시공사 고르기 대작전, 내 직감을 믿어야 할까?

유명 시공사 5곳에 전화해봤더니..

바야흐로 집짓기 시즌이다. 봄부터 시작한 시공 열기는 가뭄을 벗 삼아 쉬지 않고 그 고삐를 조이고 있는 중이다. 주변에서 이들을 바라보는 시선은 두 가지다. “도대체 저 공사가 언제쯤이나 끝이 날까?” 혹은 “나도 한번 집짓기의 주인공이 되어볼까?”

우리가 살아가고 있는 오늘은 4차 산업 혁명 시대다. 디지털 혁명을 통한 소통의 변화는 우리의 삶에 많은 혁신을 가져왔다. 남녀노소 손에는 스마트폰을 쥐고 들여다보고 또 들여다보며 검색 그리고 공유를 밥 먹듯 반복한다. 그러다보니 주택 시공사를 선정하는 과정에도 누군가 알아서 비교해주고 골라주기를 기대하는 건축주가 늘어나고 있다. 도대체 어느 시공사와 일을 하는 것이 좋을까? 집짓기 관련 까페들마다 건축주들의 후기를 찾아 삼만리 행렬을 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 그러나 자신이 원하는 ‘싸고 좋은 집을 지어준 일생일대의 은인과도 같은 정직하고 바람직한 시공사는 바로 이곳!’ 과 같은 류의 답을 구하기란 쉽지 않다. 집을 짓고자 하는 예비건축주마다 형편도 다르고 취향도 다르고 원하는 목적도 다 다르고 시공사 역시 마찬가지이기 까닭이다. 그래서 가장 보편적으로 궁금해할만한 설정으로 임의 선정된 국내 5대 주택건축회사를 대상으로 블라인드 인터뷰를 진행했다. 물론, 인터뷰는 건축 시장에 조예가 부족한 대행사 취재원을 통해 진행하여 그 객관성을 확보하고자 노력 했다. 지금부터 그 결과를 공유하겠다.

# 건축주 설정

건축희망지역 : 서울 인근 차로 1시간 이내 지역

용도 : 4인 가족이 거주. 자녀로는 초등학생 남매가 있음

피 상담자 설정 : 이제부터 토지 물색하고 예비 건축주로서 첫걸음을 떼고자 하는 하수 건축주

# 시공사 5곳

A : 사진발이 잘 받는 작가주택도 잘 짓는 회사

B : 디자인이 멋진 제법 그럴듯한 회사

C : 매번 박람회를 갈 때마다 볼 수 있는 회사

D : 요즘 잘나간다는 광고를 여기 저기 하는 회사

E : 전국 유일의 건축 시스템을 갖고 있다고 자랑하는 회사

F : 전국 최고의 집짓기 실적을 자부하는 회사

Q1. 35평대 주택을 짓고 싶은데요. 얼마면 될까요?

A : 설계비 제외하고 평당 600만원 정도 보시면 됩니다. 설계비는 기존에 저희가 개발해놓은 모델을 기준으로 수정을 하시게 되면 1,500만원. 새로 설계하신다면 그건 그 이상이라고 보시면 됩니다.

B : 35평 기준이라면 평당 500만원 이상 잡으셔야 하고요 건축공사비 외에도 3천만원 정도의 별도 비용을 책정하셔야 합니다. 전기, 수도 인입 비용과 각종 인허가 비용 그리고 어떤 땅을 선택하셨느냐에 따라 토목이라는 변수가 존재할 수 있습니다.

C : 평당 450만원이 시작입니다. 토목, 인허가, 마감재 등 건축 자재의 스펙에 따라 추가 비용이 발생될 수 있습니다. 통상 3천만원 정도의 별도 비용을 예상하시면 됩니다.

