분양가상한제 사실상 부활.."강남권 재건축 타격 불가피"

■ 경제와이드 모닝벨 - 최배근 건국대 경제학과 교수

정부가 전례없는 고강도 규제책인 8.2 부동산 대책을 내놓은지 한 달여 만인 어제(5일), 또 다시 후속 대책을 내놨습니다. 틈새시장을 노리는 투기수요를 막겠다는 정부의 강력한 의지를 확인할 수 있는데요. 9.5 추가 부동산 대책에 대해 이야기 나눠보겠습니다.

Q. 정부가 한 달여 만에 성남 분당과 대구 수성을 투기과열지구로 추가 지정했습니다. 여기에 집중 모니터링 지역까지 선정했는데요. 고강도 추가 부동산 대책, 적절하다고 보십니까?

◇ 분당과 대구 수성의 투기과열지구 추가 지정과 인천-경기-부산의 9개 지역의 집중 모니터링 지역을 선정한 것은 8.2 대책의 성격상 예상된 것

- 8.2 대책은 풍선효과가 예상되었고, 그에 따른 추가 대책은 정부의 현재 접근 방식으로는 불가피한 결과, 일종의 두더쥐잡기 게임이 진행되는 것
- 정부 부동산대책의 핵심이 집값 안정과 가수요 차단인데, 풍선효과 조짐을 보이는 지역을 방치하지 않을 것이라는 시그널(신호)을 시장에 보낸 것

◇ 주지하듯이, 투기과열지구는 LTVㆍDTI 40% 적용, 재건축 조합원 지위양도 금지, 청약규제 강화, 분양권 전매 제한 등의 규제가 적용

◇ 집중모니터링 지역은 아직 투기과열지구로 지정할 정도로 주택 시장 과열이 심하지는 않지만 향후 주택 시장 불안이 계속된다면 투기과열지역으로 추가할 가능성이 높은 지역

Q. 정부는 또 이번에 추가 대책으로 분양가상한제를 사실상 부활시키는 카드도 빼 들었습니다. 고분양가 중심의 주택시장 불안을 해소하기 위한 건데요, 과거 분양가상한제로 오히려 집값을 오르는 등 실패한 제도 아닙니까?

◇ 먼저, 분양가 상한제에 대한 오해가 너무 많다. 땅값에 정부가 정한 건축비 등을 반영해 분양가를 책정한 뒤 그 가격 이하로 아파트를 분양하도록 하는 것이 분양가 상한제로 일종의 원가 공개이고, 이는 해외에서는 일반화

- 분양가 상한제(원가연동제)는 1989년 도입한 후 폐지(외환위기 이후 부동산 시장의 침체와 건설업체 줄도산으로 경기활성화 차원)와 재도입(투기 과열 2005년 공공택지, 2007년 민간택지 실시) 그리고 폐지(금융위기 이후 규제 완화 속에 최경환 팀의 부동산시장 부양 차원에서 분양가 상한제 탄력 적용, 즉 사실상 폐지)를 반복

◇ 둘째, 일각에서 공급 줄어 집값 오히려 오를 가능성을 지적하지만, 2005년 이후 분양가 상한제 도입 이후 주택가격 상승은 분양가 상한제 때문이 아니라 가장 중요한 요인은 글로벌 유동성 폭발의 결과

- 이론적으로도 투기과열 상황에서 과도한 고분양가를 일부 규제한다고 공급 물량 줄 가능성 낮다

◇ 셋째, 오히려 분양가 상한제 적용 요건이 과도하게 엄격해 실효성이 낮다는 지적에 따라 적용요건 개선 방침

- 지금까지는 3개월 아파트 매매가 상승률이 10% 이상, 청약경쟁률이 연속 3개월간 20:1 초과, 거래량이 3개월간 200% 이상 증가 중 하나 이상이 해당되면 적용되었는데, 앞으로는 3개월 주택 매매가상승률이 물가상승률 2배 초과하면서 12개월간 평균 분양가격상승률이 물가상승률 2배를 초과하거나 청약경쟁률이 직전 2개월 일반 5:1을 초과(국민주택규모 10:1 초과)하거나 거래량이 3개월간 20% 이상 증가하면 적용
- 주택법 시행령 개정안을 8일 입법예고하고, 법제처 심의와 국무회의 의결 등의 절차를 걸쳐 다음 달 말부터 시행될 것으로 예상

