로또? 계약금 10%만 생각하고 청약 넣었다가는..

발코니·시스템에어컨 등 옵션비용 추가..7억 아파트 기준 3억2000만원 자기자본 있어야

잇단 규제대책 발표에도 서울의 청약열기는 뜨겁다. 입지에 따라 평균 경쟁률은 두 자릿수, 주택유형별로 최고 경쟁률은 세 자릿수에 달한다. 그러다 보니 당첨만 되면 ‘로또’라는 인식이 강하다. 하지만 서울은 입주 때까지 분양권 거래가 안되고 이달부터 대출규제도 강화됐다. 세부적인 자금계획 없이 분양을 받았다가는 낭패를 볼 수 있으므로 주의가 필요하다.
　
27일 관련업계에 따르면 이달 서울지역에서 분양한 단지 중 84㎡의 분양가는 6억원~8억원에 달했다. 아파트를 분양받기 위해서는 자기자본이 최소 얼마나 있어야 할까.
　
우선 당첨이 되면 통상 분양가의 10%를 계약금으로 내야 한다. 이때 발코니확장비와 시스템에어컨, 가전옵션, 붙박이장, 드레스룸 등 유상옵션 선택사항의 10%도 같이 내야 한다.
　
이후엔 중도금(분양가의 60%)을 6회차에 걸쳐 내는데 △중도금 무이자 △중도금 이자후불제 방식 등에 따라 부담비용이 달라진다. 중도금 이자후불제 방식이라면 입주 때 이자비용을 별도로 생각해야 한다.
　
중도금대출 금리는 담당 건설업체, 사업장의 수익성 등 입지, 가구수 등에 따라 달라진다. 건설업체들은 중도금 1회차를 내기 전에 중도금대출을 해주는 금융기관을 정하는데 이때 대출금리도 정해진다.
　
A시중은행 여신 담당자에 따르면 중도금대출의 평균이자는 연 3.8% 안팎이다. 7억원대 아파트를 분양받을 때 중도금대출 금리가 연 3.5%라면 입주 때 내야 하는 이자비용은 약 2000만원이다. 사업성이 다소 떨어지는 분양단지는 특수은행이나 2금융권에서 중도금대출을 받기도 하는데 1금융권에 비해 금리부담이 더 높아진다.
　
입주지정일에는 잔금(30%)을 내야 하는데 종전 대출받은 중도금(60%)도 일반 주택담보대출로 전환돼 새롭게 받아야 한다. 6·19부동산대책에 따라 이달부터 서울과 세종 등 전국 청약조정지역의 40개 분양단지는 잔금대출도 LTV(주택담보인정비율) 60%, DTI(총부채상환비율) 50%가 동시에 적용돼 대출한도가 종전보다 축소됐다.
　
입주할 아파트의 시세가 7억원이라면 LTV 60%를 적용, 최대 4억2000만원의 대출이 가능하다. 이때 DTI 50%를 넘어서는 안된다. DTI는 연간 소득, 기준 대출원금, 대출이자율 등에 따라 달라지는데 금융소비자보호처 사이트에서 DTI계산기를 이용하면 본인의 비율을 추산할 수 있다. 50%가 넘으면 DTI 50%를 넘지 않는 범위에서만 대출이 가능하다.
　
주택담보대출 최대금액인 60%까지 받는다고 해도 7억원 아파트를 분양받으려면 중도금대출 이자, 유상옵션 항목 등을 포함해 최소 자기자본이 3억2000만원 이상 필요하다. 또 4억2000만원(분양가의 60%)을 대출 받으면 원리금균등분할 상환방식(금리 연 3.2%)으로 매달 약 240만원을 20년 동안 갚아나가야 한다. 금리가 올라가면 매월 갚아야 하는 금액의 부담이 더 늘어난다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “11·3과 6·19 대책 발표 이전에는 자금 상황이 여의치 않으면 분양권을 팔 수도 있었지만 지금은 잔금을 치르고 소요권 이전 등기를 할 때까지 분양권을 팔 수 없다”며 “금리 인상 부담 등을 생각하면 분양가격의 70% 이상은 자기자본이 있어야 집 값 하락시에도 충격이 덜하다”고 조언했다.

배규민 기자 bkm@mt.co.kr

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