꺾인 투기수요·불안한 주택시장..김현미장관 100일 성적은?

투기과열지구 등 연이은 강력대책 주효
부동산 지역차·집값 급등 불씨 여전.. "주거복지 로드맵이 관건"

김현미 국토교통부 장관이 26일 오후 서울 강남구 건설회관에서 열린 건설·주택 업계 간담회에서 모두발언하고 있다. 2017.9.26/뉴스1 © News1 이승배 기자

(세종=뉴스1) 김희준 기자 = 다주택자 규제를 화두로 거침없는 행보를 펼친 김현미 국토교통부 장관이 오는 28일 취임 100일을 맞는다.

전문가들은 김현미 장관의 강력한 규제책으로 강남권 투기로 인한 집값 급등세를 일단 진정시켰지만 역설적으로 부동산 시장 안정화라는 숙제를 남겼다는 평가다. 17만 공적 임대주택 보급 등 주거복지 확대와 서민교통분야의 공공성 확대도 남은 과제로 지적된다.

27일 부동산업계와 정부 관계자 등에 따르면 김현미 장관은 지난 6월 취임사를 통해 "집값 급등은 투기세력 때문"이라며 투기세력을 좌시하지 않겠다고 강조한 바 있다.

김 장관은 취임식에선 이례적으로 강남권 다주택자의 주택구매 비율을 직접 제시하며 편법거래 가능성까지 시사했다. 김 장관의 이 같은 발언은 강남 재건축 단지를 중심으로 한 집값 급등이 부동산 투기세력에 기인한다고 판단해서다.

이에 따라 다주택자의 투기수요가 집값 상승을 부추기고 실수요자의 구매를 막는다는 문재인 정부의 판단은 김 장관을 통해 세부정책으로 구현됐다.

정부가 6·19 부동산 안정화 방안으로 주택담보대출비율(LTV)-총부채상환비율(DTI)을 강화해 투기수요의 유동자금을 줄였다면 김 장관은 8·2 대책을 통해 서울 전역과 세종시를 투기과열지구로 묶었다. 9.5 후속조치에서는 분양가상한제의 부활도 예고했다.

특히 초반부터 강력한 대책을 내놓으며 그래도 시장이 과열될 경우 추가대책도 아끼지 않겠다는 의지를 피력한 것이 부동산 투기를 잡는데 주효했다는 평가다.

실제 8.2 대책에선 약 5년8개월 만에 투기과열지구를 내놓은 데다 한달 뒤 지구 지정을 확대했다. 기획재정부의 규제카드인 투기지역 제도까지 담았다. 과열조짐의 싹을 잘라내기 위해 투기과열지구 예비지역까지 지정했다.

서울아파트 매매가격은 이 같은 8·2 대책의 영향으로 4주(주간 기준) 연속 하락했다. 지난 8월 전국주택매매거래량도 전월 대비 1.9% 감소했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원는 이에 대해 "정부의 거듭된 규제대책은 갭투자와 부동산 재건축 시장의 투기적 수요 차단에 효과를 보였다"고 평가했다.

문제는 부동산 시장의 안정화다. 김 장관의 부동산대책이 단기 공급억제에 치우친 까닭에 단기적인 가격안정 대신 장기적인 시장 불안을 야기할 수 있다는 지적이다.

심교언 건국대 교수는 "8·2 대책 이후 집값이 오르지 않는 것은 거래량 자체가 크게 줄었기 때문"이라며 "극단적인 공급억제책으로 장기적으론 가격 급등 리스크를 얻게 됐다"고 말했다.

수도권과 지방의 주택시장 편차 등의 고질적인 문제엔 해법이 미흡하다는 지적도 제기된다.

관건은 10월 발표되는 주거복지 로드맵의 성공 여부다. 국토부 안팎에선 다주택자들이 보유중인 다주택을 처분하거나 임대사업자로 전환해야 투기수요를 최종적으로 걷어낼 수 있다고 보고 있다.

다음달 범정부 차원에서 발표되는 가계부채 대책에선 부동산 보유세 부과를 통한 다주택 처분을, 주거복지 로드맵에선 전월세 상한제와 전월세 계약갱신청구권, 등록 인센티브를 통해 임대사업자 등록을 유도할 방침이다. 주거복지 로드맵에서 제시할 17만가구의 공적 임대주택 보급 방안이 성공할 경우 공급불안 리스크 해소에도 도움을 줄 수 있다.

하지만 다주택자를 겨냥한 정책 대부분이 강경한 규제에 머물러 있는데다 일각에서 제기되는 재산권 침해를 우려와 그에 따른 반발도 간과할 수 없다.

부동산업계의 한 관계자는 "현재 규제 해소를 기다리는 다주택자가 적지 않다"며 "주거복지 로드맵이 다주택자의 입장 전환을 유도하지 못한다면 김현미 장관의 투기수요 규제는 미완으로 끝날 가능성이 높다"고 내다봤다.

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