단기론 위축..중장기 '공급부족 → 재상승' 우려

조합원자격 양도 금지에 초과이익환수제 겹치면 재건축 추진 사실상 스톱
2002년때도 1년후 6%↑

◆ 2일 고강도 부동산대책 발표 / 강남 투기과열지구 효과는 ◆

정부가 2일 강도 높은 부동산 대책을 발표하면서 강남권을 `투기과열지구`로 지정할 것으로 예상되자 해당 지역 부동산 시장에 긴장감이 돌고 있다. 사진은 개포주공4단지. [이충우 기자]

문재인정부가 2일 내놓을 고강도 부동산 대책의 핵심인 '투기과열지구' 지정은 재건축 시장에는 '저승사자'와 같은 규제라는 평가를 받아왔다.

투기과열지구 지정이 단기적으로는 시장을 안정시키는 효과에 대해서는 이론이 없다. 하지만 중·장기적으로는 재건축 추진이 크게 위축되면서 강남권에 새 아파트 공급을 축소시키는 부작용이 거론된다.

우선 시장 분위기는 투기과열지구로 강남권 시장이 단기간 약세를 보일 여지가 충분하다는 데 모아진다. 발표 하루를 앞둔 1일 강남권 부동산 시장은 긴장한 기색이 역력했다. 대부분 공인중개업소가 여름휴가를 떠난 가운데 문을 연 몇 군데 업소 관계자들은 "아파트 보유자 중에서 앞으로 분위기를 걱정하는 사람이 많다"고 전했다. 개포동 주공4단지 A공인중개업소 관계자가 "투기과열지구로 지정되면 강남 부동산 시장은 얼어붙을 수밖에 없을 것"이라고 설명했다.

일부 혼란도 감지됐다. 최근 부동산 열풍 속에 재건축 아파트를 사들인 사람들이 투기과열지구 지정 때문에 피해를 볼 가능성이 높아졌기 때문이다. 반포동에 재건축 아파트를 산 30대 투자자 B씨는 "6월에 아파트를 매수하고 잔금을 2~3개월 안에 치를 예정이었는데 정부 대책이 나온다"며 "소유권 이전 등기도 못한 상태에서 대책이 나오면 현금 청산 대상자가 된다"고 걱정했다.

여기에 투기과열지구뿐만 아니라 다주택자 양도세 중과, 주택거래신고제 도입, 금융규제 강화 등 투기를 억제하기 위한 대책이 망라되기 때문에 강남권 재건축 아파트는 타격이 불가피하다는 전망이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "내년부터 강남권 입주 물량이 늘어나 2020~2021년까지는 추세가 유지될 것"이라며 "대부분 정비사업이라 일반분양 물량이 많지 않지만 공급이 어느 정도 될 것이기 때문에 정부의 강력한 규제 의지까지 겹치면 시장이 위축될 가능성이 있다"고 덧붙였다.

하지만 중·장기적으로는 투기과열지구 지정이 강남권 새 아파트 공급을 막아 주택시장을 더 불안하게 만들 위험이 있다는 지적도 나온다. 투기과열지구와 내년에 부활할 것으로 예상되는 재건축 초과이익환수제 영향이 겹치면 현재 추진돼 온 재건축이 올스톱될 가능성도 있기 때문이다.

신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "투기과열지구 지정으로 조합원 자격 양도가 금지되면 특별한 사정이 없는 한 현재의 조합원이 모두 초과이익환수 부담을 져야 한다"며 "이럴 바에는 차라리 재건축을 안 하고 버티자는 반응을 보일 수 있다"고 말했다. 재건축을 할 여건이 마땅치 않은 상황이라 진행 속도가 느려지면 결국 강남권의 새 아파트 공급 부족으로 이어진다는 뜻이다.

상황이 이런 식으로 흐르면 강남권의 새 아파트는 희소성이 커져 오히려 몸값이 치솟을 가능성을 배제할 수 없다는 게 전문가들 얘기다. 어려움 속에서 재건축이 진행된 단지 몸값이 급등하고, 재건축아파트 가격도 함께 올라가는 식이다. 게다가 서울로 집중하는 실수요를 분산시키는 신규 택지지구는 2014년 이후 중단됐다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "현재 분양 물량이 입주가 끝나는 2022년 이후에는 강남권에 심각한 공급 부족 사태가 올 수 있다"며 "수요는 그대로인데 매물을 '한정판'으로 바꾸면 가격이 뛰어버릴 수 있는데 최근 정부 정책 방향이 이를 간과하고 있다"고 우려했다.

이 같은 현상은 2002년 8월 당시 참여정부가 '투기과열지구' 카드를 꺼냈을 때도 유사하게 나타났다. 서울 주택가격이 일시 조정은 있었지만 정책 발표 1년 후 오히려 6%나 올라버렸다. 이후 시간이 갈수록 급등세는 더욱 가파르게 변했다.

익명을 요구한 부동산업계 관계자는 "투기과열지구 적용이 시장 심리에 영향을 미칠 수는 있지만 경고용으로 사용될 때 효과가 가장 좋다고 본다"며 "막상 시행되면 길게 봤을 때 매물 부족 현상을 심화시키는 부작용이 생길 위험이 있다"고 말했다.

[손동우 기자 / 용환진 기자]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]