동탄2신도시 부동산 시장 '냉각'..솟아날 타이밍은?

■ 경제와이드 백브리핑 시시각각 'why' - 윤지해 부동산114 책임연구원

동탄2신도시의 시장 분위기가 급속히 냉각되면서, 위기감이 고조되고 있습니다. 게다가 쏟아지는 입주물량까지 소화해야 할 처지인데요. 과연 솟아날 타이밍은 있을까요? 윤지해 부동산114 책임연구원과 자세히 알아보겠습니다.

Q. 올해 연이은 대책 때문일까요. ‘동탄2신도시’, 최근 찬바람 좀 부는가 싶더니, 암운마저 드리우고 있습니다. 당장 분양시장 분위기도 심상치 않죠. 청약미달이란 성적까지 나왔는데, 현재 상황 어떻게 진단하고 계십니까?

최근 동탄2신도시에서 분양을 마친 ‘중흥s-클래스더테라스’가 평균 1대1 수준의 경쟁률에도 미치지 못하면서 청약경쟁이 미달된 것으로 확인되고 있습니다. 전체 300가구 수준의 소규모 단지라는 점을 고려하더라도 신도시 내 분양단지로는 다소 이례적인 현상으로 볼 수 있습니다.

또한 올해 1월에 분양한 동탄2아이파크 단지의 경우도 0.45대 1 수준의 청약경쟁률을 기록하며 순위 내에서 마감을 못한 바 있어서 단순히 일시적인 현상으로만 치부하기도 어렵습니다. 현재 동탄2신도시의 시장 환경이 그만큼 우호적이지 않은 상황으로 볼 수 있습니다.

Q. 연일 부동산 관련 뉴스에선, ‘분양권에 붙었던 프리미엄이 꺾였다’, 이런 얘기도 나오던데요. 사실입니까?

동탄2신도시의 최근 2~3년 사이 평균 분양가는 3.3㎡ 당 1,000~1,100만원 사이로 확인됩니다. 반면 2017년 올해 분양한 단지들의 경우 3.3㎡ 당 1,100만원 ~ 1,200만원 수준으로 과거 분양한 단지들 대비 평균가격이 다소 높게 책정된 바 있습니다.

현재 분양가격이 역대 고점이기도 하고요. 부동산 규제에도 불구하고 분양시장은 아직까지 투자수요가 풍부한 영향으로 볼 수 있는데요. 다만 2019년까지 이어지는 동탄신도시의 대규모 입주물량을 앞두고 초과 공급 우려감에 과거 분양단지들이 분양가 수준에 거래되는 등 분양권에 붙었던 프리미엄 효과는 꺾인 상황입니다.

Q. 설상가상이라 할까요. 전반적인 매매값 하락, 전셋값 하락 조짐마저 보이고 있는데요. 당장 역 전세난을 우려하는 목소리도 나옵니다. 어떻게 보십니까?

동탄신도시의 매매가격은 최근 4개월 연속 하락했고요 9월 들어서도 마이너스 흐름을 벗어나지 못하고 있습니다. 전세가격은 매매가격 대비 위축강도가 더 크게 나타나고 있는데요.

최근 6개월 연속 하락했을 뿐만 아니라 3월부터 8월까지 2.24%나 하락했습니다. 또한 매매가격과 마찬가지로 9월 들어 마이너스 변동률을 벗어나지 못하고 있습니다.

다만 아직은 시장에서 우려하는 역 전세난을 걱정할 수준은 아니라고 판단됩니다. 동탄신도시는 2016년에만 전세가격이 11.34% 상승했고요, 매매가격도 8% 폭등했던 지역입니다. 현재의 하락 수준에서 가격흐름이 안정된다면 아직까지는 정부 정책 등에 따른 자연스러운 조정으로 해석되는 수준입니다.

Q. 그렇다면 이제 관심은 예고된 분양물량을 어떻게 소화할지입니다. 현재 이뤄지고 있는 입주, 또 대기 중인 주물량은 어느 정돕니까? 조사된 수치가 있을까요?

동탄신도시의 입주물량은 타 신도시와 비교해도 상당한 수준입니다. 2기신도시 중 입주물량이 가장 많고요.

2017년 올해 1만3천156가구가 입주하고 2018년 2만1천982가구, 2019년 1만1천395가구가 입주합니다. 2017년부터 2019년까지 약 5만여 가구가 입주하는 건데요. 

동탄1과 2을 모두 합친 계획인구가 40만명, 약 10만~15만가구인 점에 비춰 보면 앞으로 3년 동안 전체인구의 1/3에 해당되는 물량이 입주한다고 해석할 수 있습니다.

Q. ‘물량 앞에 장사 없다’란 말을 합니다만, 앞서 살펴본 여러 상황도 그렇고요. 공급과잉에 대한 우려감은 점점 확산되고 거든요? 어떻습니까?

앞서 살펴보신 것처럼 워낙 많은 입주물량이 대기하고 있다 보니 초과 공급에 따른 부작용을 염려하는 모습들이 나타나고 있습니다. 게다가 정부차원의 규제정책도 속속 발표되면서 서울지역에 대한 접근성이 다소 떨어지는 신도시를 중심으로 부정적 영향이 커지는 분위기입니다.