D : 목조주택 100평 미만의 경우, 평당 450에서 500만원선이 보편적인 시장가격이라고 보시면 됩니다. 세금을 비롯해 부대비용으로 3천만원 정도 예상하시면 되고요. 즉, 평당단가 곱하기 평수 더하기 3천만원 하시면 되죠. 예를 들어 평당 500만원 잡으시면 35평이니까 1억7,500만원에 3천만원! 약 2억500만원 정도 나오네요. 만약 철근 콘크리트 골조로 집을 지으신다면 평당 100만원 이상 더 잡으셔야 합니다. 2억4천만원 정도는 들겠는데요?

E : 건축비용은 2억원 정도 보시면 됩니다. 건축비에 부대비용까지 더하면 말이죠. 여기에 토목 공사 비용이 큰 변수가 될 수 있기 때문에 토지를 구입하시기 전에 2~3곳의 후보지를 저희에게 알려주시면 함께 검토해보고 더 세부적인 비용을 산출해 드릴 수 있습니다.

F : 평당 건축비만 봤을 때 목조의 경우 평당 450만원, 철근 콘크리트 골조의 경우 평당 500만원 정도 보시면 됩니다. 여기에 20%의 예비비는 추가로 예상하시는 게 좋습니다.

대부분의 건축 상담자들은 가급적 구체적인 수치로 시장 가격의 시세를 느낄 수 있도록 설명을 해주었다. 2017년 6월, 5개 주택건축회사의 상담에 따르면 목조주택은 평당 450만원부터, 철근콘크리트주택은 평당 500만원부터 시작했다. 불과 1~2년 전만해도 목조주택 최저 사양은 평당 380만원대가 존재했지만, 오늘의 현실은 그렇지 않았다. 시간이 지날수록 자재비, 인건비가 상승해서 ‘늦게 지을수록 건축비용이 올라간다’는 사실을 다시 한 번 확인할 수 있었다. 또한 디자인을 중시하는 주택은 일반적인 주택회사보다 평당 50~150만원 이상을 이야기했다. 이는 디자인 주택이라 해서 비싸게 받는다는 식의 논리라기보다 ‘작품성을 중시하는 디자인 주택일수록 실제 사용면적 외적인 부분에 대한 할애가 상대적으로 크기 때문에 태생적으로 보편적인 주택보다 비용이 더 들어갈 수밖에 없다’는 상식을 느끼게 해주는 대목이었다. 당신이 왕초보 건축주고 디자인 주택, 작가 주택을 원하면서 평당 400~500만원을 예상한다면 도리어 시세를 모르는 까닭에 결과적으로 바가지 쓰기 십상인 현실을 인식하기 바란다.

Q2. 설계는 누가 하나요?

A : 설계는 건축가가 진행합니다. 저렴하게 진행하고 싶으시다면 건축가들이 설계해 놓은 안을 바탕으로 수정을 진행하는 것이 바람직합니다. 새로 진행한다면 그건 건축가를 누구를 선택하느냐에 따라 달라진다고 보시면 됩니다. 내부에 설계직원이 따로 있는 것이 아니라서 설계비가 저렴한 편은 아닙니다.

B : 자체 설계팀에서 진행합니다. 저희 회사로 말씀드릴 것 같으면 내부 설계팀만 해도 10명이 넘습니다. 상황에 따라 일이 많을 때는 아웃소싱으로 진행하는 경우도 있습니다.

C : 설계는 서비스 개념으로 회사 내부 설계팀에서 진행합니다. 엄밀히 말하자면 주택 설계를 별도로 해드리는 것이라기보다 고객이 원하는 바에 따라 그것을 도면으로 옮겨드리는 작업을 해드린다고 보시면 됩니다. 설계는 회사의 주력사업이 아니기 때문에 시공을 하신다면 별도의 설계비용을 받거나 하지는 않습니다.

D : 설계부터 시공까지 원스톱으로 진행합니다. 설계는 내부에서 진행 가능합니다. 도면을 많이 갖고 있으니까 직접 만나서 상담받으시면서 원하시는 도면을 골라보시죠. 쇼핑하듯 집을 지으실 수 있습니다.