Q. 이렇게 분양가상한제 적용 기준을 완화함에 따라 서울 강남권을 비롯한 투기과열지구 상당수가 사정권에 들게 됐습니다. 특히 강남권 재건축에 피해가 예상되는데요. 분양가상한제가 적용되면 강남권은 어떻게 되는 겁니까?

◇ 강남권을 중심으로 한 고분양가 행보에 제동이 걸릴 것

- 서울 12개구 집값 물가상승률 2배 넘기에 이들 지역의 경우 적용 가능성
- 특히, 강남권 재건축은 2013년부터 유예되었던 초과이익환수제도가 내년부터 다시 시행될 예정이기에 강남권 재건축 타격도 불가피한 것으로 전망

Q. 정부가 이렇게 연이어 강도 높은 부동산 대책을 내놓고 있는데요. 아직도 더 꺼낼 후속 규제 카드가 있을까요?

◇ 부동산 시장 안정화 및 주거비용 부담 완화가 정부 정책 목표의 핵심

- 따라서 보유세 인상, 임대업자 등록 의무화, 전월세 상한제 등이 남아 있는 유력 카드들
- 사실, 보유세 인상 등 지대개혁을 하면 8.2 부동산 대책이나 9.5 대책의 대부분 조치들은 불필요
- 보유세 인상과 임대업자 등록 의무화와 관련해서는 여당 대표의 정기국회 원내교섭단체 연설에서 언급한 ‘지대개혁’을 주목할 필요

Q. 부동산 보유세 강화를 둘러싸고는 여야 입장이 엇갈리고 있습니다. 지난 4일, 추미애 더불어민주당 대표는 국회에서 열린 교섭단체대표 연설을 통해 부동산 보유세 인상을 공식 제안했죠. 하지만 정부는 보유세 인상에 대해 신중한 입장입니다. 교수님께선 부동산 보유세 강화, 어떻게 보십니까?

◇ 보유세 강화와 관련하여 겉으로는 정부와 여당 간 엇박자로 보일지 모르지만, 필요성에 대해서는 인식의 차이가 없다

- 정부가 조세 저항 때문에 신중한 행보를 보이는 반면, 여당은 정공법을 주문하는 것
- 보유세 강화의 기본적 배경은 극소수의 토지소유자가 독식하는 연간 300조 원의 토지불로소득을 사회로 환원하지 않으면 소득주도성장이나 양극화 해소 모두 불가능하다는 인식에서 비롯

◇ 조세체계 개편 차원에서도 보유세 인상과 임대사업등록 의무화는 필요

- 토지 보유세 인상과  다주택자에 대한 임대사업자로 등록 의무화와 다주택 양도소득세율의 일반 양도소득세율로 조정, 그리고 확보된 재원으로 기본소득 도입
- 토지 보유세 인상은 소득기반세제의 한계 및 세대 갈등, 그리고 자산불평등을 고려할 때 불가피
- 참고로 부동산에 대한 보유세 실효세율은 2015년 기준 공시가격 대비 0.28%, 그리고 시장가격 대비 0.15%에 불과(GDP 대비 보유세 비중은 2015년 OECD 평균은 1.01%인데,  한국은 0.79%로 미국의 1/5에 불과)
- 2008년~15년간 8년간 부동산 가격이 40% 오른 반면, 부동산 보유세는 26% 증가에 불과

Q. 그런데 이렇게 주택시장을 옥죄면 투기수요뿐 아니라 실수요 위축까지 야기할 수 있지 않습니까. 오히려 역효과가 나지 않을까요?

◇ 시장의 과열을 억제하고 투기수요를 단기에 차단하려다 보니 실수요자 피해와 건전한 투자심리 위축 등은 아쉬운 점

- 그렇지만 아직은 시장의 과열 억제가 더 필요한 상황이고, 실수요자들도 부동산 시장의 추이를 지켜보며 장기적인 안목으로 대응할 필요

- 예를 들어, 시장의 과열이 진정되면 건설사도 실수요자 잡기 위해 분양가를 포함 실수요자의 부담을 최대한 낮출 가능성

◇ 정부는 무엇보다 저렴하고 양호한 임대주택의 지속적 공급이  필요

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.) 

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