[이슈진단] 서울 아파트값 대책 이후 첫 상승..잠실 주공5단지 '쑥쑥'

■ 경제와이드 이슈& '이슈진단' - 출연 : 김인만 김인만부동산연구소 대표 / 전화연결 : 잠실 지역 공인중개사

서울 아파트값이 8.2 대책 이후 처음으로 상승 전환했습니다.

잠실 주공5단지의 50층 재건축이 사실상 허용된 송파구와 함께 정부 대책의 핵심 타깃이었던 강남지역이 청약과 재건축 수주전 과열 속에서 상승세를 보였기 때문인데요.

현재 상황, 어떻게 판단해야 하는지 전문가와 이야기 나눠보겠습니다.

김인만부동산연구소 김인만 소장입니다.

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# 잠실 지역 공인중개사 전화연결

다시 뛰고 있다고 평가되는 잠실 주공5단지, 얼마나 상승세 보였는지 잠실에서 공인중개사로 일하시는 대표님 전화연결해서 이야기 들어보겠습니다.

Q. 잠실 주공5단지 아파트, 8.2 대책 직전 수준을 회복하는 모습 보였다고? 일주일새 호가가 1억원이 올랐다는 이야기도 나왔어요. 사실인가요?

Q. 일부 집주인은 팔려고 내놓은 매물 거둬들이기도 했다던데?

Q. 주변 아파트에서도 상승 분위기 전해졌나?

Q.& 주변 전세가격 움직임은?

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Q. 소장님, 전화연결 어떻게 들으셨어요? 그런데 한편에선 아직까지 호가를 반영한 실질적인 거래는 이뤄지지 않았다. 이런 이야기도 나오고 있고요?

Q. 강남발 로또 청약 바람이 거센 분위깁니다. 개포시영 아파트 재건축 물량인 래미안 강남포레스트 특별공급 물량이 모두 소진됐다고요. 1순위 청약에서도 평균 40대 1 경쟁률로 높은 경쟁률을 보였죠?

개포시영 아파트를 재건축하는 래미안 강남포레스트는 지하3층 지상35층 31개동 전용59~136m2로 구성되며 2296가구입니다.

이중 208가구를 일반분양 하는 것으로 특별공급을 제외한 185가구가 일반분양이 됩니다.

개포는 워낙 유명한 강남 재건축 대표단지로 이미 일반분양에서 크게 성공하고 P까지 붙은 2단지(래미안블레스티지), 3단지(디에이치아너힐즈)에 이어 시영(래미안 강남포레스트)도 크게 인기를 끌 것으로 예상이 됩니다.

Q. 제1의 로또청약으로 불리는 신반포 센트럴자이, 1순위 청약에서 최고 510대1의 경쟁률을 보였었죠?

신반포 한신6차 재건축 아파트인 신반포 센트럴 자이 일반분양가가 부동산을 잡기위한 압력으로 3.3m2당 4250만원으로 당초예상보다 낮게 책정이 되면서 로또 논란을 일으켰습니다.

주변시세보다 낮게 책정된 만큼 당첨이 되면 돈 버는 것이고 안되면 말고 식으로 많은 투자자들이 몰려들었습니다.

래미안 강남포레스트 역시 3.3m2당 평균 4160만원으로 주변시세보다는 다소 낮게 책정되었기 때문에 조합원들은 억울할 수 있지만 투자자들 입장에서는 청약도전을 안할 이유가 없는 상황입니다.

Q. 9~11월 강남 4구와 경기도 과천에서 재건축 단지 7곳, 1만2278세대가 분양에 들어갈 예정인데, 청약 과열 당분간 이어진다고 봐야할까요?

분양가가 관건인데 아직 투자심리가 꺾인 상황이 아닌 상황에서 주변시세보다 낮게 책정이 된다면 당연히 투자수요는 몰릴 것으로 예상이 됩니다.

다주택자, 대출규제가 강화되었지만 여유자금으로 오래 가지고 가도 되는 사람을 막을 방법은 없습니다.

Q. 지방은 어떻습니까? 지방에서도 이렇게 청약 열기 이어지고 있습니까?

지방마다 차이가 있겠지만 지방부동산의 대표인 부산부동산시장은 8.2대책의 영향으로 주춤하고 있고 9.5대책에서 집중모니터링 지역으로 지정되어 여차하면 투기과열지구로 지정될 수 있기 때문에 조심하는 분위기가 형성되고 있는 것이 사실입니다.

대구 수성구 역시 투기과열지구로 지정되면서 눈치를 보고 있는 상황입니다.

하지만 인위적으로 분양가를 낮춰서 주변시세보다 낮게 나오면 강남 재건축 일반분양처럼 투자자들이 몰리는 현상은 당분간 어쩔 수 없을 것 같습니다.