E : 땅만 보유하고 계시다면 나머지는 설계부터 시공까지 저희 회사에서 원스톱으로 진행 가능합니다.

F : 설계부터 시공까지 원스톱으로 진행 가능합니다.

대형 건축 회사일수록 회사 내부에 설계팀을 두고 설계비에 대한 비중을 그리 크게 두지 않고 있음을 강조해서 어필했다. 이는 일반적인 건축주들의 성향이 설계비에 별도로 비용을 내는 것에 부담을 느끼고 있다는 시장 환경에 대한 반영이라고 파악된다. 물론, 디자인을 중시하는 회사일수록 다양한 건축가들과의 협업가능성을 내놓기도 하지만 적게는 수십, 많게는 수백 여개의 프로젝트를 진행하는 대형 건축회사들은 그동안 건축했던 포트폴리오를 중심으로 건축주에게 선택의 가이드를 제시한다. 따라서 회사의 흐름을 아는 내부직원을 두는 것이 더 효율적이다.

잘 이해가 안 간다면 이렇게 생각해보자. 백화점의 기성 정장 쇼핑과 맞춤 정장 쇼핑의 구조는 다를 수밖에 없지 않은가? 다양한 건축가와 일하는 회사는 맞춤 정장의 경우, 공장 가공을 하느냐 아니면 장인의 손으로 한땀한땀 가공을 하느냐의 수준으로 건축주에게 설계의 수준과 비용에 대한 이야기를 한다. 기성 정장 단가를 생각하는 사람이라면 이런 회사와 상담하는 것은 적절하지 않다. 또한, 작가 주택이나 디자인 주택을 생각하면서 대형 건축회사와 상담하고자 하는 것 역시 이와 크게 다르지 않다. 백화점 정장 매장 가서 창의적이고 독창적이며 내게 꼭 맞는 옷을 찾는다는 것은 이치에 맞지 않는다.

왕초보 건축주를 안심시켜 줄만한 대형 건축회사와 집을 짓고자 한다면 그 회사에서 지었던 유형 중 하나를 선택하도록 이끌리게 될 것이라는 전제 조건에 동의하게 될 것을 감안하라. 한편으로, 건축가를 먼저 정하고 도면이 나오고 난 후 단순 비교 견적으로 시공사를 정할 정도의 건축주라면 일단 꿈을 깨야한다. 영세한 자영업자 수준의 시공업자에게 대형 건축회사에서 제공하는 고객만족 서비스를 기대하게 된다면 본인만 “당했다!!!(T.T)” 고 여기 저기 하소연하는 신세가 될 것이다. 백화점식 집짓기와 전통시장식 집짓기 방식의 차이점을 인식하고 자신의 성향에 맞는 선택을 하자. 자신이 진입할 업계 분위기 파악을 선행하는 건축주만이 집짓는 과정에서 자신의 멘탈을 온전히 지켜낼 수 있다.

설계비를 아끼고 싶지 않다고 말하는 건축주에게 조언한다. 필자가 느끼기에는 35평 주택건축설계비는 적게는 1천만원에서 많아도 3천만원 이내의 선택이 적정하지 않을까 싶다. 무엇보다 실력이 설계 용역비와 정비례하지 않는다는 선배의 조언에 귀 기울여라. 이름난 건축가들이 기획설계는 자신이 진행하지만 실시설계는 직접 하지 않는 경우가 다반사다. 필자가 최소 100여 명에 달하는 건축가들을 직접 만나고 일해본 소감이니 참고하기 바란다. 시공비를 줄이는 효율적인 설계를 진행하고 싶다면 일찌감치 함께 일할 시공소장을 정하고 그 소장으로 하여금 설계의 적정성 검토를 함께 진행하는 것이 좋다. 같은 대본으로 영화를 찍는다 해도 감독이 누구냐 프로듀서가 누구냐에 따라 제작비는 천차만별일 수 있다. 집짓기도 이와 크게 다르지 않다.

