국지적 부동산 과열.. 실수요자 중심 정책으로 풀어야

[전문가 기고]
노무현 정부 땐 성장률 4~5%대.. 전국 아파트값 5년간 35% 올라
현재는 투자 수요가 집값 견인

정부가 6·19 부동산 대책을 발표하면서, 주택 시장이 다소 진정된 모습이다. 그러나 정부 대책이 '수요 억제'에 집중되면서 노무현 정부 때처럼 부동산 시장이 과열되는 것 아니냐는 전망이 나오고 있다.

노무현 정부 때와 지금 시장 환경은 분명히 다르다. 주택 경기는 거시 경제 환경과 밀접한 관계가 있다. 노무현 정부 때는 경제성장률이 연 4~5%대였으나 현재는 2%대 저성장 시대이다. 또 노무현 정부 초기 주택 시장은 과잉 공급이나 미분양 우려가 거의 없었고, 주택 보급률도 지금보다 낮았다. 노무현 정부 5년간은 서울 강남 아파트 지역에서 시작된 가격 상승세가 전국으로 확산되면서 전국 아파트값이 35% 정도 올랐다. 그러나 현재 집값 상승은 서울 재건축 시장과 개발 호재가 있는 지역에 한정된 현상이다.

서울 등 인기 주거지는 공급 부족으로 집값이 다시 오를 것이라는 의견이 많으나, 이 역시 타당성이 높지 않다. 서울과 경기도는 상호 대체 시장으로 기능한다. 해마다 경기도에 있는 주택의 9% 정도는 서울 주민이 샀다. 실제로 김포 한강신도시, 하남 미사지구, 위례신도시 등이 조성되면서 서울에 몰리던 실수요를 분산시키고, 전세 시장 안정에도 도움이 됐다.

이러한 서울~경기 간 주택시장 상호대체기능은 공공기관 이전 등으로 지방 근무자가 늘면서 더 확대될 전망이다. SRT(수서발 고속열차), GTX(수도권광역급행열차) 등 광역 교통망이 개선되면서, 서울 거주와 경기도 거주 간 통근 여건 차이가 크게 줄었기 때문이다. 공급량 측면에서도 올해 서울에 준공되는 주택은 7만3000여 가구로 최근 10년 평균보다 많고, 경기도 입주 물량 역시 18만7000가구에 달한다. 2000년대 이후의 장기(長期) 추세를 살펴봐도 현재 주택 시장은 '안정적'으로 평가할 수 있다.

문제는 투자 수요다. 최근 서울을 중심으로 한 국지적인 시장 과열은 저금리로 인한 유동성 증가, 규제 완화 등으로 촉발된 투자 목적 수요가 가세하여 나타난 부분이 크다. 서울 강남 4구에서 투자 목적으로 의심되는 분양권 전매율은 2014년 말까지 1% 미만이던 것이 2015년부터 급증해 올해 5월에는 18.1%까지 늘었다. 주택 시장 호황기에 나타나는 외지인 투자 수요도 늘고 있다. 서울 아파트 매매 거래량 중 다른 지방 거주자의 거래량은 2013년 16%에서 올해 4월에는 19%까지 상승했다. 노무현 정부 시절인 2007년에는 22%였다.

늘어난 1인 가구와 새집으로 교체하려는 실수요가 존재하지만, 어느 시기에도 실수요만으로 주택 시장이 과열된 경우는 없었다. 서울의 주택 보급률이 100%에 근접해있지만, 실제 자기 집에서 사는 자가 점유율은 가격 안정기를 거쳐 현재까지도 42%에 불과하다. 정책은 실수요 충족을 의미하는 자가 점유율을 높이는 방향으로 수립돼야 한다. 서울 대체 시장에 양질의 주거 서비스 시설 확충으로 수요를 분산시켜서, 실수요자에 의해 수요·공급이 조절되는 시장 환경을 정착시킬 필요가 있다.