[뉴스&분석] 투기과열지구..수요만 눌러 집값 잡힐까

강남3구 등 40여곳 규제 대상..분양권 전매 5년 금지 등 14개 규제 동시다발 적용

◆ 2일 고강도 부동산대책 발표 / 6·19 후속대책 2일 발표 ◆

투기과열지구를 비롯해 강력한 규제가 여럿 담길 것으로 전망되는 고강도 부동산대책이 2일 발표된다. 김태년 더불어민주당 정책위의장은 1일 국회 원내 대책회의에서 "과열지역에 대한 조치와 실수요자 공급 확대, 청약 불법행위 차단 등 종합대책을 내일 당정협의 후 발표할 것"이라며 "투기로 인한 부동산시장 왜곡을 좌시하지 않겠다"고 말했다.

김 의장의 이 같은 강경 발언은 정부에서 준비 중인 부동산 대책의 방향성에 대해 정부와 여당의 조율이 사실상 마무리됐다는 의미로 해석된다. 문재인정부의 첫 부동산 대책인 6·19 대책이 집값 상승세를 잡지 못하면서 당초 이달 말 가계부채 관리대책의 일부로 준비되던 부동산 후속 대책이 별도로 분리됐고 발표 시점도 앞당겨졌다. 4일까지 휴가가 예정돼 있던 김현미 국토교통부 장관도 대책을 발표하기 위해 업무에 복귀했다.

2일 발표될 대책은 6·19 대책에 비해 상대적으로 고강도일 것으로 예상된다. 가장 가능성 높게 거론되는 카드는 투기과열지구 지정이다. 투기 수요 차단은 물론 시장 거품까지 단기간에 제거하려는 강력한 대책으로 꼽힌다. 지정되면 소유권 등기까지 최대 5년간 분양권 전매 금지, 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 40%로 강화, 정비사업 조합원 지위 양도 금지 등 14가지 규제가 동시다발적으로 적용된다. 2002년 8월 처음 도입됐고 2011년 강남3구(강남·서초·송파) 해제를 끝으로 투기과열지구는 없다.

투기과열지구의 부활은 현 정부가 지금의 부동산시장을 심각하게 보고 있다는 방증이자 더 이상의 과열은 묵과하지 않겠다는 의지의 천명으로 해석할 수 있다.

투기과열지구 지정 대상으로 가장 가능성이 높은 곳은 강남3구 등 최근 집값이 많이 오른 서울 일부 지역이다. 하지만 정부의 강력한 의지를 보여주기 위해 서울 전역과 수도권 일부, 세종, 부산까지 전국 40곳 이상이 지정될 것이라는 전망도 있다. 별도의 법 개정이 필요 없기 때문에 지정되는 즉시 대부분 규제가 발효된다.

이 밖에 주택거래신고제, 양도소득세 강화 등 갭투자를 막기 위한 대책도 대거 포함될 것으로 전망된다. 주택거래신고제는 지정된 곳에서 주택을 사고팔 때 주택구입자금 조달계획과 실거래가격을 시·군·구에 신고하는 제도다. 1주택자의 양도소득세 면제 요건을 현행 '2년 보유'에서 '2년 실거주'로 바꾸는 방안도 거론된다. 다주택자에 대한 양도세 중과도 유력하게 거론되는 후보다.

그러나 투기과열지구 등 수요 억제에 초점을 맞춘 대책이 나올 경우 부동산시장 안정에 효과가 제한적일 것이라는 관측도 제기되고 있다. 특히 투기과열지구 지정에 포함된 정비사업 조합원 지위 양도 금지 규제가 서울 신규 주택 공급을 축소시켜 오히려 집값이 오를 수 있다며 우려하고 있다.

내년 초부터 재건축 초과이익환수제가 부활하는데 조합원 지위 양도까지 불가능해지면 재건축 아파트의 사업 추진 동력이 약해질 수 있다는 것이다. 한 중견 건설사 대표는 "초과이익환수제, 조합원 지위 양도 금지에 분양가상한제까지 더해지면 서울 재건축은 사실상 올스톱될 것"이라고 내다봤다.

[정순우 기자 / 정석우 기자 / 김태준 기자]

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