Q. 위 현상들을 봤을때 분양권 상한제는 분양가 거품을 잡는 수단이 아닌 일부 부자들에게 '분양권 로또'를 안겨주는 수단이 된 것은 아니냐 이런 지적들도 나오고 있어요. 이 부분 어떻게 보세요?

인위적으로 가격을 낮춰서 주변시세보다 낮게 만들기 때문에 당분간 이런 로또 쏠림 현상은 이어질 수 있습니다.

당첨만 되면 당장 팔지 못해도 일단 차익이 생기는데 돈 있는 분들이 투자 안할 이유는 없겠지요.

분양가상한제 취지가 과도한 분양가격 상승을 억제시켜 주변 아파트 가격상승을 제한 시키는 것인데 이미 주변시세가 높아진 상황에서 인위적으로 낮추면 이런 부작용이 생길 수 밖에 없고요.

분양가상한제의 실질효과가 나오려면 투자심리가 꺾여서 주변시세가 조정이 되어 분양가와 주변시세와의 갭이 줄어들어야 하기에 조금 더 시간을 두고 기다려야 할 것 같습니다.

Q. 한편에서는 여유자금 있으신 분들이 강남 재건축 단지들 중 관리처분인가 신청을 끝내 재건축초과이익환수제와 분양가상한제를 피한 단지들을 공략하자. 이런 움직임들도 있거든요?

내년부터 조합원 1인당 평균이익이 3천만원을 넘을 경우 초과하는 금액의 최고 50%를 부담금으로 내도록 하는 초과이익환수제가 부활합니다.

또한 분양가상한제로 일반분양가격을 높일 수 없기 때문에 일반분양을 청약하는 투자자들이야 당장은 좋지만 조합원 입장에서는 개발이익이 줄어드는 아픔이 있습니다.

결국 조합원들의 이익을 위하여 재건축 조합들이 속도전을 하고 있는 상황이고 최근 잠실주공5단지의 사업시행인가가 전격적으로 나온것도 표면적으로는 잠실주공5단지의 승리처럼 보이지만 그 속은 서울시의 요구를 모두 받아들인 조합의 패배라는 시각도 있습니다.

시간이 쫓기다보니 서울시의 요구조건을 안 들어줄 수가 없었던 것이지요

Q. 한편 "가격이 계속 오를지에 대해선 좀 더 두고보자"는 의견도 나오고 있습니다. 소장님께서는 어떻게 보십니까?

투자심리는 그렇게 쉽게 꺾이지 않습니다.

8.2대책이 매우 강력하고 잘 만든 대책이지만 대책만으로 투자심리를 마음대로 조절할 수는 없습니다.

당연히 시차가 필요하고 가격임계치에 도달한 후 여러 규제들고 입주물량이 맞물려야 투자심리가 꺾이게 됩니다.

대책만으로 투자심리를 쉽게 조절할 수 있었다면 지난 30년 동안 역대정권에서 부동산을 잡기 위하여 또는 살리기 위하여 그렇게 많은 대책을 내면서 고생하지는 않았겠지요

일단 투자심리가 살아있는 상황이거 시중 유동성도 풍부하기 때문에 돈 벌 수 있는 틈만 있다면 투자자들이 몰릴 것으로 예상되며 정부는 보유세 인상, 전월세상한제 등 더 강력한 대책을 낼 수 밖에 없을 것으로 에상됩니다.

Q. 소장님, 8.2 부동산 대책이 시행된 지 40여일이 지났습니다. 내 집 마련을 고민하는 실수요자들과 다주택자들은 고민이 많을 시긴데요. 조언 한 말씀 부탁드리겠습니다.

지금 정부에서 타겟으로 잡고 있는 것이 다주택자와 대출규제입니다.

그런데 어차피 대출도 받기 어렵고 여러 채를 투자하지도 못한다면 내 여유자금으로 대출 받지 않고 똘똘한 한 채를 구입하자는 심리로 강남 재건축 하나 사두는 투자자들까지 제어하기는 어려운 것이 현실입니다.

당장은 투자자와 정부의 치열한 기싸움이 이어질 것이지만 1-2년 정도 지나면 결국 강한 규제의 실질효과가 나오고 입주물량 증가한 상황에서 가격 임계치에 도달하면 조정기가 올 수도 있습니다.

하지만 항상 돌고 도는 것이고 결국 시장을 이길 수는 없는 것이기에 장기실수요자라면 자신의 자금에 맞춰서 내집마련 하셔도 됩니다.

오르면 오른다고 못사고 떨어지면 떨어진다고 못하기 때문에 그렇고 1주택 또는 2주택 보유자라면 추가 매입보다는 3-4년 정도 좀 기다려보면서 기회를 노려보셔도 좋을듯 싶습니다.

3주택 이상 다주택자들이라면 현재의 분위기에 너무 취하지말고 리스크 관리 차원에서 보유 주택수를 줄이거나 임대사업자를 등록하는 등 준비를 할 필요가 있을 것 같습니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)
  

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