[주테크 돋보기] 서울 오피스텔 올해 예상 임대수익률 4.5%

성북·구로·강북구 5%대
용산구 가장 낮아

오피스텔 청약열기가 뜨겁다. 소액으로 투자할 수 있고, 청약통장이 없어도 청약 가능하며 분양권 전매 제한 규제도 없어 6·19 대책 이후에도 투자자가 몰리고 있다. 서울뿐 아니라 하남 미사지구, 인천 송도, 세종시 등 수도권과 지방까지 청약경쟁률이 수십 대 1에 달할 정도다. 하지만 오피스텔은 아파트보다 수요가 한정적이고, 가족보다는 독신 거주자가 많아 직주근접성이 떨어지면 공실 위험이 있다. 또한 공급도 많아 과잉 우려를 낳고 있다.

서울 오피스텔은 2010년 이후 약 7만5000실이 공급됐고, 작년에도 1만8000실이 공급됐다. 2019년까지 2만2000실이 입주 대기 중이다. 권역별로는 서남권과 동남권에 집중돼 있다. 서남권은 강서구, 관악구, 구로구, 금천구, 동작구로 여의도권과 구로·금천산업단지 직장인이 주수요층이다. 또한 서울대 주변과 노량진 학원가 학생들도 주요 대상이다. 동남권은 강남구, 강동구, 서초구, 송파구로 강남권 직장인이 많이 거주하는 지역이다. 특히 마곡지구가 있는 강서구와 법조타운이 들어서는 송파구 문정동 일대는 오피스텔 공급이 집중되고 있다.

부동산투자자문 알투코리아가 올해 거래된 오피스텔 매매, 월세 실거래가를 분석한 결과 서울 오피스텔의 예상 세전임대수익률은 연 4.5%였고 관리비용과 세금, 중개수수료 등을 고려하면 수익률은 연 4% 초반 수준으로 예상된다. 구별로는 용산구가 3.6%로 가장 낮고 양천구와 강남구, 송파구, 서초구도 4%로 낮은 편이었다. 성북구(5.7%), 구로구(5.5%), 강북구(5.4%), 광진구(5.2%)는 매매가가 낮은 만큼 임대수익률은 연 5% 이상이었다.

분양가 대비 매매차익은 많게는 1000만~2000만원 수준이었다. 송파구 문정동 한화오벨리스크 전용 26.82㎡는 2013년 분양가가 1억6200만~1억7900만원이었는데 올해 평균 매매가가 1억8214만원으로 1000만~2000만원가량 올랐고, 마포구 상암동 사보이시티디엠씨 21.65㎡의 경우 분양가는 1억7120만원, 매매가는 1억8233만원이었다. 2012년에 입주한 강서구 화곡동 강서동도센트리움 전용 18.97㎡는 분양가는 1억원이었는데 매매가는 평균 9911만원이었다.

오피스텔은 1억원대로 부동산에 투자할 수 있다는 장점과 연 4%대 임대수익률, 가능하면 매매차익까지 노릴 수 있어 매력적인 투자처임에 틀림없다. 하지만 공급물량이 많은 지역은 월세 임차인을 구하지 못해 전세로 임대하거나 한두 달 공실이 나는 경우도 적지 않다. 또한 소규모 오피스텔은 적절한 관리가 이뤄지지 않아 노후화가 빠르게 진행되기도 한다. 서울보다 직주근접성이 떨어지는 수도권은 더 위험하다.

오피스텔은 청약통장이 필요 없는 만큼 한 명이 여러 개 오피스텔에 청약했다가 가장 좋은 물건만 선택하는 사례가 많아 청약경쟁률만 믿고 투자성을 판단하는 것은 금물이다.

김혜현 < 알투코리아 투자자문 이사 >

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