Q3. 혹시 부가가치세 안 내고도 가능한가요?

A : 25평 미만 국민주택 규모 이하 주택은 가능합니다.

B : 부가세 안내고는 불가능합니다. 어떤 고객님은 그럼 예산이 한정되어있으니 평수를 줄이면 어떠냐고 하시는데. 평수가 작을수록 평당 단가는 높아지기 때문에 큰 의미가 없습니다. 참고로 저희 회사는 30평 미만의 주택 건축은 하지 않습니다.

C : 불가능합니다. 만약 건축주께서 30평 미만으로 짓기를 원하신다면 할증이 붙습니다. 참고로 저희 회사는 30평 미만의 주택 건축은 하지 않는 것이 방침입니다.

D : 직영공사를 하신다면 가능하겠지만 현실적으로 저희 회사에서 부가세를 내지 않고 주택을 건축하는 것은 불가능합니다.

E : 어느 지역이냐 어떤 토지냐에 따라 가능할 수도 있습니다. 지자체에 따라 이주민 혜택이나 농가주택 혜택이 30평 미만의 주택에 가능한 경우도 있습니다.

F : 부가세를 내지 않고 집을 짓는다는 건 직영 공사인 경우를 제외하고 불법이라고 보시면 됩니다. 통상 30평 기준으로 많이들 지으시고요. 그 이하의 경우 할증이 붙게 됩니다.

과거엔 위장 직영 공사 형태로 부가세를 내지 않고 집을 짓는 경우가 종종 있었지만 세무조사의 강화로 인한 영향인지 몰라도 블라인드 인터뷰를 진행한 모든 회사가 합법적인 테두리 내에서 부가세가 면제되는 경우를 제외하고 부가가치세를 내지 않고는 집을 지을 수 없다고 단호하게 말했다. 참고로 예비 건축주가 국민주택규모 이하로 집을 지을 때 부가세를 면제받으려면 시공하는 업체가 건설업 면허가 있거나 주택건설사업면허가 있어야 한다. 건설업 면허가 없는 업체와 계약하여 진행할 경우, 국민주택규모 이하의 주택사업장에서도 부가세 면세 혜택을 받지 못하는 경우가 생길 수도 있으니 유의하는 것이 좋다.

Q4. 타사 대비 귀사의 장점은 무엇인가요?

A : 건축 설계 뿐만 아니라 인테리어 설계와 마감재 스타일링까지 고품질의 서비스를 받을 수 있습니다. 또한 검증된 작가주택을 일반 작가 주택에 비해 상대적으로 저렴하게 지을 수 있는 장점도 저희 회사의 장점입니다.

B : 당사는 건축자재 품질관리를 직접 진행하기 때문에 믿을 수 있습니다. 또한 내부 시스템을 통해 설계부터 인테리어까지 단계별로 진행되는 것이 장점입니다. 무엇보다 당사 쇼룸에 방문하시면 주택의 다양한 사례를 실제로 보고 정할 수 있습니다.

C : 당사는 목조주택회사로는 최고의 역사를 자랑합니다. 그만큼 누적된 노하우와 아이디어, 전문 인력이 구비되어있습니다. 뿐만 아니라 당사를 통하시면 토목 공사도 쉽게 진행하실 수 있도록 토목공사 대행업무도 함께 진행해 드리고 있습니다.

D : 저희 회사는 젊은 조직입니다. 전 스탭이 2-30대로 구성되어있기 때문입니다. 저희는 주 고객층도 신혼부부가 많습니다. 어떻게 보면 장년층의 예비 건축주는 저희와 일하는 스타일이 잘 맞지 않을 수도 있습니다. 젊은 고객과는 잘 통한다는 것이 장점이라고 생각합니다.

