확실한 새 아파트..강남 재건축 입주권 뜬다

연초보다 1억~2억대 가격급등
거래량도 1년새 56.7%나 ‘껑충’
초과이익환수제 도입 등 영향
자금부담 커도 층·조망 확실

정부의 6ㆍ19부동산 대책 이후 기존 재건축 아파트의 입주권이 빠르게 웃돈을 형성하고 있다. 특히 프리미엄 브랜드의 상승세가 뚜렷하다.

14일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 개포동의 ‘디에이치 아너힐즈’의 전용85㎡의 입주권은 연초 13억원 대에서 2분기 15억원까지 뛰었다.

서초구의 ‘래미안 서초에스티지S’의 입주권 역시 전용 85㎡의 고층 입주권이 5월 13억원에 거래됐지만 6월 14억7900만원으로 올랐다. 동작구 흑석동의 ‘흑석뉴타운 아크로 리버하임’의 같은 면적 입주권은 4월 8억6000만원에서 5월 8억9000만원 그리고 6월 9억7000만원으로 치솟고 있다.

입주권 가격이 오르는 것은 2016년 11ㆍ3대책과 올해 6ㆍ19대책에서 별다른 제재를 받지 않으면서 재건축 아파트 수요가 몰려든 때문으로 풀이된다.

서울시 부동산정보광장을 보면 올해 들어 강남4구의 입주권 거래량은 지난달 163건을 기록, 전년 동기 대비 56.7%나 뛰었다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 “분양권 전매제한으로 입주권 가격은 폭등했다”며 “풍선효과가 있다는 것”이라고 해석했다.

올해로 유예 기간이 종료되는 재건축 초과이익환수제 등 시장 불확실성에서 자유로운 입주권이 프리미엄을 인정받고 있다는 분석도 있다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “관리처분이 끝나 사업이 들어간 입주권의 사업 확정성에 (투자자들이) 높은 점수를 주고 있다”고 진단했다.

그는 “규제 강화로 재건축 사업이 중단되거나 지연되면 새 아파트의 희소성이 높아질 수 있다는 전망도 입주권 가격을 끌어올리는 요인”이라고 덧붙였다.

다만 입주권은 실제 주택이 아니지만 주택으로 분류된다는 점에서 투자시 세금에 각별히 신경써야 한다. 이미 주택을 보유한 사람이 입주권을 사게 되면 2주택 보유자로 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다. 완공 뒤 잔금을 내고 등기까지 마쳐야 주택으로 인정되는 분양권과 다르다.

초기 비용도 입주권은 매입금액의 50%가 필요하다.

반면 입주권은 재건축ㆍ재개발 조합원이 새 집에 입주할 권리인 만큼 조합원에게 우선권이 주어지기 때문에 우수한 조망이나 선호도가 높은 동과 층을 얻을 수 있다.

김우영 기자/kwy@heraldcorp.com
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