[머니+ 부동산 Q&A] 분양권 보유한 2주택자, 주택 한채 팔아야 할까요

보유세 증가하면 매물 늘어 집값 하락할 것
장기적 보유 여력 없다면 지금이 매도 기회

[서울경제] Q 하반기부터는 부동산 규제가 시작되면서 증세에 대한 부담이 높아질 것 같은데요. 분양권을 보유한 2주택자 입장에서 1개 주택을 먼저 팔아야 할가요?

A 정부가 8월 부동산 대책을 추가로 내놓겠다고 예고하면서, 주택시장이 촉각을 세우고 있는데요. 특히 증세와 관련해 부동산 보유세가 늘어날 수도 있다는 이야기도 돌고 있습니다.

보유세는 재산세, 종합부동산세 등을 의미합니다. 특히 다주택자들은 세금이 늘어나면서 주택 보유가 힘들어질 수 있어 부동산 포트폴리오를 다시 세워야 경우가 생길 수 있습니다.

대선 과정에서도 보유세 증감을 통해 복지재원 등 다른 부족한 예산을 마련하겠다는 주장들이 유력 후보들에게 나올 만큼 보유세는 부동산 정책에 주요한 이슈였습니다.

과거에도 부동산 세금에 대한 규제는 주택시장에 거품을 가라앉히는 데는 주요한 역할을 했습니다. 지난 참여정부 시절 종합부동산세나 재건축 초과이익환수제, 양도세 중과 등 세금규제와 대출규제를 통해 장기적으로 주택시장의 거품을 뺀 것처럼, 앞으로 주택값이 급격히 상승할 경우 또다시 세금 규제가 나올 가능성도 짙어보입니다.

또 대출규제에도 불구하고 수도권을 비롯한 주요지역의 집값은 계속해서 상승 중에 있는데다 분양권이나 입주권 등의 투자수요가 계속해서 늘고 있는 점도 보유세와 관련해 규제 카드를 꺼낼 수 있을 것으로 예상됩니다.

그렇다면 보유세가 증가할 때는 주택을 매도하는 것이 좋을까요? 아니면 보유하고 있는 것이 좋을까요? 우선, 장기적으로 보유할 여력이 없는 수요들은 매도시점을 고려하는 것이 좋을 것으로 보입니다.

보유세 증감은 단순히 보유세만 늘어나는데 있지 않습니다. 대출규제와 보유세 증가로 시장에 매물이 늘어나게 되고, 이에 따라 수요보다 공급이 늘어나면서 가격은 하락하게 됩니다. 지난 2007년 이후 부동산 불황기에 겪어본 현상들입니다. 깡통주택이란 개념도 이때 생긴 용어로, 대출을 너무 많이 받아 주택을 산 후 가경이 떨어지면서 생겼던 신조어입니다.

따라서 시장이 회복될 때까지 장기적으로 보유가 가능하다면 문제가 없겠지만, 보유여력이 없는 다주택자들은 시장이 건재한 지금 매도를 하는 것이 좋다고 생각됩니다.

두번째로는 규제를 피할 수 있는 다른 투자상품으로 갈아타기를 시도하는 것도 좋을 것으로 생각됩니다. 지난 2007년 고점을 찍은 이후 부동산시장은 수익형이나 지방 주택시장으로 수요층들이 많이 옮겨갔기 때문입니다.

또 지난 2009년에는 강북권 중소형 아파트나 지방아파트 등이 인기가 높았습니다. 양도세나 종합부동산세 등을 피할 수 있는데다 재산세율도 낮아 당시 높은 인기를 누렸는데요. 또 임대사업자등록을 할 경우에는 양도세 등의 거래세에 혜택이 주어지면서, 종합부동산세까지 피해갈 수 있는 강북권 소형아파트들이 인기가 높아지면서, 강북권 아파트들의 가격도 상승하는 결과를 가져왔습니다.

여기에 수익형 부동산들도 인기가 높았습니다. 베이비부머들의 은퇴와 규제를 피할 수 있다는 장점이 맞물리면서 오피스텔을 비롯한 상가, 소형빌딩 등으로 수요층들이 많이 몰렸기 때문입니다. 따라서 앞으로도 보유세에 대한 규제가 나온다면, 부동산시장도 이와 비슷한 양상으로 트랜드가 변화할 것으로 보입니다.

물론, 세금규제가 당장 시행되지 않을 수도 있습니다. 하반기 입주폭탄이 예고돼 있는데다 대출규제와 청약규제로 수요가 많이 줄어들었습니다. 하지만 수도권을 비롯한 주요 지역들은 여전히 주택시장이 호황을 보이고 있고, 정부도 이에 대한 대대적인 규제 필요성을 주장하고 있는 상황입니다. 따라서 앞으로 변수에 따른 주택시장의 변화는 불가피할 것으로 예상됨에 따라 본인에게 맞는 부동산 포토폴리오의 수정은 필요해 보입니다.

◇보유세 늘어난다면?

=다주택자들 보유세 증가로 포트폴리오를 다시 세워야 경우 많아

=보유세 증가로 시장에 매물이 늘어날 가능성 있어...수요보다 공급이 늘어나면 가격은 하락세

=장기적으로 보유할 여력이 없으면 이른 매도 시점을 생각해야

=규제를 피할 수 있는 수익형 부동산 등 다른 투자상품을 찾아보는 것도 한 방법