E : 포털사이트에서 주택건축을 검색해서 나오는 회사들은 하도급을 주는 회사들이 많습니다. 한마디로 영업을 해서 영업 마진을 먹고 도급을 주는 회사라고 보시면 됩니다. 그에 비해 당사는 현장 소장이 직원들로 구성되어있으며 설계부터 시공까지 회사 내부에서 진행하기 때문에 그만큼 품질관리에 장점이 있다고 볼 수 있습니다.

F : 요즘 잘 나가는 회사들. 그 회사들은 대부분 저희 회사에 있던 직원들이 나가서 차린 회사라고 보시면 됩니다. 한번 확인해보시기 바랍니다. 종합건설면허는 보유하고 있는지 하자이행각서가 아니라 하자이행보증증권을 발행해줄 수 있는지 말입니다. 실적을 바탕으로 한 오랜 노하우와 투명성은 당사의 자랑입니다.

“같은 대본으로 영화를 찍는다 해도 감독이 누구냐 프로듀서가 누구냐에 따라 제작비는 천차만별이다. 집짓기도 이와 크게 다르지 않다.”

회사의 특성에 따라 장점을 어필하는 방식이 달랐다. 회사마다 선호하는 건축주 스타일이 있고 서로 궁합이 잘 맞아야 소통도 잘 되고 원하는 결과를 이끌어 낼 수 있기에 각기 개성이 넘치는 장점 어필은 예비 건축주들에게 즐거운 요소다. 취재원을 통해 인터뷰를 하면서 느낀 점은 건축주가 중요하게 생각할 만한 부분에 대해 업체별로 인식이 유사했고 대응 방식 또한 크게 다르지 않다는 점이다. 어느 정도 평준화 되어있다는 표현이 적절할지 모르겠다.

다만, 타사의 비판을 통해 자사의 장점을 부각하는 방식의 상담이 과연 예비 건축주에게 얼마나 영향을 줄 수 있을지는 미지수가 아닐까 싶다. 또한 30평대 주택건축과 그다지 관여도가 높다고 볼 수 없는 종합건설면허를 강조하는 일부 회사들의 홍보 태도에는 의아함이 느껴졌다. 물론, 단종도 아니고 종합건설업 면허가 있고, 하자이행보증 증권을 발행할 수 있을 정도의 자본력이 있다는 것은 건축에 대해 1도 모르는 왕초보 건축주 입장에서 신뢰하고 갈 수 있는 부분일 수도 있다. 그러나 종합건설면허를 보유하고 건축을 한다면 비용 상승은 인지상정이며 종건업체를 보유한 사장치고 30평대 단독주택을 영리를 목적으로 건축한다는 것이 여러 면에서 얼마나 현실성이 있는지 두고볼 문제다.

또한, 한 회사 안에서 직원들을 통해 모든 것이 다 이루어진다는 이야기 역시 건축과정에 건축주가 시공사와 관계가 틀어진다면 모든 것이 다 틀어질 수도 있다는 전제 조건의 역설적인 표현이기도 하다. 모든 일에는 적절한 견제를 통한 균형이 필요하지 않은가. 다만, 주택건축이라는 아기자기한 시장의 특성상 이 부분은 분명히 장점이 될 수도 있다. 건축의 모든 과정을 잘 기록하고 객관적으로 적정성 검토를 해줄 수 있는 누군가를 곁에 두고 있다는 전제 하에 말이다.

주택 건축의 시작이자 끝은 바로 시간과 비용의 적정성 검토의 능력 보유 여부다. 당신이 집을 짓고자 한다면, 그렇게 마음먹었다면 적정성 검토를 할 수 있는 눈과 귀를 가져라. 누구나 꿈을 이룰 수 있지만 분명히 손해를 적게 보고 꿈을 이루는 방법도 있음을 잊지 말아야겠다.

글_ 서동원(주택전문PM / 주택문화칼럼니스트)  www.친친디.com   |  www.건축어벤저스.com

ⓒ월간 전원속의 내집  2017년 7월호 /  Vol.221