조명래 "강남 투기과열지구 지정, 반드시 돼야"

43주째 서울 집값 올라..한두 가지 정책으론 못 잡아

- 2014년 부동산 규제완화 이후 활황 관성 유지돼
- 현 부동산시장, 참여정부 초기와 비슷해
- 강남 재건축 시장 이상과열, 청약,분양 대책 무용지물
- 주택거래 신고제, 대출규제, 청약1순위 자격 강화 등 고려할 듯
- 후분양제도, 장기적으로 검토해 봐야

CBS 라디오 '시사자키 정관용입니다'

■ 방 송 : FM 98.1 (18:30~20:00)
■ 방송일 : 2017년 8월 1일 (화)
■ 진 행 : 정관용 (한림국제대학원대학교 교수)
■ 출 연 : 조명래 교수(단국대학교)

◇ 정관용> 6. 19 부동산 대책 발표된 지 한 달 반 지났습니다마는 여전히 부동산 시장은 안정을 못 찾고 오히려 더 빠르게 올라가고 있다고 그러죠. 그래서 정부가 내일 추가 부동산대책을 내놓겠다고 하는데. 고강도 대책이 될 것이다, 이런 얘기가 나오고 있어요. 어떤 대책이 꼭 필요할까요. 전문가 연결합니다. 단국대학교 도시계획 부동산학부의 조명래 교수님 안녕하세요.

◆ 조명래> 안녕하세요.

◇ 정관용> 실제로 지금 부동산 가격이 급상승하고 있어요?

◆ 조명래> 그렇습니다. 서울 집값 같은 경우에는 지난주를 기준으로 해서 보면 무려 43주째 집값이 오르고 있고요. 특히 주간 가격 상승으로는 지난주가 올해 들어와서 또 신기록을 세웠습니다. 그리고 지금 강북의 주요 아파트 지역들이 아파트 값이 오르고 있고 또 경기도 신도시를 중심으로 해서 가격 상승이 지금 확산되고 있는 그런 추세입니다.

◇ 정관용> 조 교수님은 집값, 왜 이렇게 올라간다고 보세요?

◆ 조명래> 저는 일단은 현 정부의 여러 가지 정책 요인보다는 지난 정부의 정책 요인에서 주로 원인을 찾고 있는데 길게는 지난 두 번의 정부의 기간 동안 주택시장의 어떤 규제 완화를 지속적으로 반복적으로 해 왔었거든요. 특히 2014년 이후에 초이노믹스의 일환으로 전방위적인 어떤 규제 완화를 했는데 그때부터 이미 부동산 시장은 지난 2~3년간 계속 활황을 이루어왔고 지금 그 관성을 계속 유지하고 있는 상태라고 보고 있고요. 정부가 지난해 말에도 대책을 냈고 올해 6월 19일날도 대책을 냈습니다마는 사실은 그 기대했던 것에 비해서 상당히 물타기식 정책을 내놨거든요. 그러다 보니까 이제 시장에서는 새 정부의 정책이 별로 기대했던 것과 다르네라는 또 그런 심리가 작용하면서 다시 말씀드려서 활황의 관성은 남아 있는데 정책의 그런 미온적인 어떤 그런 대응이 결합되면서 또 거시경제도 나름대로 특히 수출 부분 중심으로 해서는 좀 양호한 상태이다 보니까 강남 부동산시장을 중심으로 해서 가격 폭등이 계속 이루어지고 있는 것 같습니다.

◇ 정관용> 그러니까 지난 두 정부가 한마디로 말하면 빚 내서 집 사라. 이런 식의 어떤 규제 완화를 하지 않았습니까? 그런데 이번 정부는 좀 그걸 강하게 옥죌 거다라고 생각했는데 아니네 하니까 계속 오르겠네 이런다 이거죠?

◆ 조명래> 네. 이를테면 지난 11월 3일날 청약 조정 지역 제도를 발표를 했었는데 그때 조금 더 강도 높은 정책을 내놨어야 하는데 그때도 쉽게 말씀드려서 간 보는 정책을 내놨고요. 새 정부 들어서도 6월 19일날 내놓은 정책은 작년 11월 3일 대책 연장에 불과했던 겁니다. 지금 재건축 시장이 뜨거운데 11. 3 대책이라든가 6. 19 대책은 강남 재건축 시장을 규율하는 그런 정책과 다른 청약이라든가 부동산 분양시장을 잡는 그런 정책을 내놨다 보니까 이 강남 재건축 시장이 계속 뜨거워지는 그런 상태가 되는 것 같습니다.

