장대출 등 4000만원을 원리금을 갚는데 사용하고 있다면 DSR은 80%가 되며 DSR이 100%를 넘어서면 연간 벌어들인 돈을 모두 들여도 원리금 상환을 할 수 없게 된다는 의미입니다.

다주택자 임대사업자 등록 인센티브는 현재 임대주택 등록률이 25%정도에 불과하기 때문에 임대주택 등록을 적극 유도하기 위하여 세제헤택뿐만 아니라 비판이 컸던 건보료에 대한 인센티브도 포함될 것으로 에상이 됩니다.

Q. 추석 직전 서울 아파트 가격 상승 폭이 커져 투기과열지구 등 추가 대책 나올 가능성도 제기되고 있는데요. 가능성은 어느 정도로 보세요?

추석 전 강남 인기지역 위주로 움직임이 감지되고 있었고 풍부한 유동자금과 투자심리가 꺾인 것이 아니기 때문에 이런 움직임이 감지되면 추가대책이 나올 가능성이 높습니다.

현재도 정부에서 모니터링을 하고 있고 8.2대책 후속대책인 9.5대책에서 부선전역과 안양 평촌, 고양 일산 동구.서구 등 집값 과열 우려가 되는 24곳을 집중모니터링지역으로 지정한 바 있어서 이들 지역과 추가로 과열이 감지되는 지역은 규제의 칼날을 피하기는 어려울 것 같습니다.

Q. 아직 뚜껑을 열어보기 이전이지만 계속 논의되오던 대책들인데요. 시장에서 약발이 있을까요?

진짜 위기는 경고없이 예측하지 못한 상황에서 오는 것입니다. 두고 보자는 놈 치고 무서운 놈 없듯이 추석
이후 추가대책이 발표되어도 몇 달의 관망기간이 지나면 인기지역이나 풍선효과 지역 위주로 다시 움직일 가능성이 높지 않을까 예상합니다.

Q. 미국의 금리인상 압박과 내년 4월 양도세를 피하려는 매물이 늘어날 수 있다는 점 역시 추석 이후 시장의 중요 변수가 될 수 있다 이런 분석도 나오는데요. 영향력 어느 정도로 보십니까?

현재 부동산시장은 두 가지 심리가 공존하고 있습니다. 하나는 저금리로 인해 갈 곳 없는 풍부한 유동자금과 아직도 강남 아파트 가격이 비싸지 않고 대책 한 두 번으로 쉽게 투자심리가 꺾이지 않을 것이라는 긍정의 심리가 있구요.

또 하나는 정부의 대책기조가 규제강화로 전환이 되어 강력한 대책들이 나오기 시작하였고 내년 4월 양도세 중과세 가 적용되는 등 규제의 효과가 나올 것이며 그동안의 상승폭에 대한 피로감, 향후 증가할 것으로 예상되는 입주물량, 미국 금리인상 등 대외적인 요인으로 결국에는 꺾일 것이라는 부정의 심리가 있습니다.

심리가 꺾이려면 결국 가격이 임계치까지 도달하면서 그동안 누적된 규제 등의 복합적으로 작용이 되어야 하기 때문에 당분간은 대책과 시장의 줄다리기가 이어질 가능성이 높을 것 같습니다.

Q. 일각에서는 달라진 정부 정책에 따라 내 집 마련도 신중해질 필요가 있다 이런 이야기도 나오고 있구요. 현 시기에 실수요자들의 내 집 마련 전략 어떻게 꾸려가야 한다고 보시는지요?

접근방법에 따라 달라질 수 있을 것 같습니다. 미래를 알 수 있는 사람은 없기에 언제까지 오르고 언제 떨어지고를 예측하기 어렵습니다. 하지만 장기적으로는 인플레이션에 따른 화폐가치 하락만큼 부동산가격은 오르는 것이고 특히 서울은 그렇구요

또 오르면 오른다고 내리면 내린다고 못사는 이유는 항상 존재하기 때문에 무주택자들이나 갈아타기를 원하는 1주택자 등 실수요자들은 부동산시장 흐름에 너무 일희일비 하지마시고 내 집 마련은 하시는 것이 좋겠고 3주택 이상 다 주택자들은 더 좋은 매물로 갈아타기가 아니라면 당장이야 괜찮을 수 있지만 몇 년 후 분위기가 반전이 되는 상황이 올 수도 있어서 리스크 관리는 필요할 것 같습니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

( www.SBSCNBC.co.kr )

☞ SBSCNBC 공식 [페이스북][트위터][모바일 앱] 바로가기