[머니+] 한강변 재개발 투자하려면

재건축보다 속도 느리고 갈등 잦아
반드시 현장 찾아 진척 속도 확인을

[서울경제] 최근 한강변 아파트에 관심이 높아지면서 서울 흑석동, 성수동, 한남동 등 한강에 인접한 재개발 지역에 위치한 다세대·다가구 주택의 가치도 덩달아 높아지고 있다. 특히 재개발은 내년부터 부활하는 재건축 초과이익 환수제, 6·19 대책의 재건축 조합원 주택 공급 수 제한 등에서 제외돼 투자자들의 더 큰 주목을 끄는 중이다. 하지만 재개발 사업은 특유의 변수가 많아 세심한 투자가 필요하다고 전문가들은 조언한다.

우선 재개발은 재건축보다 사업 진행이 오래 걸리는 경우가 많다. 조합원들의 이해관계가 엇갈려 내부 갈등이 잦고, 조합 내부에서 비상대책위원회 등이 설립돼 사업이 좌초되는 경우가 적지 않다. 이에 투자할 지역의 사업 진척 속도를 반드시 확인해야 한다. 사업이 느리면 초기 투자 비용이 적게 들 수 있지만, 사업이 장기화 될 경우 투자 금액이 묶이고 해당 지역이 정비구역에서 해제되는 상황이 발생할 수 있어 주의가 필요하다. 이에 사업 속도가 빠른 지역을 투자 지역으로 삼는 것이 좋다.

이해관계 얽혀 변수 많고 초기투자비용 만만찮아 사업 속도 빠른 곳 유리 지분 쪼개기는 주의해야

또 한강변 재개발 지역의 경우 초기 투자 비용이 다소 부담스러울 수 있다는 점 또한 유념해야 한다. 흑석동, 성수동, 한남동 등의 다세대·다가구 주택의 대지 지분 가격은 많이 상승한 상태다. 성수동의 F 공인중개 대표는 “지분 규모가 작은 매물 위주로 빠르게 소진되는 추세”라면서 “지분이 큰 대형 평수 위주로만 매물이 남아 있는데 가격이 비싸다는 등의 이유로 투자를 멈칫하는 경우가 많다”고 말했다. 재건축 아파트의 경우 세입자를 구하는 건 상대적으로 쉽다. 반면 재개발 지역의 낡은 주택에서는 세입자를 찾는 건 여간 어려운 것이 아니다. 이에 그만큼 투자 비용이 늘어날 수 있다는 설명이다.

지분 쪼개기가 많은 재개발 구역도 신중하게 따져봐야 한다. 지분 쪼개기가 많은 곳은 조합원의 수익성이 떨어져 사업 추진이 불투명 해질 가능성이 높다는 평가가 있다. 또 조합원 구성원이 늘어나면 사업 추진 속도도 그만큼 늦춰질 가능성이 커진다. 안성용 우리은행 부동산투자지원센터 팀장은 “재개발은 아파트 재건축보다 시간이 오래 걸려 장기 투자 종목으로 생각해야 한다”면서 “수익성 있는 물건을 찾기 위해서는 반드시 본인이 현장을 확인하는 작업이 필요하다”고 말했다.

/이완기기자 kingear@sedaily.com