과열지구 지정 '폭탄' 투기 '초토화' 할까

지정 확정땐 ‘6년만에 부활’
14가지 규제 한꺼번에 적용
범위 넓을수록 파장 커질듯

금명간 나올 부동산 대책에 담길것으로 예상되는 가장 강력한 무기는 투기과열지구 지정이다. 정부가 집값 상승의 원인으로 지목한 투기수요를 차단하는 동시에 비정상적인 집값까지 안정시킬 수 있는 고강도 처방으로 꼽히기 때문이다. 일단 서울 강남권이 유력한 가운데 강남권 내에서도 전체일지 아닐지가 관심이다. 강남 외 지역에도 적용될 경우 파장이 더 커질 수도 있다.

박선호 국토교통부 주택토지실장은 이미 지난 6월 6ㆍ19 대책을 발표하는 자리에서 “작년 11월에도 과열이 지속하면 지정 검토하겠다고 언급했는데, 여러 수준을 고려했을 때 지정 가능성은 한 단계 더 높아졌다”고 밝혔었다.

정부의 부동산 추가대책이 임박한 가운데 투기과열지구 지정 가능성이 수면 위로 급부상했다. 집값 조정과 투기수요 차단을 동시에 실현할 수 있어서다. 이 중 조합원 지위 양도 제한은 정비사업이 주를 이루는 서울에 큰 영향을 미칠 것으로 전망된다. [헤럴드경제DB]

투기과열지구에 지정되면 14가지 규제가 한꺼번에 적용돼 ‘다탄두 핵미사일’에 비유할 만 하다. 정부는 투기과열지구를 구 단위로 지정할 수 있다. 몇 가지의 규제를 중첩하거나 현행 제도를 손질해 적용할 수도 있다. 지정과 해제가 비교적 쉬워 시장 상황에 따라 다양한 운용이 가능한 셈이다.

지난 2002년 8월 개정된 주택법에 따라 재도입된 이후 참여정부 때 적용 지역이 확대됐다. 2011년 말 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파) 해제를 끝으로 현재 투기과열지구는 없다.

투기과열지구 지정 요건은 집값 상승률이 물가 상승률보다 크게 높은 지역, 최근 2개월간 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 전용 85㎡ㆍ 이하 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 지역이다. 주택건축허가 실적이 급감한 지역과 신도시 개발 등으로 투기가 우려되거나 주택전매행위 성행 등으로 주거불안 우려가 높은 지역도 포함된다.

투기과열지구로 지정되면 전용 85㎡ㆍ 이하 공급물량 가운데 절반(50%)을 청약 1순위자 중 무주택 5년 이상 서민에게 의무적으로 분양해야 한다. 주상복합건축물 중 주택이나 오피스텔은 선착순이 아닌 입주자 공개모집을 통해서만 분양할 수 있다.

전매는 최대 3년에서 5년까지 제한될 가능성이 크다. 등기 시까지 분양권 전매 제한을 비롯해 5년 내 당첨됐던 이들이 1순위 청약을 못 하게 하는 행정 규제도 포함된다.

재건축 조합원의 지위 양도 지위 제한은 지정 효과 가운데 가장 큰 영향을 미칠 것으로 전망된다. 분양가구 수를 1가구로 줄이면 가수요를 상당 부분 차단할 수 있어서다.

강남구의 한 공인 관계자는 “초과이익환수제를 앞두고 재건축을 추진하는 단지들의 조합원 양도 지위가 제한될 경우 투자자 입장에선 부담이 커질 수밖에 없다”고 말했다.

금융규제도 아우른다. 지정과 동시에 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)가 자동으로 변경된다. 10년 이하 대출기간이거나 10년 초과로 6억원 초과 대출인 주택에는 LTVㆍDTI가 모두 40%까지 강화된다.

효과가 강력한 까닭에 풍선효과와 시장의 경착륙에 대한 우려의 목소리도 나온다.

양지영 리얼투데이 실장은 “하반기 금리 인상 가능성과 대규모 입주 물량이라는 악재가 산재해 투기과열지구 지정이 시장 안정에 얼마나 영향을 미칠지는 미지수”라고 말했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “투기과열지구에 대한 주요 규제 내용이 서울과 수도권 일부 지역에 국한돼 지역 차별 등 논란이 야기될 수도 있다”고 내다봤다.

정찬수 기자/andy@heraldcorp.com
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