갭투자 막기위한 양도세 강화·주택거래신고제 카드 유력

투기과열지구 지정되면 5년간 분양권 전매금지..LTV·DTI는 40%로 강화
새집수요 급증도 원인 불구 공급확대전략은 포함 안될듯

◆ 부동산 추가대책 / 고강도 집값대책 뭐가 담길까 ◆

정부가 부동산 대책을 조만간 발표할 것으로 보인다. 사진은 투기과열지구 지정이 유력시되는 강남권의 한 재건축 대상 아파트 단지. [이충우 기자]

8월 말 가계부채 대책과 별도로 조만간 발표될 것으로 예상되는 부동산 대책은 지난해 11·3 대책이나 최근 6·19 대책과 같은 기조의 '맞춤형·선별적' 대책이지만 강도는 훨씬 강할 것으로 전망된다. 대책이 시장에 영향을 미치지 못하는 상황이 되풀이되면 향후 부동산 경기의 불확실성이 높아지는 데다 문재인 대통령이 최근 별 관계도 없는 대기업 총수들을 만난 자리에서 "부동산 잡으면 피자를 쏘겠다"고 발언할 정도로 집값에 신경을 쓰고 있기 때문이다.

전문가들은 현재 도입 가능성이 가장 높은 대책으로 투기과열지구를 꼽는다. 투기과열지구는 특정 지역을 규제하는 데 가장 효과가 크지만 시장의 심리를 얼어붙게 만든다는 측면에서 지금껏 조심스러웠다. 정부는 지난해 11·3, 올해 6·19 등 두 번의 대책을 통해 투기과열지구의 일부를 발췌해 청약조정지역이란 제도로 만들어 실험했다. 일종의 대체재인 셈이다. 하지만 청약조정지역으로 지정돼 분양권 전매가 완전히 금지된 서울의 집값 상승세는 6·19 대책 이후로도 계속되고 있어 극약 처방이 나올 시점이 임박했다는 분석이 힘을 얻고 있다.

박원갑 KB국민은행 투자솔루션부 수석전문위원은 "지금은 그나마 투기과열지구 정도가 쓸 만한 정책으로 보인다"며 "규제가 추가적으로 양산되면 풍선효과에 따른 부작용도 나오기 때문에 정치적 논리가 아닌 시장 상황에 대한 정밀 대책이 필요하다"고 말했다. 함영진 부동산114 리서치센터장도 "일부 지역에 투기적 가수요가 붙으면서 6·19 대책 이후 청약 경쟁률이 더 높아졌다"며 "서울은 투기과열지구 지정이 불가피할 것으로 생각된다"고 말했다.

이번 정책에서는 특히 그간 대책에서 매번 제외됐던 갭투자에 대한 규제도 포함될 가능성이 유력하게 거론되고 있다. 최근 저금리로 유동자금의 투자처가 제한되면서 갭투자는 일반 직장인 사이에서도 마치 재테크 상품으로 인식되며 성행하고 있다. 지나친 갭투자는 주택 매매가격 고평가를 야기하고 주택경기 하락 시 하우스푸어를 양산할 수 있는 위험이 있다.

갭투자 규제로 가장 유력하게 거론되는 것은 양도소득세 강화다. 양도소득세 강화는 다시 크게 다주택자에 대한 양도세 중과와 1주택자의 양도세 면제 요건 강화 등 두 가지로 나눠 예상할 수 있다. 다주택자에 대한 양도세 중과는 현 정부의 부자증세와 비슷한 맥락에서 해석할 수 있다면 양도세 면제 요건 강화는 소액 갭투자를 예방하기 위한 제도다. 예를 들어 현행 1가구 1주택자의 양도세 면제 요건을 '2년 이상 보유'에서 '2년 이상 실거주'로 바꾸는 것이다. 2년 의무거주 요건은 과거 서울, 과천, 5대 신도시에서 실제 시행됐던 정책이지만 2011년 폐지됐다.

주택거래신고제도 갭투자를 막을 수 있는 정책으로 거론된다. 이는 주택거래신고지역으로 지정된 곳에서 전용면적 60㎡ 초과 주택을 구입하면 15일 이내에 관할 시·군·구에 계약 내용과 실거래가를 신고하는 제도다. 재개발·재건축 구역에서는 전용면적과 관계없이 신고 대상이며, 매매가격이 6억원을 초과하면 주택 구입 자금 조달 계획과 입주 계획도 함께 제출하도록 한다. 투기수요를 차단하기 위한 것으로, 자금 출처가 불분명하거나 투기 거래가 분명한 것으로 판단될 경우 주택 구입이 어렵다.

금융 규제 강화도 거론되고 있다. 다만 일괄적인 규제 강화는 실수요 서민의 부담을 가중시킬 수 있기 때문에 다주택자나 과열지역 등 특정 지역 또는 계층을 겨냥한 선별적 규제가 될 가능성이 높다. 과열지역으로는 새로운 요건이 등장할 수도 있지만 기존 청약조정지역이 활용될 가능성도 있다.

금융 규제 외에도 투기과열지구로 지정하기에는 무리가 있다고 판단되는 청약조정지역의 경우 일부 규제를 덧붙이는 방식으로 실효성을 강화할 것으로 전망된다. 정부는 6·19 대책에서도 '청약조정지역 실효성 강화'라는 명목으로 재건축 조합원당 분양가구 배정 한도를 3채에서 1채로 낮췄다.

분양권 불법전매, 다운계약 등 주택시장 불법행위에 대한 단속 강화도 대책에 포함될 가능성이 높은 것으로 알려졌다.

과열지역의 주택수요를 해소하기 위한 공급 확대 방안의 포함 여부도 시장의 관심사다. 최근 서울 등 일부 지역에서만 집값이 고공행진하는 것을 두고 시장 전문가들은 새집 수요에 비해 공급이 부족하기 때문이라고 주장하고 있지만 정부는 투기 수요만 사라지면 공급은 충분하다는 입장이다. 따라서 이번 대책에도 공급 측면의 내용은 포함되기 어렵다는 전망이 지배적이다.

심교언 건국대 부동산대학원 교수는 "지금은 다른 대책보다는 원활한 공급 정책이 추가돼야 하는데 국토부가 집값 상승의 원인을 투기로 보고 있기 때문에 당장 공급 대책이 나오긴 어려울 것"이라고 내다봤다.

하지만 최근 2년간 집중적으로 분양됐던 서울 신축 아파트의 입주가 올 하반기부터 본격화될 예정이기 때문에 올 하반기와 내년 상반기를 지나면서도 집값이 안정되지 않는다면 공급 대책이 나올 가능성도 배제할 수 없다고 전문가들은 조언한다.

[정순우 기자 / 김인오 기자 / 이윤식 기자]

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