게다가 동탄신도시는 면적 35k㎡에 인구 40만명을 목표로 하는 수도권 최대 규모의 신도시인 반면에 교통 환경이나 직장인 출퇴근을 위한 업무시설은 상대적으로 부족한 단점이 있어 외부 지역에서의 주택수요 유입에도 한계를 드러내고 있습니다.
 
Q. 한편 일각에서는 현재 동탄2신도시를 두고, 과거 광교신도시와 비교를 하는데요. 6년 전이었죠. 당시 광교신도시 또한 프리미엄이 반토막 나고. 전셋값도 바닥을 치는 등… 문제가 많지 않았습니까?

그러한 현 시장에서는 비교도 있습니다만 광교신도시와 동탄신도시는 조성 당시의 주변 상황들이 많이 다르다고 할 수 있습니다.

광교신도시는 2011년 첫 입주를 시작한 이후 2012년까지 단기적인 위축을 겪었지만 2013년 이후부터 정부의 부동산 규제완화 정책과 공공택지지구 공급 축소로 인해 부동산시장이 전반적으로 살아나면서 광교신도시의 기반시설이나 교통환경이 우수한 장점요인이 크게 부각된 바 있습니다. 결국 바닥을 다진 이후 본격적인 상승 경로를 겪었다고 할 수 있습니다.

Q. 사실 지금의 광교신도시는 수도권 남부를 대표하는 신도시로 자리 잡은 상황인데요. 앞서 잠깐 몇몇 요인들을 짚어주셨지만, 극복 배경에 대해 좀 더 자세히 알아볼 수 있을까요?

광교신도시는 정부의 공공택지지구 축소로 희소성이 크게 부각됐고요. 성공적인 신도시로 평가되는 판교신도시와 서울 강남권역을 ‘신분당선’을 통해 30여분 수준으로 연결하면서 동일생활권의 효과도 크게 누린바 있습니다.

이 때문에 판교신도시에 조성된 판교테크노밸리 등 기업체 6만명 수준의 직장인 수요가 판교신도시와 광교신도시 일대로 원활하게 유입된 바 있습니다. 게다가 제2판교테크노밸리도 조성 중에 있어 판교신도시와 광교신도시, 평촌신도시 등이 배후주거지로 주택 시장의 이목이 집중되고 있습니다.

Q. 그렇다면 동탄2신도시의 경우는 어떤가요. 이러한 냉각 분위기 속에서도 솟아날 타이밍은 있다 볼 수 있을까요?

광교신도시는 달리 동탄2신도시의 경우는 2011년처럼 부동산시장이 위축된 상황이 아니라 오히려 부동산 과열을 걱정해야 되는 시점에 있는데요. 광교신도시와는 반대로 규제의 강도가 높아지고 있다는 특이점이 있습니다. 광교신도시가 바닥을 다진 이후 본격적인 상승을 했다고 말씀드렸죠. 동탄신도시는 이와 반대의 국면인데요. 최근 고점을 찍은 이후 하락흐름을 돌아선 상황이어서 방향성 자체가 완전히 다른 국면입니다.

게다가 광교신도시는 당시 정부의 부동산 경기 활성화 정책 영향도 많이 받았는데요. 현재 동탄신도시는 정부 규제강화에 따른 부정적 영향력이 오히려 확대되는 양상입니다.  

Q. 말씀하신 대로 문제는 최근 규제 일변의 정부 정책입니다. 이 때문에 매수심리가 위축돼 있는 것도 사실이고요. 향후 전망은 어떻습니까?

동탄신도시는 수도권 최대 규모의 신도시임에도 불구하고 공급량이 상당한 여파로 인해 주택시장의 전반적인 흐름에서 소외된 양상이 나타나고 있습니다. 이러한 부분들은 2019년까지 예정된 5만여 가구의 입주로 인해 단기간 내에 해결되기 어려운 부분인데요. 향후 추가적인 교통호재나 업무시설 조성 등의 호재요인이 없다면 현재 예정된 아파트 물량을 자체적으로 소화하기는 어렵다고 할 수 있습니다.

게다가 정부는 8.2대책과 9.5대책에 이어 가계부채종합대책과 보유세 강화 등의 추가적인 규제 정책 도입을 논의하고 있습니다. 경기도 화성시에 위치한 동탄신도시 개별지역은 지역 내 호재요인이 뚜렷하지 않다면
정부 정책에 더 영향을 많이 받을 수밖에 없습니다. 이 때문에 초과 공급의 영향력과 더불어 매매가격과 전세가격의 조정 국면은 정부의 규제 정책이 뚜렷해지는 올해 하반기까지이어질 가능성이 높다고 판단됩니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)   

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