규제에도 둥실..'노블세븐' 서울·경기 끌어올리다

11ㆍ3대책 이후 평균 5.46% 올라
강남구 1㎡당 7.47% 최대 상승폭
강동구 분양권 거래량 634건 집중
이주수요에 과천 전셋값 1년새 22%↑

[헤럴드경제=정찬수 기자] 서울시 강남3구와 강동구ㆍ용산구ㆍ마포구ㆍ과천시 등 이른바 ‘노블세븐(noble sevenㆍ노무현 정부 때 집값 상승세가 가팔랐던 지역인 버블세븐의 확장판)’이 일대 시세를 견인하고 있다. 정부가 잇달아 내놓은 부동산 대책이 상승폭을 잠시 누르는 효과에 그치면서 투자수요가 되레 집중되는 모습이다.

24일 헤럴드경제가 KB국민은행 부동산 시세를 분석한 결과에 따르면 과천시를 제외한 서울시 강남3구와 용산구, 마포구의 아파트 매매가격은 지난해 ‘11ㆍ3대책’ 이후 평균 5.46% 상승했다. 이는 서울시(5.43%)보다 0.03%포인트 높은 수치다. 자치구별 상승폭을 고려하면 이른바 ‘부자 동네’가 집값 상승의 기폭제로 작용한 셈이다.

강남3구와 강동구, 용산구, 마포구, 과천시 등 ‘노블세븐’이 부동산 시세를 주도하고 있다. 자금 운용이 비교적 수월한 특정 계층이 몰리는 특수성에 정부의 핀셋규제도 단기적인 효과에 그쳤다. 전문가들도 중장기적인 상승세에 공감하고 있다. 일각에선 정부의 과도한 규제보다 시장의 자율성에 맡겨야 한다는 주장도 제기된다. 사진은 강남권 아파트 밀집지역 전경. [사진제공=연합뉴스]

강남구는 이 기간 1㎡당 1124만원에서 1192만원으로 상승폭(7.47%)이 가장 컸다. 송파구(6.94%ㆍ749만원→801만원), 용산구(5.61%ㆍ731만원→772만원)가 뒤를 이었다. 서초구는 11ㆍ3대책 직후 1000만원의 고지를 넘으며 6.05% 상승했다.

진입장벽은 더 높아졌다. 부동산114에 따르면 지난 5월 기준 강남구의 평균 아파트 매매가격은 12억6485만원으로 서울(6억3380만원)의 두 배에 달했다. 서초구(12억6456만원)는 물론 용산구(9억7937만원), 송파구(8억9181만원)의 아파트값도 두드러졌다. 자금조달 능력이 좋은 ‘큰 손’들이 소유한 아파트가 늘면서 규제로 인한 위축은 단기적인 현상에 그쳤다.

강동구에선 작년 11월부터 7월 현재까지 634건의 분양권이 거래됐다. 서울시 전체(5106건)에서 거래된 10건 중 1건(12.42%)이 강동구에서 이뤄졌다는 의미다. 윤지해 부동산114 연구원은 “둔촌동 초원동아, 중앙하이츠, 현대2차 등이 500만원에서 최대 5000만원까지 올랐다”고 했다.

과천시는 재건축 이주수요의 직접적인 영향을 받고 있다. 전셋값의 상승세가 근거다. 과천시의 전셋값은 지난 1년간 21.82%(472만원→575만원)의 상승폭으로 경기도(5.15%)에서 가장 높은 수준을 보였다. 전셋값 변동률은 ‘6ㆍ19대책’ 이후 잠잠해졌지만, 기존 아파트값을 밀어올렸다. 부동산114가 집계한 7월 3주차 매매가격 변동률에서 과천시는 0.44%를 기록하며 안양(0.19%)과 의왕(0.17%)을 크게 앞질렀다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “서울의 위성도시나 신도시 가운데 과천이 유일하게 강남권과 어깨를 겨룬다”면서 “3.3㎡당 3000만원을 웃도는 매물이 다수 분포하고, 재건축 사업을 추진하는 단지가 많아 상승세는 당분간 이어질 것”이라고 분석했다.

정부가 추가로 내놓을 규제가 ‘노블세븐’ 지역에 얼마나 영향을 미칠지는 미지수다. 실수요 위주의 시장이 아닌 특정 계층에 허용된 특수성 탓이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “재건축초과이익환수제 부활로 재건축 사업장이 많은 지역을 중심으로 상승세가 이어질 것”이라며 “공급물량과 금리 인상 등으로 아파트값이 조정될 가능성을 고려하면 과도한 규제보다 시장에 맡기는 것이 효과적일 수도 있다”고 했다.