부동산 투기 합동점검에 나선 국토교통부 관계자들이 지난 6월13일 오후 서울 강남구 개포동 개포주공아파트 단지 내 문닫은 공인중개사 사무실을 살펴보고 있다. 황진환기자

◇ 정관용> 그런데 새 정부는 왜 6. 19 대책에서 그렇게 미온적인 것을 내놨을까요?

◆ 조명래> 아마 새 정부 들어와서 아직도 부동산정책을 어떻게 가져갈지에 대한 중장기적인 입장을 정하지 않은 것 같습니다. 주로 공약을 가지고 우리가 이제 어떤 정책을 내놓을 것이라고 기대를 했었는데 공약이 중장기적인 정책이 포함되지는 않았었거든요. 그리고 새 정부는 참여정부 2기가 될 것으로 우리가 얘기를 했었는데 이 새 정부의 어떤 정책을 담당하시는 분들은 아마 노무현 정부의 여러 가지 경험에 대해서 뭔가 좀 아픈 기억을 하고 있는 것 같아요.

◇ 정관용> 노무현 정부 때 부동산 가격이 아주 폭등했었죠.

◆ 조명래> 그러다 보니까 과감한 정책을 못 내놓고 있는. 어떤 면에서 보면 시장 눈치를 보는 그런 정책을 계속 내놓고 있는 것 같은데. 6. 19 대책이 전형적인 그런 성격의 대책이라고 저는 보고 있습니다.

◇ 정관용> 그러면 조 교수님, 내일 이제 정부가 이래서 안 되겠다. 뭔가 좀 강한 대책을 내놓겠다라고 예고는 되고 있는데 어떤 대책이 있어야 합니까?

◆ 조명래> 사실 이 강남 재건축은 이미 투기과열지구 지정에 대한 요구들이 지난 정권도 있었거든요. 그런데 정부는 거시경제 여러 가지 침체를 가져온다 해서 지정에 대해서는 참 소극적이었는데 그럼에도 불구하고 계속 지정을 하겠다는 과열이 되면 지정을 하겠다 언급을 해 왔기 때문에 아마 투기과열지구 지정이 상당히 우선적으로 있을 것 같고요. 그다음에 주택거래신고제 같은 요즘 집을 사고 팔고 할 때 가격을, 실가격을 신고를 해야 되고 그다음에 자금이 어디서 나왔는지를 신고 또 해야 합니다. 그런 제도의 도입이라든가 그다음에 DTI,LTV 이른바 금융권에서 돈을 빌릴 때 빌릴 수 있는 퍼센테이지를 강화시킬 것 같고요.

특히 새 장관은 청약 1순위 자격 강화를 상당히 중요하게 지금까지 언급을 해 왔습니다. 왜냐하면 최근 부동산 시장 활황의 상당히 중요한 부분이 가수요인데 가수요가 대개 청약, 자격 완화에 의해서 생긴 부분이 많습니다. 그렇기 때문에 1순위 자격자가 많고 또 당첨되면 분양권을 쉽게 처분할 수 있는 이런 것들을 지난 정부에서 계속 완화를 해 왔었거든요. 이런 부분이 시장 거래 한 20~30%를 차지했다고 저는 보고 있어요. 가수요 부분인데 이 부분은 좀 정상화시키겠다는 입장을 이미 누차 언급을 했기 때문에 이번에 포함되지 않을까 하는 예상을 하고 있고요. 부동산 세제도 특히 다주택 보유가 쉽게 이루어지고 있는데 이런 부분을 찾기 위한 양도소득세 강화라든가, 보유세 강화 이런 부분도 포함이 될 수 있다는 생각이 듭니다.

◇ 정관용> 그 가운데 조명래 교수가 보시기에 지금 꼭 빠져서는 안 되는 핵심은 뭡니까?

◆ 조명래> 재건축 시장이 지금 상당히 뜨겁기 때문에 투기과열지구 지정이 반드시 돼야 된다고 보고 있고요. 그다음에 이제 계획투자라든가 이런 불필요한 어떤 과수요에 기초한 그런 투자도 많기 때문에 주택거래 신고지정 같은 이런 부분은 꼭 필요하다고 저는 생각이 듭니다.

