정부, 8·2대책 후속조치..성남 분당구·대구 수성구 투기과열지구 추가지정

국토교통부는 지난 1~4일 열린 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 경기도 성남시 분당구와 대구시 수성구를 투기과열지구로 추가 지정하고, 민간택지 분양가상한제의 적용기준도 개선했다고 5일 밝혔다.

'8.2 부동산대책' 발표 이후 과열현상이 진정 국면에 전환되고 있지만, 일부 지역의 경우 국지적인 가격불안이 지속된다고 판단한 데 따른 것이다.

국토부에 따르면 서울은 '8·2 대책' 이후 직전 0.33%(주간 아파트가격 기준) 급등세에서 하락세로 전환(주간 -0.03～-0.04%)되는 등 대책 효과가 뚜렷하게 나타나고 있다. 가을 이사철에도 불구하고 전국의 전월세 가격도 안정세를 유지하고 있다. 주택 거래량은 전반적인 관망세 속에 서울 등의 주택거래가 전년 대비 소폭 감소했으나, 5년 평균 거래량보다는 여전히 많았다.

이에 비해 성남시 분당구와 대구시 수성구는 '8.2대책' 이후에도 주간 아파트 가격상승률이 0.3% 내외를 기록하는 등 높은 상승세를 보이고 있다. 이에 국토부는 주변지역으로 과열 확산 가능성을 고려해 분당구와 수성구를 투기과열지구로 지정했다고 설명했다.

성남 분당 아파트(왼쪽)과 대구 수성 아파트 매매가격 변동률(단위: %) [자료제공: 국토교통부]

이번 투기과열지구 금융규제 강화(LTV·DTI 40% 적용 등), 재건축 조합원 지위양도금지, 청약규제 강화, 분양권 전매제한 등 지정 효력은 오는 6일부터 발생한다. 또한 '도시 및 주거환경정비법'이 개정되면 정비사업 분양 재당첨 제한, 조합원 분양권 전매제한, 3억 이상 주택 거래시 자금조달계획 및 입주계획 신고 등의 규제도 추가 적용될 예정이다.

투기과열지구·투기지역의 이중 굴레에서 벗어나 '풍선효과'가 나타났던 분당, 대구 등의 지역은 이번 투기과열지구 지정으로 거래와 대출 등 규제로 인해 거래 문턱이 높아진 만큼 전반적인 거래량 및 가격 하락이 불가피할 전망이다.

리얼투데이 양지영 실장은 "시장에 여전히 유동자금이 많은 데 비해 마땅한 투자처가 없는 것을 감안하면 이번 추가대책에서 비껴난 평촌·일산 등 1기 신도시와 광명시, 성남 수정구, 부산 등 지역과 수익형부동산으로 유동자금이 유입될 가능성이 높다"면서도 "계속되는 저금리로 부동산시장에 들어왔던 유동자금이 주택시장 규제와 북한 리스크 등의 불안요소로 당분간 현금으로 보유하려는 성향이 짙어질 수도 있다"고 말했다.

아울러 집중 모니터링 지역을 선정해 운영에 들어간다. 인천 연수구·부평구, 안양 만안구·동안구, 성남 수정구·중원구, 고양 일산동구·서구, 부산(조정대상지역 6개구/1개군, 서구 등) 등 이번에 투기과열지구 지정에서 제외됐지만, 가격 불안을 보일 우려가 큰 지역은 주택 매매가격, 분양권 등 거래동향, 청약상황 등을 상시 모니터링해 시장이 과열됐거나 과열될 우려가 크다고 판단되면 즉각 투기과열지구로 지정할 계획이다.

이와 함께 분양가상한제 적용요건을 개선해 고분양가에 따른 시장 불안이 우려되는 지역은 필요시 분양가상한제 적용지역으로 선정하기로 했다. 이에 따라 ▲최근 12개월간 해당지역 평균 분양가격상승률(전년동기대비)이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우 ▲분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 각각 5:1 초과 또는 국민주택규모 이하의 청약경쟁률이 10:1을 초과한 경우 ▲3개월간 주택 거래량이 전년동기대비 20% 이상 증가한 경우 중 어느 하나에 해당하는 지역은 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가상한제 적용을 받게 된다. 분양가상한제 적용요건 개선안을 담은 '주택법 시행령' 개정안은 오는 8일부터 입법예고 등의 절차를 거쳐 개정(공포일 시행)될 예정이다.

민간택지 분양가 상한제 선정기준 변경안 [자료제공: 국토교통부]

하지만 주택업계에서는 분양가상한제 도입이 분양가를 낮추는데는 한계가 있다고 지적한다. 분양가 상승에는 원자재, 노무비 상승도 적잖은 영향을 주기 때문이다. 예전 시장을 보면 분양가상한제 적용 이후 수익성 악화로 분양시기를 조정하는 건설사가 늘어 공급량이 줄고 다시 분양가 상승으로 이어지는 악순환이 반복될 수 있다. 특히 일반 분양률에 따라 수익성이 크게 달라지는 재건축·재건축 등 정비사업들은 내년 초과이익환수제 부활에 분양가상한제까지 덮쳐 사업 추진 동력을 상실할 가능성이 높다는 게 주택업계의 시각이다.

양 실장은 "8.2대책 이후 강남 재건축 아파트값이 하락세로 반전하는 등 큰 영향을 받았지만, 규제를 비껴간 수도권이나 지방의 주요 아파트 청약에는 여전히 사람들이 몰리고 있는 상황이었다"면서 "이번 추가대책 발표로 시장 전반에 거래량 감소와 가격 하락이 예상되며, 정부의 규제보다는 공급과 입지, 상품, 분양가 경쟁력 등에 따라 지역·물건별 양극화는 더욱 뚜렷해질 것으로 보인다"고 말했다.

[디지털뉴스국 조성신 기자]

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