6·19대책 실효성 '논란'..부동산 추가 대책 나오나

■ 경제와이드 백브리핑 시시각각 'why' - 윤지해 부동산114 책임연구원

6.19부동산 대책 후 한 달. 그 정책 실효성은 여전히 시장에서 의문으로 남고 있습니다. 이런 가운데, 최근 김현미 국토교통부 장관의 행보가 이목을 집중시키고 있죠. 추가대책이 임박했다는 신호일까요? 부동산 추가대책 전망에 대해 자세한 이야기 나눠보겠습니다.

Q1. 일단 지난 7일이었죠. 김현미 국토교통부 장관의 취임 후, 첫 기자간담회가 있었습니다. 당시 과열현상을 지적하며 추가대책에 대한 언급을 했는데요. 이 부분 어떻게 보십니까?

지난 6월 19일 문재인 정부의 첫 부동산 대책이 발표된 이후 주택시장은 일시적으로 관망세로 돌아섰는데요.

하지만 대책 발표 이후 1개월가량 지난 현재 시점에서도 수도권 중심의 주택시장의 과열이 가라앉았다고 보기는 힘든 상황입니다.

서울이나 수도권 택지지구에서의 신규 분양단지의 경우 청약경쟁률이 1순위에서 높은 경쟁으로 마감되고 있고요. 모델하우스 주변에는 떴다방이나 청약 수요자들의 줄이 늘어선 현상들도 계속되고 있습니다.

이처럼 과열된 시장이 가라앉지 않으면서 김현미 국토부 장관은 취입 후 첫 기자간담회를 통해 청약가점제와 청약통장 1순위 요건 강화 등을 추진하겠다고 밝혔습니다.

Q2. 사실 지난 6.19대책 이후, 규제 '약발'이 다했다는 여론이 지배적이었습니다. 3주 연속 둔화됐던, 상승폭이 다시 꿈틀되기도 했고요. 이 또한 영향이 볼 수 있겠죠?

6.19대책 발표 이후 일시적으로는 수도권 아파트 매매가격 상승폭이 둔화된 것은 사실입니다.

하지만 대책 발표 이전 1~2개월 사이 서울 재건축아파트 등을 중심으로 매매가격이 2~3%나 급등했던 점에 비춰본다면, 6.19 대책 발표 이후에 주간 0.15% 수준으로 둔화됐던 변동률이 0.20% 수준으로 최근에는 다시 오름세를 나타내고 있습니다.

현재 부동산 시장이 장마철과 여름 비수기라는 계절적인 요인 등을 고려하면 지난 대책의 ‘약발’이 다했다는 평가도 나오는 이유라고 할 수 있습니다.

Q3. 이런저런 상황 속에 추가대책이 임박해지면서 관심이 쏠리고 있는데요. 우선적으로 꼽히는 것이 김현미 장관이 언급한 청약가점제겠죠? 구체적으로 예상되는 방안이 있을까요?

우선 청약가점제라는 제도는 실수요자에게 청약당첨의 우선권을 부여 하는 제도라고 볼 수 있습니다.

예를 들면 무주택 기간 최고 32점과 부양가족수 최고 35점, 청약통장 가입기간 최고 17점 등의 모든 가점을 더해 총 가점이 가장 높은 순으로 주택 배정 물량의 당첨자를 가리는 방식을 말합니다. 그 만큼 실수자의 당첨 가능성은 높아지는 거죠.

현재 과거 전용면적 85㎡ 이하 민영주택에 대해서 40% 의무 적용했던 청약가점제 비율이 2017년부터 지방자치단체장 임의로 조정할 수 있게 된 상황인데요.

다만 지난 6.19 부동산 대책으로 조정 대상지역에 포함된 서울 25개구 등 총 40개 시.구에 대해서는 청약가점제 40% 비율이 여전히 적용됩니다. 따라서 청약가점제와 관련된 규제강화 정책은 가점제를 통한 주택 배정 비율을 현재의 40% 수준보다 높이는 방법 등을 통해 실수요자의 주택 당첨 확률을 높이는 방식 등이 거론되고 있습니다.

Q4. 한편 청약1순위 자격 획득 기간을 늘리는 것도 유력하지 않습니까? 어떻게 보십니까?

청약1순위 자격의 획득요건은 국토교통부가 2015년에 주택공급에 관한 규칙의 개정을 통해 자격 기준을 완화했는데요.

현재 수도권은 통장 개설 후 12개월, 지방은 6개월만 지나면 1순위 자격을 얻을 수 있습니다. 종전에 수도권은 가입기간 2년이 넘어야만 청약 1순위 자격을 가질 수 있었던 점에 비춰보면 청약1순위 요건이 크게 완화된 상황이라고 할 수 있습니다.