단국대 조명래 교수 (사진=자료사진)

◇ 정관용> 그리고 대출 조금 더 규제를 강화하는 것, 그다음 청약 1순위 조건 강화. 그리고 세제 개편 거기까지 쭉 언급하신 건데 노무현 정부 때도 왜 보유세를 좀 인상하고 하는 등의 그런 정책을 내놓지 않았었습니까? 그런데 그런 정책을 내놨는데도 오히려 부동산 가격이 오히려 더 그 이전 정부보다도 폭등했어요. 그건 왜 그렇다고 생각하세요?

◆ 조명래> 현 정부의 지금 부동산시장 상황이 노무현 정부 초기와 상당히 비슷합니다. 사실 새 정부의 그런 정책에서 기인했다기보다는 지난 정부 그러니까 노무현 정부 이전에 김대중 정부 지금 현 정부 이전의 박근혜 정부 때 두 정부가, 이전 정부가 모두가 규제 완화를 아주 크게 해 줬습니다. 김대중 정부 때는 특히 IMF 위기를 거치면서 경제 회복이라는 미명하에 부동산 시장 전방위적으로 규제 완화하는 정책을 내놨었는데 그때 2001년부터 부동산 시장이 뜨거워지기 시작했습니다. 경기도 회복이 되고 하면서 그 유산이 노무현 정부 초기에 계속 이어지면서 그야말로 거시경제 자체가 활황을 이루면서 부동산 시장이 계속 가격이 오르고 거래가 활성화되고 이런 상황이 되다 보니까 부동산 정책으로는 그 시장을 잡을 수 없는 그런 상황이 됐었는데 지금 새 정부의 상황이 그와 비슷한 부분이 저는 많다고 보고 있습니다.

◇ 정관용> 그래서 걱정스러워 여쭤보는 겁니다. 그러니까 투기과열지구 지정, 주택거래신고제, 대출 규제 강화, 이런 정도로 잡을 수 있을까요.

◆ 조명래> 저는 최근에 와서 늘 주장하는 게 단편적인 몇 가지 정책으로는 결코 잡지 못한다 보고 있습니다. 왜 지금 부동산시장이 뜨거웠냐 그 원인이 된 정확한 진단이 필요하고요. 그 원인의 상당 부분이 제가 언급을 이미 했습니다마는 지난 두 번의 정권 기간 동안 풀었던 각종 규제 완화, 재건축으로부터 금융대출 그다음에 부동산 세제 모든 부분에서 규제 완화를 해 왔었거든요. 저는 그런 부분들을 하나하나 검토해서 가능하다면 과거 상태로 좀 회복하는 그런 것이 입체적으로 이루어져야 어느 정도 이 시장의 진정을 가져올 수 있을 것 같고요. 그다음에 좀 근본적인 정책 같은 게 필요할 것 같습니다. 이를테면 이번 대선에서는 언급이 안 됐습니다마는 후분양제 같은 거, 지금 우리나라 주택시장의 많은 부분이 사실 선분양제와 직간접적으로 관련된 부분이 많거든요. 이 제도는 뭐 공급을 확대하기 위해서 지난 한 20~30년 계속했던 우리나라 특이한 부동산 제도인데 이 제도가 모든 문제의 뿌리가 되고 있어요. 그래서 저는 단기적으로는 선분양제를 후분양제로 바꾸는 것이 힘들다고 한다면 이 정부는 좀 장기적인 로드맵을 제시하면서 단기적으로 어떻게 하겠다 이런 정책을 내놓으면 아마 시장 참여자들이 뭔가 예측가능한 시장에 대한 대응을 할 수 있을 것 같아요.

◇ 정관용> 알겠습니다. 한두 가지 정책 가지고는 안 된다. 입체적으로 완화된 규제를 다 촘촘히 강화시키는 정책이 필요하다. 또 후분양제도 장기 검토할 필요가 있다. 이 말씀까지 고맙습니다.

◆ 조명래> 감사합니다.

◇ 정관용> 단국대학교 조명래 교수였습니다.

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[CBS 시사자키 제작팀] woong@cbs.co.kr