이 때문에 올해 5월 기준으로 청약통장 1순위 가입자가 1,000만 명을 넘어서며 전체 가입자의 절반 이상이 1순위자인 상황입니다. 이 영향으로 대부분이 1순위다 보니 청약시장 내 1순위 당첨과 관련된 경쟁이 치열한 상황이구요. 과거처럼 2년으로 1순위 요건을 강화해야 한다는 여론도 많은 상황입니다.

Q5. 이 같이 청약제도 개선이 이뤄진다면, 빠른 시일 내에 적용이 가능한 겁니까?

국토교통부 장관이 기자간담회를 통해 밝힌 사안인 만큼 최대한 빠른 시일 내에 제도 개편을 마무리 하겠다는 방침입니다.

우선 국토교통부는 이번 달 중 주택 공급에 관한 규칙 시행령 개정안을 내놓을 예정이고요. 입법 예고와 법제처 심사 등의 절차를 거쳐서 최대한 빨리 제도 변화를 추진한다는 방침입니다. 따라서 이르면 8월 말이나 9월 정도에 관련 청약제도 개선사항이 시행될 가능성도 있습니다.

Q6. 지난 6.19대책에서 제외되었던 투기과열지구 지정 부분은 어떻습니까? 여전히 가능성을 염두에 둬야하는 부분일까요?

정부는 6.19대책의 내용에서 국지적 시장과열이 지속되거나 주변 지역으로 확산 시 투기과열지구 지정까지 적극 검토하겠다고 밝힌바 있습니다.

실제 투기과열지구가 지정될 경우 전매제한기간 연장이나 청약1순위 자격제한, 민영주택 재당첨 제한, 대출규제, 재건축 조합원 지위양도 금지, 재건축 공급 주택 수 제한 등의 전방위 적인 규제가 적용됩니다.

이 때문에 정부는 6.19대책 발표와 청약제도를 손본 이후 시장 분위기에 따라 투기과열지구 지역 여부도 논의 대상으로 적극 검토할 가능성이 있습니다.

Q7. 만약 투기과열지구 지정 시, 시장의 영향은 어떻게 전망하십니까?

투기과열지구에 대해 조금 더 구체적으로 살펴보면요. 투기과열지구로 지정되면 주택공급계약이 체결된 날부터 소유권이전등기를 완료할 때까지 분양권 전매제한을 받게 됩니다. 또한 5년 이상 무주택세대주에 대한 우선 공급이 시행되고요.

1가구 2주택자ㆍ5년 내 당첨사실이 있는 자 등에 대한 청약 1순위 자격이 제한됩니다. 게다가 지역조합 조합원 선착순 모집 금지, 조합원 지위 양도 금지 등의 조치도 취할 수 있습니다.

여기에 주택담보인정비율(LTV)ㆍ총부채상환비율(DTI)도 기존보다 강화되는데요. 특히 투기과열지구 지정으로 주택담보인정비율 LTV가 50% 수준으로 떨어질 경우 해당 지역에서는 가수요는 물론 실수요까지 차단되는 효과를 발휘합니다.

Q8. 여러 말씀이 있었습니다만, 사실 금리인상 부분도 있고요. 주택공급 문제도 남아있는 상황입니다. 이 때문에 추가대책이 나오더라도, 한계가 있을 수 있단 시각도 있거든요. 어떻게 평가하십니까?

현재 주택시장의 수요층들이 가장 우려하는 부분은 금리인상과 주택초과공급과 관련한 문제인데요. 여기에 새 정부 들어서 주택 시장 규제가 과거보다 더 뚜렷해진 만큼 하반기 부동산시장의 단기 조정 가능성은 상반기 대비 높아지고 있습니다.

이 때문에 정부도 6.19부동산 대책과 청약제도 보완을 통해 시장에 과도한 우려감을 주기 보다는 가수요자를 차단하는 것에 방점을 두고 있는 것이고요.

이를 통해 실수요자 중심의 시장 재편을 기대하고 있다고 할 수 있습니다. 또한 일부에서는 하반기 입주물량과 시중 대출금리 인상, 각종 주택담보대출 규제로 인해 자연스러운 가격 조정이 나타날 것이라는 전망도 설득력을 얻고 있는 상황입니다. 따라서 현재 주택시장의 과열 대부분이 청약시장과 서울지역 재건축 등 일부 지역에 국한된 만큼 향후에도 주택공급량이 부족한 서울 등에는 선별적인 보완 대책도 필요하다고 할 수 있습니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.) 

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